El registro de la propiedad en los arrendamientos urbanos, una mala decisi¨®n

La verdad es que cada vez me cuesta m¨¢s escribir o hablar sobre la Ley /2013, que reforma la Ley 29/94 sobre "arrendamientos urbanos", porque ya he hecho bastantes cr¨ªticas que no siempre son compartidas, a la vez que he reconocido sus buenos prop¨®sitos y tambi¨¦n sus aciertos. Pero si hay algo que realmente merezca la pena destacar, por su mal tratamiento para unos y otros, es la exigencia o conveniencia de la inscripci¨®n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Este tema no pudo ser discutido en la comisi¨®n nombrada al efecto y en la que yo tuve el honor de participar, porque se neg¨® el Ministerio de Justicia, a quien, por mi parte, se le hizo constar todas las inconsecuencias de estos preceptos, sin obtener m¨¢s que buenas palabras, pero sin ninguna modificaci¨®n en el tr¨¢mite parlamentario y en la redacci¨®n final de la Ley 4/2013.

Realmente siento estas cr¨ªticas, pero es mi obligaci¨®n como jurista decir (m¨¢s bien repetir) las cosas que est¨¢n mal hechas en una Ley que realmente afecta a la sociedad en algo tan esencial como la vivienda, sobre todo cuando no tiene sentido y perjudica a las dos partes, pero claramente m¨¢s al arrendatario.

Lo primero que hay que se?alar es que ya, antes de la nueva Ley 4/2013, los arrendamientos pod¨ªan ser inscritos en el Registro de la Propiedad, pues las normas est¨¢n contempladas en el Real Decreto 297/1996, como ordenaba la Disposici¨®n Adicional Segunda de la LAU 29/94, que reform¨® el art, 2, n¨²m. 5, de la Ley Hipotecaria. La realidad social (que es lo que hay que contar siempre) es que, salvo algunos contratos de gran calado, sobre todo de locales muy importantes, no se han inscrito apenas arrendamientos en el Registro , y la verdad es que ello no ha dado problemas de ning¨²n tipo a las partes. La realidad material y jur¨ªdica es que no hac¨ªa falta ninguna nueva reforma.

Pues bien, ahora la repetida Ley 4/2013, en la Disposici¨®n Final Segunda concede seis meses al Gobierno a efectos de reformar el Real Decreto mencionado en el p¨¢rrafo anterior, para que se adapte a la nueva LAU, sobre todo en lo concerniente a las "condiciones de cancelaci¨®n de las inscripciones y a la modificaci¨®n de los aranceles notariales y registrales aplicables". Supongo, aunque es un tema fuera de mi competencia, que ser¨¢ para bajar y no para subir los mismos.

Aunque en un an¨¢lisis resumido no cabe una explicaci¨®n detallada, s¨ª podemos decir con rotundidad que, salvo que la inscripci¨®n del arrendamiento sea la primera en el Registro, huelga la inscripci¨®n, porque siempre estar¨¢ el arrendatario subordinado a lo que haga el titular de los asientos precedentes. Las m¨¢s importantes reformas vienen en los art¨ªculos 7.2, 13, 14 y 27.4 de la nueva LAU, afortunadamente solo aplicables a los contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

El art¨ªculo 7.2 hace una declaraci¨®n de principios, indicando que para que el arrendamiento surta efecto ante terceros deber¨¢ estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Pues bien, con esta premisa equivocada para los arrendamientos urbanos, vienen luego en consecuencia disposiciones realmente perjudiciales para el arrendatario, salvo que sea lo primero que conste en la finca registral. Y hay que indicar tambi¨¦n que (en este caso con perjuicio para el arrendador) si existe tal inscripci¨®n preferente en el Registro puede olvidarse de conseguir un cr¨¦dito y mucho menos una hipoteca, porque se negaran a su concesi¨®n empresas y entidades financieras.

A continuaci¨®n, viene el art¨ªculo 13.1 que cambia completamente la protecci¨®n al arrendatario, pues antes el arrendamiento se manten¨ªa hasta el final del plazo oficial en los casos de "retracto convencional", "sustituci¨®n fidecomisaria", la "ejecuci¨®n hipotecaria o sentencia judicial" o el ejercicio de "opci¨®n de compra". La nueva redacci¨®n lo cambia todo, en los contratos nuevos (posteriores al 6 junio 2013) el arrendamiento queda resuelto, sin ni siquiera esperar a cumplir el plazo m¨ªnimo, que ahora solo es de tres a?os.

Entonces las preguntas son: 1) En el supuesto de que el arrendatario compruebe en el Registro (gesti¨®n que no le corresponde) si hay una inscripci¨®n de las mencionadas, qu¨¦ hace ?renunciar a arrendar ese piso?. La contestaci¨®n tendr¨ªa que ser afirmativa, pero el problema es que la mayor parte de las viviendas tienen cargas de ese tipo. 2) La cuesti¨®n a plantear jur¨ªdicamente es ?qu¨¦ culpa tiene el arrendatario de que, por ejemplo, el arrendador y propietario no paguen la hipoteca, para que eso le repercuta directamente a ¨¦l y se tenga de marchar de la casa, cuya renta y cuidado hace con toda puntualidad y pulcritud?. Alguien lo deber¨ªa explicar, social y legalmente, pues realmente nadie lo entiende y desde luego yo no lo consigo, a pesar de mis muchos esfuerzos. Es total la incertidumbre para el arrendatario.

El art¨ªculo 14 solo obliga a un nuevo propietario a subrogarse en derechos y obligaciones si el arrendamiento est¨¢ inscrito. ?Y si no lo est¨¢?. Pues hay que entender que puede resolver el mismo, a pesar de lo que diga al respecto el art¨ªculo 25 en cuanto al derecho preferente del arrendatario, al que por otra parte puede renunciar (y as¨ª casi seguro que lo obligar¨¢ el arrendador).

Finalmente, est¨¢ el art¨ªculo 27.4, precepto que nadie sabe explicar, simplemente porque no hay profesional que lo entienda (incluyo a Registradores y Notarios) y el precepto es inconsecuente y con falta de rigor jur¨ªdico. Se pretende que el Registrador incoe un expediente por falta de pago que puede llevar a la resoluci¨®n, pero no aclara c¨®mo se hace un requerimiento "judicial"; qu¨¦ pasa si el arrendatario contesta que no debe nada y, finalmente, qui¨¦n ejecuta esta resoluci¨®n registral. Yo creo, con buena intenci¨®n, que se trata solo de la cancelaci¨®n de la inscripci¨®n, porque de otra manera ser¨ªa darle competencias superiores a la que tienen los jueces, algo que no es concebible y que tampoco est¨¢ previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pero estas consecuencias fuera de lugar no pueden producirse si el arrendamiento no est¨¢ inscrito. Es decir, el que cumple la Ley tiene unos perjuicios que no alcanzan a los que no inscriban. !Pues vaya manera de animar a los arrendatarios para la inscripci¨®n del contrato!

Por lo que vemos, todo parece indicar que solo es conveniente -dentro de lo que cabe y seg¨²n se ha dicho anteriormente al comentar el art¨ªculo 7.2- la inscripci¨®n registral del arrendamiento por el arrendatario (aunque conlleve gastos, presentaci¨®n ante notario, etc¨¦tera), solo es aconsejable si es preferente por ser la primera anotaci¨®n, algo que no es normal en las relaciones habituales entre particulares, salvo que ahora las entidades financieras que tienen muchas viviendas en su poder las lancen al arrendamiento absolutamente limpias de cargas. En todo caso, como hemos dicho en el art¨ªculo 27.4, el arrendatario que registre el contrato tiene el gran inconveniente de que podr¨¢ caer en un expediente registral que puede dar lugar a una resoluci¨®n contractual, aunque, repito, nadie sabe en qu¨¦ consiste y cu¨¢l es el alcance de dicho precepto. Y en cuanto al arrendador, se repite que si quiere pedir un cr¨¦dito o hipoteca no lo conseguir¨¢ si en el Registro figura como anotaci¨®n preferente un arrendamiento.

En definitiva, y como conclusi¨®n, mi recomendaci¨®n es que, salvo casos especiales que hay que estudiar individualmente, en t¨¦rminos generales, no interesa inscribir ni al arrendador ni tampoco al arrendatario. Reconozco que es una triste conclusi¨®n, pero es lo que yo puedo recomendar al lector.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la editorial jur¨ªdica SEPIN.