Los fondos quieren hoteles espa?oles

El inter¨¦s de los fondos oportunistas por los hoteles espa?oles viene de antiguo. "Desde hace tres a?os nos preguntan por este tipo de compra", asegura Miguel V¨¢zquez, socio director de Hoteles de Irea.

Grandes bufetes como Cuatrecasas y consultores como Aguirre Newman coinciden. "El inter¨¦s de los fondos oportunistas por Espa?a es muy alto desde el pasado septiembre. Miran operaciones en el sector hotelero. Analizan si compran activos o deuda bancaria", ratifica Luis Arsuaga, director de la divisi¨®n de Hoteles de la consultora JLL (Jones Lang Lasalle).

Las entidades financieras han ido renegociando la elevada deuda hotelera desde 2008, tras arrancar de sus propietarios la promesa de poner en venta los inmuebles, cosa que no ha sucedido. A pesar de ello, los bancos no han querido ejecutar la deuda para evitar el esc¨¢ndalo de unos trabajadores protestando delante de sus oficinas, pero ya no pueden seguir renegociando ante las obligaciones de provisionar las refinanciaciones impuestas por el Banco de Espa?a. "Es una deuda muy renegociada, y el sector ha corregido precios a la baja. Este a?o veremos operaciones de entrada de fondos en deuda hotelera", predice Miguel V¨¢zquez.

Los hoteles de Mallorca valen un 15% menos; los de Madrid y Canarias se han devaluado hasta un 30% y en las ciudades del interior cuestan la mitad. Los de Barcelona y los de la Costa del Sol son casi los ¨²nicos que mantienen su valor.

El sector est¨¢ abocado a una dr¨¢stica reestructuraci¨®n. Solo NH debe 996 millones de euros a los bancos, a pesar de la entrada del grupo chino HNA en el 24% de su accionariado y del acuerdo con el fondo inmobiliario HPT.

Tienen problemas de balance las cadenas Vincci, Silken, Hightech, Hoteles Rafael (su matriz Urbis est¨¢ en suspensi¨®n de pagos), ABBA ha cerrado hoteles, HUSA ha suspendido pagos, Hesperia est¨¢ tutelado por el Santander, Hoteles Playa Sol est¨¢n en suspensi¨®n de pagos y deben 300 millones de euros. Incluso la Sareb tiene 13 hoteles procedentes de bancos.

Todos los hoteles est¨¢n endeudados. "Lo m¨¢s importante de un hotel es la ubicaci¨®n, y quienes la tienen nunca protagonizar¨¢n ventas distress (a precios muy bajos) por muy endeudados que est¨¦n", asegura Miguel V¨¢zquez.

Tampoco tendr¨¢n esos problemas las grandes cadenas. Tienen envergadura y buena dosis de internacionalizaci¨®n para acometer soluciones que las salvan de la quema. Un ejemplo, Meli¨¢, que declaraba una deuda bancaria de 564 millones de euros y un pasivo corriente de 1.042 millones en su memoria de 2012, se ha reposicionado vendiendo inmuebles de hoteles que mantiene en gesti¨®n y bajo su marca.

El problema de las entidades financieras se centra en la deuda de las cadenas medianas de hoteles urbanos de interior. "Est¨¢n afectados por la significativa ca¨ªda del consumo interno", explica Miguel V¨¢zquez. Las subvenciones locales y auton¨®micas para mejorar la planta hotelera y atraer turismo a estas peque?as ciudades en plena burbuja provocaron exceso de oferta que ahora es econ¨®micamente inviable.

Oaktree, KKR, Apollo, Fortress y Lone Star son los fondos m¨¢s activos, pero ser¨¢ complicado casar operaciones. Un fondo oportunista, que prefiere quedar en el anonimato, reconoce su debilidad por "hoteles prime, en grandes ciudades y destinos internacionales, con edificios propios y bien posicionados, y con plantilla dimensionada".

Solo los buitres se quedar¨ªan con los mal gestionados con plantillas antiguas y caras para realizar la reconversi¨®n que los ponga en valor, o quedarse con el ladrillo para apartamentos de alquiler. "La compra de hoteles tiene m¨¢s riesgo que la de oficinas, pero puede dar m¨¢s rentabilidad con mejor gesti¨®n, en cuanto el mercado cambie", asegura Luis Arsuaga.

La calidad del hotel no es el ¨²nico problema. La planta hotelera espa?ola est¨¢ construida con cr¨¦dito promotor hipotecario que se ha sindicado con muchos bancos, y desde 2008 se viene refinanciando, bas¨¢ndose en las expectativas del negocio. Un galimat¨ªas que dificulta la venta a los fondos oportunistas, que empiezan a estudiar operaciones a partir de los 50 o 100 millones de euros. "Los bancos internacionales venden carteras globales de deudas para adaptarse a sus intereses, y los bancos espa?oles deben organizar su riesgo para ofrecerles paquetes atractivos. ?Cu¨¢ntas estructuras bancarias hay preparadas para gestionar este riesgo?", se pregunta Juan Garnica, director de Hoteles, Ocio y Turismo de Aguirre Newman.

Las entradas de estos gigantescos inversores tomar¨¢n dos caminos. "Invertir¨¢n directamente en las cadenas, o comprar¨¢n su deuda hipotecaria para ejecutar a vencimiento y quedarse con el inmueble, a no ser que los due?os de la cadena prefieran convertirlos en accionistas", explica Ignacio Sanjurjo, socio del ¨¢rea de mercantil del bufete Cuatrecasas. Dif¨ªcil, "los hoteleros m¨¢s sofisticados del mundo, los estadounidenses, no son due?os de los activos, y esta corriente est¨¢ llegando a Europa", aclara Sanjurjo.

La buena noticia es que la ca¨ªda de los buitres sobre los hoteles espa?oles anticipa su recuperaci¨®n, compran para vender bien, y solo se vende bien en bonanza.