El mercado hipotecario de viviendas en Espa?a: crisis y reforma

El fuerte crecimiento del cr¨¦dito hipotecario para adquisici¨®n de viviendas en la fase expansiva del ciclo econ¨®mico, el actual anclaje del sistema financiero espa?ol con el sistema financiero internacional a trav¨¦s de las c¨¦dulas y bonos de titulaci¨®n hipotecaria, el elevado peso de las hipotecas a viviendas en la deuda total de los hogares y los problemas sociales derivados de las ejecuciones hipotecarias por impago han hecho que el mercado hipotecario de viviendas adquiera una gran importancia en la resoluci¨®n de la presente crisis econ¨®mica. Dos son los problemas relevantes: uno, la cantidad de cr¨¦dito y sus efectos sobre el funcionamiento de la econom¨ªa espa?ola; otro, la calidad de este cr¨¦dito y sus efectos sobre las entidades financieras y sobre los prestatarios.

Respecto al primero, hay datos bien expresivos. Seg¨²n el Banco de Espa?a, el importe total de cr¨¦dito hipotecario a los hogares espa?oles para la adquisici¨®n y rehabilitaci¨®n de viviendas no dej¨® de crecer hasta finales de 2010, en que alcanz¨® la cifra m¨¢xima de 620.433 millones de euros, un 36% del balance de las entidades de cr¨¦dito, bajando desde entonces levemente hasta los 612.074 millones del tercer trimestre de 2013, una deuda que representa todav¨ªa el 65% del PIB, muy por encima de Italia (22%); Francia (41%); o Alemania (46%), pero por debajo de Holanda (107%); Dinamarca (101%) o Reino Unido (85%). Junto a estos datos hay que a?adir que el n¨²mero total de hipotecas a finales de 2012 era de 6.140.645; el importe medio de las que se concedieron en ese a?o fue de 100.000 euros, frente a los 150.000 de 2007; el plazo medio hipotecario, de 23 a?os, frente a los 30 a?os de 2007; el tipo de inter¨¦s, tres puntos porcentuales sobre el Eur¨ªbor un a?o, frente a un punto en 2007; y la relaci¨®n pr¨¦stamo/valor (LTV) de las operaciones nuevas, del 59%, frente al 64% en 2005.

Las medidas adoptadas para proteger a los deudores hipotecarios han sido equilibradas

Todo ello ha configurado un mercado hipotecario de proporciones excesivas, que en los ¨²ltimos a?os comienza a normalizarse lentamente en vol¨²menes, n¨²mero de operaciones, plazos, precios y garant¨ªas. De que este proceso contin¨²e, y deseablemente a un ritmo mayor, depende en buena medida la evoluci¨®n del fuerte apalancamiento financiero de los hogares espa?oles, que est¨¢ frenando el consumo, y el aumento del cr¨¦dito a otras actividades productivas, tan necesario para el repunte de la inversi¨®n privada.

En cuanto a la calidad de este cr¨¦dito, aunque en alg¨²n momento se ha pretendido comparar con las hipotecas subprime de Estados Unidos, la realidad es que su morosidad se est¨¢ manteniendo a niveles relativamente bajos, pese a haber aumentado desde el 0,4% de 2005 al 5% actual. En un reciente documento de la Comisi¨®n Europea, Second Review of the Programme and the Financial Asistance for the Recapitalization of Financial Institutions in Spain (2013), se ha tratado de explicar esta baja morosidad mediante cuatro tipos de razones: a) una LTV relativamente baja, que el propio documento estima en un 62%; b) un nivel bajo de desempleo entre los deudores hipotecarios, ya que solo el 8% del total de esta deuda est¨¢ suscrita por personas desempleadas, frente al 26% de paro existente; c) la evoluci¨®n a la baja del tipo de inter¨¦s de referencia, que ha llevado a que los espa?oles paguen hoy una cuota mensual hipotecaria un 40% m¨¢s baja que en 2008; d) el hecho de que los bancos espa?oles hayan mantenido una pol¨ªtica de renegociaci¨®n activa de las hipotecas para facilitar el cumplimiento de las obligaciones de pago. Si pese a todos estos factores atenuantes los efectos de la crisis inmobiliaria sobre el sistema financiero han sido muy intensos se ha debido m¨¢s bien a la elevada tasa de morosidad del cr¨¦dito a promotor, al riesgo subyacente en los pr¨¦stamos hipotecarios a hogares en situaciones de estr¨¦s y al riesgo que supone la vinculaci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios espa?oles a los mercados internacionales.

Pese a esta baja mora relativa ha habido impagos de hogares, con ejecuciones hipotecarias. Seg¨²n el Banco de Espa?a, en 2012 se han producido 39.167 entregas de viviendas en ejecuciones hipotecarias, de las que 32.490 han sido viviendas habituales y 15.826 entregas voluntarias con daciones en pago. Para hacer frente a dicha situaci¨®n, en poco m¨¢s de un a?o se han aprobado varias disposiciones legales dirigidas a proteger a los deudores de cr¨¦ditos hipotecarios sobre vivienda habitual en casos de especial vulnerabilidad: Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios; Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci¨®n de deudores hipotecarios sin recursos; Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protecci¨®n de los deudores hipotecarios; y Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas urgentes para reforzar la protecci¨®n de los deudores hipotecarios, reestructuraci¨®n de deuda y alquiler social.

Si la situaci¨®n empeora, deber¨ªan darse nuevos pasos en la misma direcci¨®n

Esos textos legales, minuciosamente analizados por juristas prestigiosos en una reciente entrega de los Cuadernos del C¨ªrculo C¨ªvico de Opini¨®n (noviembre, 2013), han merecido, en general, una cr¨ªtica favorable. En conjunto, han articulado una serie de medidas para reestructurar la deuda hipotecaria y poder atender su pago, consistentes b¨¢sicamente en la moderaci¨®n de los intereses de demora, la exenci¨®n de hechos imponibles relacionados con la novaci¨®n de los cr¨¦ditos o con las ganancias de capital que puedan derivarse de las daciones en pago, la adopci¨®n voluntaria por parte de las entidades financieras del llamado C¨®digo de Buen Gobierno, y la suspensi¨®n durante un periodo de dos a?os de los desahucios de familias que se encuentren en situaci¨®n de riesgo de exclusi¨®n.

M¨¢s a¨²n, se han hecho evaluaciones sobre la eficacia de estas medidas y sobre sus consecuencias. As¨ª, se ha estimado que la paralizaci¨®n de los desahucios durante dos a?os en los supuestos previstos en la ley podr¨ªa afectar a un total de 157.000 hogares, con una deuda hipotecaria viva de 7.800 millones de euros y una media por hogar de 50.000 euros. En el caso, por ejemplo, de que incurriese en impago la mitad de este colectivo, el impacto sobre la tasa de morosidad del cr¨¦dito hipotecario a viviendas ser¨ªa de 0,65 puntos, un porcentaje asumible para el riesgo total de los bancos. En cambio, una medida como la daci¨®n en pago con car¨¢cter general, que razonablemente no ha llegado a adoptarse, habr¨ªa tenido efectos mucho mayores, elevando la tasa actual de mora de las hipotecas hasta en 8 o 10 puntos porcentuales.

Puede concluirse, por tanto, que las medidas adoptadas para proteger a los deudores hipotecarios para adquisici¨®n de viviendas especialmente vulnerables han sido equilibradas y han producido, en general, los efectos que se persegu¨ªan. No obstante, resulta preocupante que la mora de estos cr¨¦ditos no deje de aumentar. Si las circunstancias empeoraran, deber¨ªan darse nuevos pasos en esta misma direcci¨®n, siempre gradualmente y valorando sus efectos sobre la solvencia de los bancos y sobre las propias condiciones hipotecarias. A todos nos va mucho en ello.

Jos¨¦ Luis Garc¨ªa Delgado y Manuel Mart¨ªn Rodr¨ªguez son socios fundadores del C¨ªrculo C¨ªvico de Opini¨®n y catedr¨¢ticos de Econom¨ªa Aplicada