Montecarmelo, a medias

Montecarmelo, uno de los tres PAU que aglutinaron buena parte de la oferta residencial al norte de Madrid, sigue sin rematarse, con unos mil pisos sin iniciar.

En el nuevo enclave del distrito de Fuencarral, al sur del barrio de El Goloso, aproximadamente la mitad de los 25.000 vecinos que podr¨ªan residir en las 7.341 viviendas entregadas son reticentes a empadronarse por la falta de equipamientos.

Por lo que a precios se refiere, aquellos 5.000 euros el metro construido a los que se vend¨ªan las viviendas en 2005 se han ido reduciendo hasta los menos de 3.000 que se piden en las promociones que se comercializan, con un descuento medio del 40% sobre los m¨¢ximos de hace ocho a?os.

En segunda mano, el mercado ofrece dos caras bien distintas. La de los propietarios que se han resignado a bajar los precios dr¨¢sticamente, hasta ofrecer pisos de 100 metros por menos de 300.000 euros, y los que mantienen precios de compra original, con pisos similares en venta por unos 450.000 euros.?

Aquella sensaci¨®n de ciudad fantasmal que supon¨ªa pasear hace seis a?os por Montecarmelo, el PAU del norte de Madrid encajonado entre la M-40 y la autov¨ªa de Colmenar (M-607), ya no existe hoy. Al menos, no tanto.

Las 2.500 viviendas entregadas desde entonces se dejan notar con la presencia de cerca de 8.000 vecinos m¨¢s. Lo que sigue habiendo, como consecuencia de la crisis econ¨®mica, es una cantidad notable de locales comerciales disponibles en las plantas bajas de las urbanizaciones residenciales.

Otro de los aspectos que, con el paso de los a?os, no han cambiado en Montecarmelo ¡ªpor el mantenimiento de un d¨¦ficit evidente de equipamientos p¨²blicos¡ª es el bajo nivel de empadronamiento de los residentes.

Suponiendo que un 10% de las 7.341 viviendas entregadas estuvieran desocupadas, ser¨ªan cerca de 22.000 los residentes en el barrio, pero solo unas 13.000 personas est¨¢n registradas en esta zona del distrito de Fuencarral, integrada en el barrio de El Goloso.

En Montecarmelo todav¨ªa quedan una decena de parcelas vacantes para nuevos proyectos residenciales, en las que rematar el ¨¢mbito con la construcci¨®n de mil viviendas. En algunas de estas parcelas, la crisis ha provocado que el promotor dejara empantanado el solar, con el material amontonado, y en otras, el cartel anunciador del proyecto no ha sido retirado para el inicio de las obras. Las m¨ªnimas o nulas preventas han aconsejado paralizar el desarrollo.

Lo que s¨ª marcha viento en popa, gracias al apoyo del Estado federal alem¨¢n, son las obras del nuevo Colegio Alem¨¢n un a?o despu¨¦s de ponerse la primera piedra en la calle del Monasterio de Guadalupe, n¨²mero 7, junto al cementerio de Fuencarral.

En poco m¨¢s de un a?o estar¨¢ finalizado el edificio que sustituir¨¢ al que durante d¨¦cadas estuvo enclavado en la calle de Concha Espina, en Chamart¨ªn. Sobre una parcela de 34.700 metros cuadrados, el nuevo edificio ofrecer¨¢ instalaciones medioambientales sostenibles y dedicar¨¢ 1.355 metros cuadrados a guarder¨ªa, 2.063 a primaria, 6.043 a secundaria y 4.269 a gimnasio y garaje.

Aprovechando el emplazamiento del nuevo colegio, un grupo de padres de alumnos ha montado una cooperativa para promover la construcci¨®n de un conjunto residencial de 72 viviendas justo enfrente del colegio, en la misma calle del Monasterio de Guadalupe.

El proyecto, gestionado por Momentum, se distribuye en diez portales en dos bloques diferenciados en L. Cada portal consta de cuatro alturas y de dos viviendas por planta. Posee un espacio com¨²n urbanizado, dos piscinas, zonas verdes y amplias ¨¢reas de ocio infantil y de reuni¨®n de adultos. De momento ya se han cubierto, con la firma del contrato de adhesi¨®n, 54 de las viviendas disponibles. Otras cuatro est¨¢n pendientes de la firma y las 14 restantes pueden ser adquiridas por cualquiera.

Entre las viviendas disponibles ¡ªtodas en planta al haberse adquirido ya los ¨¢ticos¡ª, una de tres dormitorios, con 116,50 metros construidos m¨¢s 7 metros de terraza, dos plazas de garaje y trastero, sale por un precio de 368.443 euros (IVA incluido); la de cuatro dormitorios, con casi 150 metros, el precio total se eleva a casi 438.200 euros, y la de cinco dormitorios, con m¨¢s de 200 metros, el coste definitivo sube a 562.117 euros.

Otras opciones de compra de un piso nuevo en Montecarmelo pasan por el proyecto que Cogesa (Dragados-ACS) contempla en la avenida del Santuario de Valverde esquina a la calle del Monasterio de Sobrado. Se prev¨¦ la construcci¨®n de 73 viviendas, con precios para las de dos dormitorios, con 86 metros y una plaza de garaje, desde 270.000 euros, mientras que las de tres, con una superficie construida de 118 metros cuadrados, oscilan entre 353.000 y 370.000 euros. Precios que llevan el metro cuadrado a una media de 3.000 euros, un 40% por debajo de los que se registraban hace ocho a?os.

Incluso por debajo de esa cantidad, en el residencial Miralpardo, comercializado por Delanova Gesti¨®n Inmobiliaria, se pueden encontrar pisos de nueva construcci¨®n con precios para los de tres dormitorios y 105 metros a partir de 290.000 euros. Los de cuatro dormitorios, con 140 metros, se pueden adquirir a partir de 396.000 euros. Entre los bloques llave en mano, el que acaba de terminar el Grupo Delta, donde ofrece pisos de tres dormitorios, con una superficie de 129 metros, a partir de 495.000 euros.

En total, en Montecarmelo hay entre 150 y 200 viviendas con licencia de obras, edific¨¢ndose o a punto de empezar obras.

La segunda mano resulta muy abundante y con precios de lo m¨¢s dispares en funci¨®n de las pretensiones de los vendedores. Los que han optado por vender, incluso con minusval¨ªas, ofrecen sus propiedades con el metro construido muy por debajo de los 3.000 euros, mientras que aquellos otros que compraron la casa en el punto m¨¢s alto de la burbuja inmobiliaria se resisten a reconocer las cuantiosas p¨¦rdidas que les acarrear¨ªa vender ahora los pisos a los precios de mercado.

As¨ª, no resulta extra?o toparse con similares pisos de 100 metros que en un caso incluso bajan de 300.000 euros, mientras que en otros siguen siendo ofertados por cerca de 450.000 euros.

Algunos propietarios a los que no les acucia la necesidad de vender han optado por obtener ingresos recurrentes a trav¨¦s del alquiler de sus viviendas. Un mercado que para los estudios y apartamentos de entre 45 y 60 metros presenta unas rentas de 600 a 750 euros y var¨ªa entre 1.250 y 1.300 euros mensuales en pisos de cuatro dormitorios.

Adem¨¢s de las parcelas vacantes para la construcci¨®n de viviendas, la proliferaci¨®n de locales comerciales vac¨ªos resulta llamativa. Y las rebajas son sustanciales. En general, las rentas que se piden se han reducido a la mitad respecto a 2007. Un espacio de 105 metros por el que entonces se ped¨ªan rentas mensuales de 3.000 euros se puede alquilar ahora por unos 1.400 euros.