Los fondos de inversi¨®n limpian el mercado inmobiliario espa?ol

Un solo fondo de inversi¨®n comprar¨¢ los 6.500 millones de euros de cr¨¦dito inmobiliario de Catalunya Banc. Lo har¨¢ con un descuento en torno al 40% y ser¨¢ antes de que termine julio, seg¨²n los expertos. Un tercio del cr¨¦dito est¨¢ al corriente de pago, otro conlleva riesgo de impago y el resto es dudoso o moroso, lo que explica tal descuento.

Es el proyecto H¨¦rcules, as¨ª denominado en el informe European Real Estate Loan Sales Market, de Cushman & Walefield. Se ha puesto sobre la mesa tras la venta de Octopus, por casi 3.500 millones de euros a Lone Star y JP Morgan (con 25% de descuento). Curiosamente, la cantidad ser¨¢ similar a la del cierre de venta de H¨¦rcules.

Doce fondos de inversi¨®n han presentado ofertas no vinculantes por H¨¦rcules, pero un bocado de esas dimensiones deja fuera del concurso a los m¨¢s peque?os. Solo los cuatro grupos liderados por los grandes fondos de inversi¨®n internacionales pueden pagar todo el paquete, como quiere Catalunya Banc.

El primer grupo con capacidad para comprar H¨¦rcules est¨¢ formado por el fondo de inversi¨®n Blackstone y TPG. El segundo, por el fondo Cerberus y Goldman Sachs. En el tercero est¨¢n los fondos de inversi¨®n Apollo y Centerbridge. Y en el cuarto est¨¢n los dos fondos Marathon y Pimco, junto con Deutsche Bank y la plataforma de gesti¨®n Finsolutia.

Grandes inversores, otra vez, han comprado las plataformas de gesti¨®n y venta inmobiliaria de las entidades financieras con sus plantillas. Lo han hecho por unos a?os, y las entidades se han quedado con una parte del accionariado. Es la herramienta para dar salida a todas sus compras, que tambi¨¦n est¨¢n vendiendo los activos fallidos y los adjudicados contabilizados en el balance de las propias entidades.

"En 2014 se ha hecho notorio el aumento del inter¨¦s por el mercado inmobiliario espa?ol, sobre todo residencial, constatado en 2013. Los fondos oportunistas y los family offices, presentes desde 2012, tienen gran actividad. Los ¨²ltimos en llegar son los fondos Value added", cuenta Borja Goday, director de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en Espa?a. Los Value Added aceptan m¨¢s riesgo, buscan rentabilidades del 12 al 14%, a?aden valor en su gesti¨®n, con renovaciones en edificios alquilados para mejorar rentas, y est¨¢n dispuestos a promover.

A pesar de la concentraci¨®n de expertos en el mercado espa?ol, hay mucho por hacer. Ellos mismos auguran diez a?os para soltar lastre, y predicen que un tercio se quedar¨¢ sin vender. "No habr¨¢ problemas en Madrid, Barcelona, Marbella e islas, las mejores plazas, con subidas de precios de un 3% a un 5%", seg¨²n Mikel Echevarren, de Irea. Costar¨¢ m¨¢s vender los inmuebles de Sevilla, Valencia y parte de costa. Los problemas se concentrar¨¢n en el interior, Castell¨®n, algo de Murcia o en promociones orbitales de Madrid sin acabar.

SAREB

La Sareb est¨¢ a punto de sacar a subasta el mandato de venta de sus activos (50.000 millones de euros) en nueve paquetes, dos con los recibidos de Bankia y siete de las otras cajas. Las entidades financieras rescatadas los gestionaban hasta ahora, pero la entrada de los fondos en las plataformas gestoras cambia las reglas del juego. Altamira, plataforma de Santander vendida en un 85% a Apolo, y Aliseda, plataforma del Popular vendida en un 51% a Kennedy Wilson y V?rde, entrar¨ªan en la subasta. Ambos son accionistas de la Sareb. La de BBVA se quedar¨ªa fuera porque Anida no presta servicios inmobiliarios a terceros.

De forma paralela prepara los paquetes de activos que sacar¨¢ a la venta, lo hace acorde a los deseos de los inversores, con los que se sienta a diario. Solo en 2013 habl¨® con 700 de ellos. Los inversores tambi¨¦n estudian Crossover, la cartera de suelo de la Sareb con m¨¢s de 300 millones de euros y ochenta suelos, que ser¨¢ vendida en paquetes superiores a cinco millones de euros. Se acaba de colocar uno de 17 suelos por 80 millones de euros a un inversor institucional, estructurado a trav¨¦s de un FAB (veh¨ªculo con ventajas fiscales en el que la Sareb participa con el inversor).

Adem¨¢s, la Sareb ceder¨¢ 2.000 pisos en alquiler a comunidades aut¨®nomas durante un tiempo de tres a cinco a?os. Est¨¢ a punto de firmar 600 de ellos con Catalu?a. Dialogan con Madrid, Valencia, Andaluc¨ªa, Galicia, Arag¨®n, Castilla y Le¨®n y La Rioja. Extremadura se ha mostrado interesadas. La posterior venta de los pisos a los inquilinos podr¨ªa ser una salida.

Lastre bancario

Junto con H¨¦rcules y las carteras de la Sareb, el cr¨¦dito y los activos del balance de los bancos componen otra tajada de 95.831 millones de euros entre adjudicados, cr¨¦dito subest¨¢ndar (al d¨ªa de pago y con riesgo de impago), dudoso (con m¨¢s de tres meses de impago), moroso y fallido, una parte est¨¢ provisionada. Bankia informa tener, a marzo de 2014, adjudicados por 4.206 millones de euros (2.742 millones provisionados). Lo vende Bankia Habitat/Promontoria, la plataforma comprada por Cerberus por entre 40 y 90 millones de euros, en funci¨®n del resultado a diez a?os. Suma m¨¢s de 8.950 millones de euros en cr¨¦dito dudoso, con m¨¢s de tres meses de impago.

Santander asegura tener 10.300 millones de euros de actividades inmobiliarias discontinuadas en Espa?a en balance. Son 5.200 millones de euros en cr¨¦ditos netos (2.650 millones provisionados), 3.500 millones de euros en adjudicaciones (2.000 millones provisionados) y 1.500 millones de euros en participaciones. El 43% de los adjudicados son edificios valorados en 1.440 millones de euros, otro 63% es suelo valorado en 2.160 millones de euros.

Popular tiene en balance una exposici¨®n de pr¨¦stamos a promoci¨®n y construcci¨®n morosos de 11.604 millones de euros, de los que ha provisionado 6.490 millones de euros, y otros 2.245 millones al corriente de pago pero con dificultades. Adem¨¢s, tiene 12.687 millones de euros en adjudicados, todo tipo de construcci¨®n y suelo, de los que ha provisionado 5.484 millones de euros.

BBVA autogestiona el proceso de soltar lastre inmobiliario, y desmiente haber hecho ning¨²n tipo de banco malo interno. Ni ha querido participar en el accionariado de SAREB, ni tiene en venta su gestora inmobiliaria. La exposici¨®n de su cartera es de 14.169 millones de euros: 1.746 millones de euros en adjudicados residencial, 4.079 millones de euros de adjudicados promotor, y 7.806 millones de cr¨¦dito promotor. Junto a las provisiones suma 25.932 millones de euros.

El riesgo de CaixaBank asciende a 20.772 millones de euros, seg¨²n confirma la entidad. Tiene 3.733 de euros con mora de particulares, y 10.897 millones de euros con mora a promotores. El banco tiene 6.242 millones de euros de provisiones espec¨ªficas para la cartera de cr¨¦dito promotor (53% de cobertura de los activos problem¨¢ticos y 34% sobre el total de exposici¨®n). Suma 6.142 millones de euros en activos inmobiliarios adjudicados, cubiertos en un 53,4%. Da salida Servihabitat, comprado en un 51% por TPG.

Banco Mare Nostrum (antiguas Caja Murcia, Sa Nostra y Caja Granada) se qued¨® con 1.200 millones de euros en activos inmobiliarios, tras soltar otros 5.800 a SAREB. Vendi¨® su plataforma inmobiliaria durante 10 a?os a Centerbridge por 50 millones de euros. Demasiado trabajo por hacer, las previsiones de diez a?os para soltar lastre quedar¨ªan cortas. "Ni siquiera est¨¢ todo desbrozado, nosotros estamos inventariando el inmobiliario de SAREB, pero ya se ha iniciado el camino", asegura Fernando Rodr¨ªguez Acu?a, director de Acu?a & Asociados.