Una propuesta de mejora para la Ley de Arrendamientos Urbanos (II)

Como ya apuntamos, la Ley de Arrendamientos Urbanos presenta notables ventajas sobre la normativa anterior a la de junio de 2013. Sin embargo, creo que hubiera sido una importante mejora plantear el tratamiento diferenciado para aquellos inmuebles cuyo uso es distinto al residencial. Conseguir¨ªamos as¨ª una mayor profesionalizaci¨®n del sector, ya que se trata de activos que destacan por una problem¨¢tica y riesgos muy distintos a los de la vivienda.

En este sentido, deber¨ªa permitirse una mayor libertad para la realizaci¨®n de obras de mantenimiento. La norma establece la obligaci¨®n por parte del arrendador de la conservaci¨®n del local de negocio para el uso destinado. Por el contrario, proponemos que sea el arrendatario quien se ocupe de dicho mantenimiento, ya que es quien ocupa el local y est¨¢ mejor posicionado para llevar a cabo el mantenimiento acorde con su actividad. Siempre con conocimiento y en coordinaci¨®n con el arrendador.

Otro asunto importante es el derecho de adquisici¨®n preferente, tanteo y retracto, que perjudica los intereses de la propiedad dificultando posibles procesos de venta del inmueble. Se ha consolidado como pr¨¢ctica habitual en el mercado el pacto de renuncia del arrendatario a estos derechos y el inter¨¦s de la propiedad de establecer dicho pacto puede ser utilizado por el inquilino como un elemento de presi¨®n en la negociaci¨®n de otros aspectos contractuales. En la mayor¨ªa de las ocasiones no existe realmente un inter¨¦s b¨¢sico del arrendatario que necesite ser protegido como puede ocurrir en el arrendamiento de vivienda.

Para evitar abusos de este tipo, es la propiedad quien deber¨ªa tener m¨¢s libertad para poder realizar transacciones con el activo inmobiliario y la regla general aconsejable es la de no existencia de derechos de adquisici¨®n preferente, tanteo y retracto para el arrendatario, aunque no se hubiera renunciado en el contrato.

Tambi¨¦n ser¨ªa conveniente regular la imputaci¨®n de grav¨¢menes de forma clara entre propietario y arrendatario, tanto en el pago del IBI como en el de las tasas de basuras y vados, entre otros.

Por otra parte, la creaci¨®n de un registro p¨²blico de arrendamientos genera problemas en cuanto a que no ofrece seguridad jur¨ªdica adicional al inversor y supondr¨ªa un sobrecoste para la Administraci¨®n P¨²blica y sin duda para el usuario final.

Si la finalidad perseguida con un registro de estas caracter¨ªsticas es mejorar el conocimiento del parque de activos y su uso o porcentaje arrendados, ser¨ªa posible optar por otras v¨ªas alternativas como informar al INE de la actividad arrendataria de las empresas mediante formularios cumplimentados con car¨¢cter anual u otros modos de comunicaci¨®n menos burocr¨¢ticos. Es decir, aprovechando por ejemplo tr¨¢mites ya existentes.

La problem¨¢tica que se genera en torno a la inscripci¨®n registral es variada ya que las diferentes posiciones en las que se van a encontrar el arrendatario, el arrendador y el comprador son ciertamente confusas: ?qui¨¦n paga la inscripci¨®n? ?A qui¨¦n beneficia la inscripci¨®n? ?Qui¨¦n levanta la inscripci¨®n una vez que ha finalizado el arrendamiento? ?Qu¨¦ documentos ser¨¢n necesarios para llevar a cabo este tr¨¢mite?.

Y finalmente, la inscripci¨®n continuar¨¢ siendo extremadamente improbable mientras el coste fiscal, el de notar¨ªa y el de registro no pasen a ser simb¨®licos.

Cuando se trate de arrendamientos de inmuebles para uso diferente al de vivienda ser¨ªa necesario establecer las revisiones de renta marcadas mediante consolidaci¨®n de la existente y nunca a la baja, aunque hubiera un IPC negativo. Este ¨²ltimo riesgo se evitar¨ªa si la Ley de Arrendamientos Urbanos permitiese cualquier mecanismo para la revisi¨®n de renta pactado entre las partes. Solo en el caso de no haber pactos se aplicar¨ªa el del IPC.

Soy consciente de la dificultad que podr¨ªa entra?ar poner en marcha una reforma de este tipo, pero igualmente, tengo plena confianza en que una iniciativa de estas caracter¨ªsticas redundar¨ªa sin duda en beneficios excepcionales para el mercado inmobiliario de alquiler no residencial, ofreciendo mayor seguridad a todas las partes involucradas.

Ricardo Mart¨ª-Flux¨¢ es presidente de la Asociaci¨®n de Consultoras Inmobiliarias (ACI).