Villas y mansiones, a prueba de crisis

No hay crisis para las mansiones. Esas deslumbrantes villas dispersas por Marbella, Port Andtrax o J¨¢vea empiezan a venderse otra vez como rosquillas. Y no se trata de chal¨¦s con cierto empaque, sino de viviendas de cuatro o cinco millones de euros, e incluso de diez o quince. ¡°Nuestros comerciales ense?an una media de cuatro o cinco de estas casas al d¨ªa¡±, dice P¨ªa Arrieta, socia de Diana Morales Properties, de Marbella, una de las grandes agencias del segmento de lujo. Lo mismo dice David Scheffler, director general en Espa?a de Engels & V?lkers, la mayor red de agencias de este tipo de producto de Europa. ¡°2013 fue un a?o excelente y creo que este o el que viene podremos volver a las cifras anteriores al boom¡±, asegura.

Parece sorprendente, pero as¨ª son las cosas. Al contrario de los segmentos modestos, el de lujo apenas ha sufrido la crisis. Mientras que los precios de la vivienda han ca¨ªdo un 45% en Espa?a y hasta un 70% en los apartamentos de algunas zonas de la costa, ¡°en este las bajas han sido del 15% al 25%¡±, dice Arrieta. Jos¨¦ Ribes Bas, director general de Rimontgo, la mayor agencia de lujo de Valencia, va m¨¢s lejos y asegura que ¡°el segmento se ha mantenido, e incluso aumentado, porque es un producto ¨²nico¡±. A muchos compradores esa bajada les sab¨ªa a poco y estaban a la expectativa de mayores recortes. Pero, como no se concretaron ¡°en 2012, el mercado empez¨® a subir¡±, explica Daniel Enquist, de Crystal Shore, otra de las principales agencias de Marbella. As¨ª, en tanto que las ventas de inmuebles bajaron hasta octubre del a?o pasado un 15,6% en valor, ¡°la inversi¨®n for¨¢nea (la decisiva en el segmento de lujo) en el mercado espa?ol no ha dejado de crecer desde 2009, con un alza en el ¨²ltimo a?o del 150%¡±, se?ala Ribes.

De tal modo que, seg¨²n un informe de Diana Morales, ¡°empieza a haber escasez de propiedades de lujo al lado del mar¡±. Y donde empieza a faltar es en el segmento m¨¢s exclusivo, en zonas del tr¨ªo Marbella-Benahavis-Estepona como La Zagaleta (con una media de siete millones por chal¨¦), Sierra Blanca (cuatro millones) o Marbella Club (cinco millones). Otras localizaciones de alto standing son Port Andratx o Port Portals, en Mallorca; San Jos¨¦, en Ibiza, o La Corona, el Tossalet o la Mezquida, en J¨¢vea. Todas estas van como un cohete.

En el ¨¢rea de Marbella est¨¢n cada vez m¨¢s cerca de las 6.870 compraventas de 2006. En 2012 se cerraron 4.602 operaciones y el a?o pasado se pas¨® de 5.500. En Mallorca cuentan historias similares. ¡°Tuvimos el mejor ejercicio desde 2008, con aumentos de ventas del 30% al 70%, seg¨²n zonas¡±, apunta Scheffler. Seg¨²n la organizaci¨®n notarial, las ventas de propiedades a extranjeros en la isla pasaron de 1.642 a 3.571 entre 2008 y 2012. Pero, esta animaci¨®n a¨²n no ha llegado a las ciudades. En algunas ¨¢reas de Barcelona los precios ya suben, pero en general siguen a la baja. ¡°Y en Madrid¡±, dice Jes¨²s Conde, socio de Baker & McKenzie, ¡°ha habido rebajas importantes incluso en los barrios m¨¢s selectos, y esto seguir¨¢ as¨ª un tiempo¡±.

La relativa escasez en el producto exclusivo ha desatado un principio de movimiento de promoci¨®n, aun en la etapa de compra de terrenos y dise?o, asegura Arrieta. En el sector no se muestran extra?ados de la resiliencia del inmobiliario de lujo en Espa?a, al que consideran altamente competitivo frente a sus rivales del Mediterr¨¢neo. Y el resultado est¨¢ a la vista. Tras la ca¨ªda de precios de los ¨²ltimos siete a?os, estos activos resultan a¨²n m¨¢s tentadores, comparados con otras zonas exclusivas del Mediterr¨¢neo como Italia o Francia. ¡°Seguimos con ventaja¡±, apunta Scheffler. De hecho, un estudio de su agencia revela que una villa con cinco habitaciones y vistas al mar cuesta la mitad en Mallorca que en la Costa Esmeralda italiana y la tercera parte que en Cap Ferrat, Francia.

Lo que no quiere decir que estas casas sean baratas. El grueso de la oferta en las tres mejores ¨¢reas residenciales de lujo ¡ªMarbella, Mallorca y Costa Blanca¡ª oscila entre tres y cinco millones. Y hay muchas mansiones de m¨¢s de diez millones, incluso hasta de 20 o 30. Kristina Szekely, otra de las grandes agencias de Marbella, tiene una villa de 33 millones de euros en Nueva Andaluc¨ªa: 2.200 metros construidos sobre 7.700 de parcela, jardines con cascadas, piscina climatizada, p¨¢del, garaje para seis coches, spa con jacuzzi, gimnasio, siete suites, tres salones interconectados con 760 metros, dos cocinas¡­ Parece mucho dinero, 33 millones, pero esta casa seguramente valdr¨ªa un 50% m¨¢s en Francia.

Esta relaci¨®n calidad-precio est¨¢ ayudando a Espa?a a mantener su posici¨®n como una de las potencias del llamado high end luxury real estate. Baste solo un dato. De las 35.112 propiedades que Engel & V?lkers tiene a la venta en 38 pa¨ªses, m¨¢s de 8.000 (23%) est¨¢n aqu¨ª. Y el precio no es la ¨²nica ventaja. Otros pa¨ªses del Mediterr¨¢neo oriental o el norte de ?frica dan m¨¢s por menos dinero, pero les falta el glamour, la infraestructura o los servicios. ¡°No creo que lleguen a ser rivales en muchos a?os¡±, opina Enquist. Luego est¨¢n las conexiones. La Costa del Sol o Mallorca est¨¢n a menos de cien kil¨®metros de los aeropuertos de M¨¢laga y Palma, con vuelos diarios a las capitales de Europa.

Otro argumento de peso es el nuevo visado (golden visa, le llaman) que el Gobierno espa?ol ha puesto en marcha con la Ley de Emprendedores por el que los extranjeros de fuera de la UE pueden acceder a la residencia si compran una propiedad de m¨¢s de 500.000 euros. Seg¨²n Ribes ¡°ha despertado un inter¨¦s adicional por Espa?a de los inversores extranjeros¡±. Su impacto se nota. ¡°Muchos latinoamericanos empiezan a querer instalarse en Madrid debido al nuevo visado, adem¨¢s de que se sienten mejor aqu¨ª que en Par¨ªs o en Londres, por el idioma y porque los precios son tres veces m¨¢s bajos¡±, dice Conde. Quiz¨¢ tambi¨¦n por ¨¦l se percibe un cambio de uso en los compradores rusos, ¡°que antes adquir¨ªan villas para vacaciones, y ahora se instalan todo el a?o con su familia, y los que trabajan van y vienen¡±, se?ala Arrieta.