Promotores tutelados bajo vigilancia

La promoci¨®n inmobiliaria podr¨¢ remontar, pero hay coincidencia en que no volver¨¢ a las magnitudes de la exuberancia irracional pasada, aunque no ser¨¢ por falta de ganas. Lo que tampoco volver¨¢ es la forma de promover. Hay nuevos modos y vocabulario que aprender.

Es el caso del project monitoring. La banca lo impone y, a rega?adientes al principio, promotores y autopromotores lo incorporan. No se puede traducir solo por auditor¨ªa, pero en esencia lo es: supone el control de cada euro que sale, del pr¨¦stamo concedido, con destino a la promoci¨®n inmobiliaria desde antes de iniciar la obra hasta la entrega de llaves.

La banca propone o impone colaboradoras que hacen un seguimiento exhaustivo del dinero que van liberando. Se inicia con un informe en profundidad del proyecto y concluye con el informe final tras la licencia de primera ocupaci¨®n.?

Sin informe positivo del project monitoring no hay pago que valga. Es preceptivo para ir librando pagos contra cada certificaci¨®n de obra ejecutada o factura presentada ¡ªy, en ocasiones, se paga directamente al subcontratista¡ª y as¨ª hasta el t¨¦rmino de la obra que se cierra con un informe final que incorpora toda la documentaci¨®n administrativa, t¨¦cnica y econ¨®mica.

?Injerencia y/o transparencia? Marta Mora, la directora adjunta de la gestora de cooperativas Domo Gestora, con cuatro promociones en marcha, lo ha experimentado en carne propia: "Para nosotros el project monitoring es un requisito m¨¢s que impone la entidad financiera. Es cierto que el trato y coordinaci¨®n con la empresa asignada para esta tarea requiere dedicaci¨®n suplementaria, pero es nuestro trabajo y cada aspecto que se monitoriza forma parte del proceso habitual de una promoci¨®n financiada".

Eso s¨ª, la coordinaci¨®n entre la gestora y la empresa que realiza el control tiene que ser fluida para no interrumpir un proceso como el de edificaci¨®n que afecta a tantos oficios y agentes.

Mora explica que "cuando se dice en las asambleas que el pr¨¦stamo promotor concedido o pendiente de conceder incluye la obligaci¨®n de contratar este servicio y se explica en qu¨¦ consiste, los socios lo valoran como elemento suplementario de control para asegurar el buen fin de su promoci¨®n".

Hay que tener en cuenta que la mayor parte de la nueva promoci¨®n se realiza sobre suelo de entidades financieras y en r¨¦gimen de cooperativa que permite un mejor control. En estos casos, la entidad financiera exige que, antes de iniciarse la edificaci¨®n, una buena parte de las futuras viviendas tengan ya adjudicatario cuya solvencia puede, adem¨¢s, comprobar.

Un pero: el mayor control implica m¨¢s transparencia, pero tambi¨¦n m¨¢s papeleo, y los informes previos han supuesto retrasar el arranque o continuaci¨®n ¡ªcuando se trata de ampliaci¨®n de pr¨¦stamo¡ª de las obras hasta que se ha finalizado el an¨¢lisis solicitado por las entidades financieras, especialmente las nacionalizadas.

Al promotor o gestora se le ofrece en ocasiones una terna de colaboradoras homologadas. Una de estas, ST Consultores, forma parte del grupo Sociedad de Tasaci¨®n. Enrique Vinagrero, su director t¨¦cnico, explica c¨®mo operan: "analizamos el coste de ejecuci¨®n de la obra y los gastos en que va a incurrir y la idoneidad t¨¦cnico-econ¨®mica de proyecto, as¨ª como del presupuesto, del contrato y de la licencia de obra. Tambi¨¦n marcamos la trazabilidad del dinero para conocer pormenorizadamente el grado de avance de la obra y si se ajusta o no a lo previsto. Adem¨¢s, tambi¨¦n auditamos y validamos las facturas. Y, al finalizar ofrecemos un balance econ¨®mico y comprobamos que la documentaci¨®n administrativa est¨¦ completa para poder dar por finalizada la promoci¨®n".

Desde 1996, en ST hac¨ªan estudios de viabilidad de promociones, pero antes, para disponer del pr¨¦stamo al promotor, bastaba con un informe del denominado valor intermedio de obra: el tasador realizaba una estimaci¨®n de los porcentajes de obra ejecutada. "Ahora, las entidades piden un control m¨¢s exhaustivo para promover desarrollos o finalizarlos", explica.

Y con tal control, por cierto, desaparece la posibilidad de que un promotor destine parte del pr¨¦stamo concedido para una promoci¨®n a se?alizar la siguiente. Las entidades financieras persiguen que pongan recursos propios.

Antonio Garc¨ªa, director de Consultor¨ªa T¨¦cnica, y Javier Collado, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa explican c¨®mo realizan el project monitoring. Su empresa trabaja desde hace un cuarto de siglo y ha ido evolucionando junto con el sistema inmobiliario y financiero.

Han pasado de tener una visi¨®n general de la obra a controlar las facturas, el estado de los cap¨ªtulos del presupuesto, las mediciones directa e indirectamente y los gastos generales de la obra. "Nos ponemos en la piel del promotor para poder decirle a la entidad que el pr¨¦stamo concedido por su departamento de Riesgos es coherente con la promoci¨®n desde el punto de vista jur¨ªdico, legal y financiero", aclaran Garc¨ªa y Collado.

Coinciden en que, "a medida que las entidades financieras han ido qued¨¢ndose con promociones, las reglas del juego han ido cambiando. Han pasado de pedirnos revisi¨®n de certificaci¨®n y comprobaci¨®n de gastos de contrato hasta encargarnos que autoricemos el pago de facturas a proveedores".

Y, de rebote, se cobra en fecha y plazo, y la obra cumple plazos. Dos novedades respecto a pr¨¢cticas del pasado.

Tambi¨¦n analizan los costes comerciales y entran a hacer an¨¢lisis de idoneidad del proyecto o de los precios y, si hace falta, replantean la obra. "En algunos casos hemos detectado que hacer el project monitoring no es suficiente y hemos pasado al project management, o gesti¨®n delegada, sobre todo en los casos en los que la promotora se ha quedado sin medios ni personal t¨¦cnico y hay que suplirla hasta conseguir las licencias de primera ocupaci¨®n".

Es un paso m¨¢s en lo que Vinagrero plantea cuando sostiene que "somos complementarios del promotor, pero no intervenimos en la gesti¨®n". Ahora bien, esto es as¨ª "salvo en los casos en que, como sucede con algunas promociones de activos adjudicados, haya desaparecido el constructor y/o el promotor y nos vemos obligados a implantar procesos que garanticen coste, plazo y calidad".?

Estas dos consultoras son una muestra de las que est¨¢n ofreciendo sus servicios a banca y fondos de inversi¨®n en un escenario en el que, seg¨²n los directivos de Tinsa, la tendencia futura es la de "menor volumen de promociones y mayor concentraci¨®n de operadores de mayor tama?o y con un alto nivel de gesti¨®n profesional".