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Tribuna
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Espa?a vista de lejos (y con ojos de ¡®Espa?ol¨¦itor¡¯)

Advertencia: la lectura del presente art¨ªculo puede resultar inc¨®moda para muchos

Escena primera. Restaurante hongkon¨¦s. Febrero de 2012. Interior, d¨ªa.

Comensal: Tr¨¢igame huevos estrellados y jam¨®n ib¨¦rico, pero del ib¨¦rico ib¨¦rico.

Camarero: Por supuest¨ªsimo que s¨ª, se?or. Lo traemos de Parma, no le digo m¨¢s.

Esta escena, traducida con alguna libertad, sucedi¨® en uno de los mejores restaurantes de Hong Kong, conmigo de comensal y genuino 'Espa?ol¨¦itor', rendido de antemano a los encantos del jam¨®n ib¨¦rico del bueno, del de verdad. Al descubrir la impostura me sent¨ª decepcionado y hasta frustrado. Fue otra demostraci¨®n pr¨¢ctica de que los productos espa?oles suelen hacer el trabajo, pero el beneficio se lo llevan otros. No crean que se trata de un ejemplo aislado. Salir al extranjero es toparse con aceite de oliva italiano en los supermecados, o con quesos franceses en la delicatessen de turno. ?Por qu¨¦ en esos casos no solemos ver productos espa?oles? Muy sencillo. Porque esos pa¨ªses trabajan mucho mejor que los espa?oles la promoci¨®n de sus productos. Con alguna notable excepci¨®n, en el extranjero los productos espa?oles se reducen al circuito de tapas, mientras por todas partes proliferan restaurantes franceses o italianos.

No piensen que me quiero recrear en el aspecto negativo de esta historia. En realidad, estoy convencido de que encierra un mensaje radicalmente positivo: a los extranjeros les interesan Espa?a y los productos espa?oles. Esta m¨¢xima tambi¨¦n vale para el ¨¢mbito inmobiliario. Durante mis tres m¨¢gicos a?os de trabajo en CBRE Hong Kong, perd¨ª la cuenta de las veces que mis compa?eros me ense?aban correos electr¨®nicos donde se anunciaban segundas residencias en la costa con descuentos de esc¨¢ndalo. Tambi¨¦n en esta ocasi¨®n las cosas volv¨ªan a tener trampa. Tras un examen m¨¢s detallado, la inmensa mayor¨ªa de esas propiedades estaban en zonas remotas, no hab¨ªan o¨ªdo jam¨¢s el fragor de una playa y carec¨ªan de la urbanizaci¨®n y los servicios m¨¢s elementales. No es oro todo lo que reluce. Como es habitual, los vendedores hab¨ªan pensado que con clientes extranjeros ser¨ªa m¨¢s f¨¢cil cerrar la operaci¨®n.

Edward Farrelly
Edward Farrelly

En general, persiste la idea de que los compradores for¨¢neos tienen dinero de sobra, pero lo ignoran casi todo del mercado. Despu¨¦s de todo, muchos inversores chinos han depositado su dinero en el mercado londinense sin ver las propiedades adquiridas. Pasa lo mismo en Hong Kong. El propietario del piso que alquil¨¦ dos a?os no lo hab¨ªa pisado jam¨¢s. Ahora bien, cualquiera de estos inversores tiene un conocimiento exhaustivo del mercado local de destino. Si invierte en Londres es porque antes ha hecho los deberes.

Escena segunda. Interior, hora crepuscular, cualquier fecha anterior a Simeone.

Hijo esc¨¦ptico: Pap¨¢, ?por qu¨¦ somos del Atleti?

Padre estoico: Hijo, ?por qu¨¦ invierten los chinos en Londres en vez de Espa?a?

Londres cuenta con la ventaja a?adida de ser familiar para la mayor¨ªa de los inversores, que lo consideran una reserva segura de riqueza (ventaja #1). En Espa?a, deber¨ªamos convencer primero a los inversores de las ventajas de invertir aqu¨ª, asumiendo de antemano que su inclinaci¨®n natural ser¨¢ hacerlo en otros mercados. As¨ª que deber¨ªamos demostrarles cu¨¢les son los grandes valores del mercado espa?ol, en vez de dar por sentado que esos inversores extranjeros van a analizar las propiedades con ojos espa?oles. En s¨ªntesis, toca trabajar mucho m¨¢s si queremos atraer a Espa?a a los inversores chinos.

Las propiedades londinenses se comercializan de forma especialmente activa e intensa en Hong Kong (ventaja #2). La secci¨®n inmobiliaria del mayor diario hongkon¨¦s se dedica casi en exclusiva a anuncios de propiedades londinenses. Si se pasea por los mejores hoteles de la bah¨ªa cualquier fin de semana, invariablemente se tropezar¨¢ con una feria de promociones inmobiliarias en Londres, financiadas por unos promotores que se dejan la piel en el campo.

Del mismo modo, en Espa?a deber¨ªamos enfocar la curva de rentabilidad/riesgo hacia la primera variable, e invertir para conseguir inversores. La mayor¨ªa de ellos desconf¨ªan del sector inmobiliario espa?ol porque tienden a identificarlo con la segunda variable. El momento de atraer al inversor es justo en el punto de equilibrio de la curva. Claro que en CBRE tambi¨¦n debemos cumplir con nuestra parte. Por eso ya hemos invertido de forma significativa para desarrollar una red capaz de conectar Asia y Europa, junto a los necesarios programas de atenci¨®n al cliente. El prop¨®sito de estos proyectos no solo es ampliar nuestra gama de servicios o abrir nuevos mercados, sino tambi¨¦n, y sobre todo, saber lo que el cliente quiere y necesita. Lo dem¨¢s vendr¨¢ por a?adidura.

Es importante entender que a los inversores chinos se les deben ofrecer productos de excelente calidad, y no aquellos escasamente atractivos de los que el propietario quiere desprenderse. Esta lecci¨®n toc¨® interiorizarla al comienzo de la crisis, cuando los promotores estaban deseosos por cerrar operaciones y se aferraban a cualquier venta generadora de ingresos, aunque en ese proceso su cash-flow terminara por desangrarse. Como por la otra parte los inversores ten¨ªan poco inter¨¦s, el volumen de operaciones se contrajo muy deprisa. En esa misma l¨ªnea, no deber¨ªamos habernos desprendido de las propiedades de segundo nivel, ni intentado vend¨¦rselas con elevados descuentos incluso a inversores internacionales, lo que result¨® todav¨ªa peor. La mejor opci¨®n para atraer a inversores chinos es ofrecerles productos de primera a precios de mercado.

Londres dispone de numerosas conexiones a¨¦reas con Hong Kong y China continental (ventaja #3). He viajado desde Hong Kong por la ruta de Madrid unas diez veces en los ¨²ltimos tres a?os, lo que equivale a un m¨¢ster de tr¨¢nsito por aeropuertos internacionales, incluidos los de Londres, Par¨ªs, Z¨²rich, Fr¨¢ncfort o Doha, por citar algunos. Y no por gusto, sino porque no hay vuelos directos con Espa?a. Un defecto tan simple como ¨¦ste est¨¢ perjudicando las inversiones en Espa?a. Desalienta la compra de propiedades espa?olas, ya que antes de llegar aqu¨ª los inversores deben hacer escala en ciudades directamente competidoras. ?Ser¨ªa sensato que el Real Madrid intentara cerrar uno de sus fichajes llevando al jugador de ruta tur¨ªstica por las Ramblas antes de llevarlo al Bernab¨¦u? Las cuestiones pol¨ªticas sobre este asunto deber¨ªan orillarse, e impulsar las negociaciones con las compa?¨ªas a¨¦reas del Lejano Oriente hasta lograr acuerdos. La apertura de Barajas o del aeropuerto internacional de Barcelona a la rura asi¨¢tica, junto a la apertura del mercado residencial para inversores for¨¢neos, pueden ser factores decisivos de cambio para el mercado inmobiliario espa?ol.

A estas alturas del art¨ªculo, es muy probable que haya decepcionado del todo a quienes esperaban un sesudo repaso de las mejores razones para invertir en Espa?a. Lo cierto es que he pasado la mayor parte de mi vida profesional aqu¨ª, y he aprendido a amar el pa¨ªs, su cultura y a su gente. Estoy convencido de las muchas ventajas espa?olas, pero creo que les estar¨ªa haciendo un flaco favor si me centrase en todos esos aspectos maravillosos. He optado por resaltar aquello en lo que conviene mejorar, una filosof¨ªa que he tenido ocasi¨®n de aprender trabajando para inversores extranjeros en Hong Kong. Creo que es el mejor modo de intentar devolver a Espa?a parte de lo mucho que me ha aportado. Tambi¨¦n es el mejor servicio que puedo prestar a los muchos inversores extranjeros que han demostrado su inter¨¦s por entrar en el mercado espa?ol. En adelante, seguir¨¦ estando muy coordinado con los equipos de CBRE en Hong Kong y China, y con nuestros dem¨¢s departamentos interregionales, para asesorar a los inversores de all¨¢ sobre c¨®mo y d¨®nde invertir aqu¨ª. Estoy seguro de que los productos de calidad a su precio adecuado siempre encontrar¨¢n comprador.

Ep¨ªlogo. Tienda delicatessen. Madrid. Interior, d¨ªa. Enero de 2014.

Amable dependiente: ?Edward, cu¨¢nto tiempo! ?Qu¨¦ tal va todo? ?Qu¨¦ va a ser?

Edward: ?Qu¨¦ pasa, Jose? Ponme doscientos gramos de chorizo, trescientos gramos de salchich¨®n y ese pedazo de jam¨®n ib¨¦rico, el que tienes a la espalda, el de Joselito, me lo llevo puesto.

Es una suerte haber vuelto.

"Art¨ªculo escrito por Edward Farelly y publicado en el informe inmobiliario Tendencias 2014 de CBRE"

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