Mi vecino tambi¨¦n ser¨¢ moroso

En las comunidades de vecinos la tensi¨®n se cuece, unas veces a fuego lento y otras a todo gas. La intensidad depende de la cantidad de vecinos que haya dejado de pagar las cuotas. En Espa?a, cuatro de cada diez propietarios no pueden asumir derramas. Muy por delante est¨¢ Canarias, donde son el 64%, y Andaluc¨ªa, con el 55%. En Madrid rozan el 38%.

En Navarra y Pa¨ªs Vasco los propietarios tienen mejor bolsillo. Solo para el 24% es imposible hacer frente a los gastos .

Unos y otros han acumulado 1.798 millones de euros de morosidad en 2013. Las previsiones para 2014 son que la deuda crecer¨¢ un 12,5% m¨¢s respecto al a?o anterior, hasta los 2.022 millones de euros aproximadamente ¡ªdatos provisionales del tercer trimestre del a?o¡ª, seg¨²n calculan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa?a (CGCAFE).

"Entre el 25% y el 50% de las comunidades tienen morosos importantes, aunque el problema es m¨¢s serio en las peque?as, las de menos de 25 propietarios", indica Juan Rodr¨ªguez Baeza, CEO del portal comunidades.com, que recuerda c¨®mo antes de la crisis era normal tener dos o tres vecinos que se retrasaban varios meses y sol¨ªan pagar antes de la junta general para no aparecer en la lista de morosos. Ahora, las apariencias no importan y algunos acumulan deudas superiores a 1.000 euros.

Algo cambia en una finca cuando un propietario se convierte en moroso, por los motivos que sean. Algunos propietarios dejan de cumplir simplemente porque su vecino tampoco paga. Se crea un efecto de contagio.

Otros, porque consideran que "el dinero est¨¢ mejor en su bolsillo que en la cuenta de la comunidad". Es lo que dice un moroso que debe 1.600 euros desde 2012 en una finca de siete propietarios.

Tambi¨¦n hay matrimonios en proceso de separaci¨®n que reciben de sus letrados el consejo de no pagar hasta que se decida qui¨¦n se va a adjudicar la vivienda. Y herederos m¨²ltiples que no se ponen de acuerdo en asumir la propiedad del difunto o proceder a su venta o alquiler. Mientras tanto, dejan de abonar las cuotas. Y lo mismo hacen algunos caseros que no est¨¢n cobrando la renta de su inquilino.

Estos morosos se hacen protagonistas de las miradas y murmullos del resto de los vecinos, de los que cumplen. Y en las juntas son el primer punto del d¨ªa, con su nombre, apellido, piso y deuda total.

La tirantez crece cuando pasa el tiempo y las cantidades en pagos pendientes no se recuperan.

Y con motivo. "Lo grave es que ahora hay que pedir aportaciones extraordinarias de los comuneros para cubrir la parte que no pagan los morosos, lo que es muy dif¨ªcil de entender para la mayor¨ªa de los propietarios", explica Rodr¨ªguez Baeza.

Apenas un 30% de la deuda total se abona en fase extrajudicial o amistosa. "Los administradores de fincas intentamos, en un primer momento, evitar esos litigios, especialmente cuando nos consta que el deudor est¨¢ atravesando una situaci¨®n econ¨®mica desesperada, en cuyo caso, y si no hay otra salida, proponemos f¨®rmulas de pago flexibles", dicen en el CGCAFE.

En cambio, cuando el propietario no da se?ales de vida o no paga porque no quiere se recurre al proceso judicial. De las deudas que se reclaman judicialmente, aproximadamente un 80% se cobran, se?ala ?ngel Hern¨¢ndez, miembro de la Comisi¨®n de Legislaci¨®n y Mediaci¨®n del CGCAFE. De hecho, si el deudor tiene liquidez, suele atender el requerimiento de pago para no dar lugar a gastos de liquidaci¨®n.

El pasado mes de mayo, la comunidad de propietarios situada en la avenida del Cerro del ?guila, n¨²mero 2, en el municipio madrile?o de San Sebasti¨¢n de los Reyes, cobr¨® por fin la deuda de 2.758,65 euros que un vecino moroso acumulaba desde marzo de 2012 (eran 2.347,42 euros m¨¢s gastos de abogado, procurador, burofax y nota simple). Han pasado m¨¢s de dos a?os.

Hay comunidades con deudas de miles de euros que llevan a?os peleando por recuperar su dinero. Es el caso de la finca situada en el barrio de Moratalaz (Madrid), donde seis propietarios deben 13.376 euros. La deuda sigue engordando. Tienen el problema a?adido de estar instalando el ascensor y haber subido las cuotas vecinales para costearlo.

Otra. Una comunidad de 18 propietarios, tambi¨¦n en Madrid, tiene tres morosos que acumulan 16.800 euros (120% de presupuesto). Uno debe 8.600 euros desde 2011. "Hay embargo preventivo, pero los propietarios fallecieron y todav¨ªa no hay declaraci¨®n de herederos", explica el responsable de comunidades.com. El segundo moroso debe 2.500 euros desde 2012 y est¨¢ pendiente de daci¨®n en pago al banco, que se har¨¢ cargo a final de mes. El tercero suma 5.500 euros de 2013 y 2014 (y se ha comprometido a costear toda la deuda). Pag¨® 3.000 euros el a?o pasado.

"Consideramos que la demora sigue siendo importante. Hay demasiados formalismos de los que se aprovechan los deudores", indica Hern¨¢ndez. El periodo medio de cobro de parte de la deuda ha oscilado entre los 114 y 222 d¨ªas, situ¨¢ndose la media nacional en 176 d¨ªas, seg¨²n el Informe sobre la morosidad en comunidades de propietarios en Espa?a correspondiente a 2013, elaborado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios.

Aunque en teor¨ªa la reclamaci¨®n de estas deudas es sencilla, en la pr¨¢ctica hay bastantes trabas que dilatan los procesos y evitan que los vecinos perjudicados recuperen el dinero. "Nos encontramos con serios problemas cuando ese deudor no tiene liquidez y sus bienes se encuentran hipotecados o embargados por otras deudas. En estos casos, los acreedores (bancos, empresas...) suelen retrasar la adjudicaci¨®n e inscripci¨®n del inmueble en el Registro para no tener que pagar las cuotas comunitarias. Y cuando lo registran no se puede reclamar m¨¢s all¨¢ del a?o en curso y los tres anteriores. Si, adem¨¢s, tenemos la mala suerte de que el deudor ha sido declarado en concurso de acreedores, el problema se agrava exponencialmente", explica Hern¨¢ndez.

Es lo que ocurre en una comunidad de siete propietarios en Madrid, donde hay un moroso que debe 10.714 euros. No se ha podido ejecutar la sentencia porque est¨¢ en concurso de acreedores y tiene todo embargado.

A la hora de cobrar es habitual que los bienes embargados solo cubran el pago de las deudas de otros acreedores (bancos, Estado...) y nunca lleguen a las comunidades de propietarios.

Llevar a juicio a una entidad bancaria que no se hace cargo de las cuotas comunitarias no es dif¨ªcil, aunque suele poner m¨¢s trabas a la hora de pagar. "Muchos de los bancos que se adjudican fincas embargadas demoran hasta l¨ªmites insospechados la asunci¨®n de la deuda con excusas y subterfugios legales", seg¨²n Rodr¨ªguez Baeza. Los impagos de las entidades financieros en 2013 alcanzaron los 341,62 millones de euros, un 33% m¨¢s que el a?o anterior

No obstante, es importante recordar que al nuevo propietario ¡ªsea banco o particular¡ª solo se le puede repercutir la deuda correspondiente al plazo de afecci¨®n (a?o actual y tres anteriores).

Antes de la ¨²ltima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, efectuada por la Ley 8/2013, cuando se vend¨ªa una vivienda, el nuevo propietario solo respond¨ªa de las deudas generadas en el a?o de la transmisi¨®n y en el anterior.