Ajuste inacabado

La digesti¨®n inmobiliaria de la econom¨ªa espa?ola no ha concluido, a pesar del importante ajuste en precios que han sufrido los activos de esa naturaleza desde el inicio de la crisis. A diferencia de otras fases de recuperaci¨®n de crisis econ¨®micas, en esta el sector de la construcci¨®n residencial y de la actividad inmobiliaria no actuar¨¢ como principal tractor de la actividad y del empleo. La raz¨®n es la sobrecarga de este tipo de activos que la econom¨ªa espa?ola tuvo en los a?os precedentes a la crisis. Y, desde luego, el protagonismo que tuvo en el agravamiento de la particularizaci¨®n de la crisis global en la econom¨ªa espa?ola. La econom¨ªa espa?ola lleg¨® a 2007 produciendo m¨¢s viviendas que ning¨²n otro pa¨ªs europeo con uno de los ¨ªndices de revalorizaci¨®n de sus precios m¨¢s acusados de todo el mundo. El peso de la construcci¨®n residencial en el PIB espa?ol doblaba el que ten¨ªa el promedio de las econom¨ªas europeas. Pero tambi¨¦n duplicaba el que representaba en el PIB espa?ol cuando se desencaden¨® la anterior crisis inmobiliaria, en 1992.

No hab¨ªamos escarmentado. En realidad, las autoridades segu¨ªan estimulando fiscalmente la adquisici¨®n de viviendas a pesar de que los tipos de inter¨¦s de la financiaci¨®n hipotecaria hab¨ªan ca¨ªdo de forma muy significativa. A la tradicional propensi¨®n de la familia media espa?ola por disponer de viviendas en propiedad se a?ad¨ªan as¨ª incentivos fiscales y financieros destacados; y una revalorizaci¨®n an¨®mala sobre cuyas consecuencias apenas se advert¨ªa. A esa euforia no fue ajeno el sistema bancario dispuesto a intensificar su endeudamiento para atender esa demanda de cr¨¦dito espec¨ªfico. Cuando sobrevino la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE UU, los balances bancarios espa?oles estaban cargados de activos vinculados a la expansi¨®n inmobiliaria. Lo que vino despu¨¦s es en gran medida la consecuencia de aquello.

Ahora el sector est¨¢ deprimido y el n¨²mero de viviendas iniciadas es hist¨®ricamente bajo, consecuente con la brusca paralizaci¨®n de la demanda, las restricciones de cr¨¦dito y, en definitiva, las graves dificultades de las empresas productoras y comercializadoras de ese tipo de activos. Han desaparecido muchas de las miles que se crearon al socaire de la fiebre expansiva y la mayor¨ªa de las que quedan se encuentran en una situaci¨®n de precariedad financiera.

Es un hecho que en algunas provincias espa?olas ya se aprecian resistencias a la continuidad del descenso de precios, al tiempo que en el litoral aumenta de forma expl¨ªcita la demanda extranjera. Son buenas se?ales, pero ser¨ªa iluso confiar en que la recuperaci¨®n de este mercado est¨¢ a la vuelta de la esquina. Su dependencia de la renta disponible de los hogares y de la financiaci¨®n crediticia, entre otros factores como la demograf¨ªa, no favorece una reactivaci¨®n intensa, ni mucho menos. La nueva actividad, en todo caso, reflejar¨¢ cambios importantes como el desplazamiento gradual hacia la demanda de alquiler y la adecuaci¨®n de la oferta al tama?o de los hogares. Tambi¨¦n tendr¨¢ que satisfacer exigencias medioambientales y de sostenibilidad que en la etapa expansiva se pasaron por alto. Quiz¨¢s sea esta una de las contrapartidas favorables a esa p¨¦rdida de protagonismo en la econom¨ªa espa?ola.