C¨®mo tener ¨¦xito al pedir una hipoteca

Los datos de concesi¨®n de hipotecas en estos momentos nos dicen que la tendencia sigue siendo de retroceso, si bien m¨¢s moderado. Los ¨²ltimos datos del INE, que hacen referencia a mayo de este a?o, nos dicen que se han inscrito en mayo 17.963 hipotecas sobre viviendas, un 3,4% menos que el mismo a?o de 2013. Si nos fijamos en los n¨²meros en t¨¦rminos anuales, el n¨²mero de hipotecas sobre vivienda ha ca¨ªdo un 18,6% acumulado.

En cuanto al tipo de inter¨¦s, la tendencia a conceder financiaci¨®n a tipo variable sigue consolid¨¢ndose, con un abrumador 94,3% de las hipotecas de mayo de pr¨¦stamos hipotecarios a tipo variable. El tipo de inter¨¦s medio se sit¨²a en el 3,83% y el plazo en 21 a?os. Si tenemos en cuenta los pr¨¦stamos referenciados a Euribor, un 86,5% de los nuevos contratos, podemos estimar que el diferencial medio que se suma al Euribor ronda los 3,23 puntos porcentuales. En otras palabras, si se firma una hipoteca a Euribor + 3,23 se est¨¢ en la media. Lo que se negocie por debajo, un ¨¦xito para el cliente hipotecado.

Si bien es cierto que los datos a¨²n no arrojan un escenario de crecimiento en la concesi¨®n de financiaci¨®n con garant¨ªa real, no es menos cierto que en los ¨²ltimos meses desde iAhorro.com detectamos s¨ªntomas claros de competencia entre bancos para captar los mejores clientes de cada segmento, con ofertas por debajo de los dos puntos m¨¢s el Euribor, para clientes con estabilidad laboral e importantes ahorros que aportar a la operaci¨®n. Para este tipo de solicitantes de financiaci¨®n, el objetivo a batir se sit¨²a cercano al Euribor + 1,89%.

Lo primero que analiza una entidad financiera a la hora de decidir si nos concede o no la hipoteca es nuestro perfil econ¨®mico, como no podr¨ªa ser de otra forma al ser nosotros los que tenemos que devolver las mensualidades puntualmente. La estabilidad laboral es la clave: un funcionario tiene mayores posibilidades de ¨¦xito que un indefinido, que supera al aut¨®nomo y, desde luego, al temporal. Los ingresos tambi¨¦n son determinantes, no pudiendo superar la cuota de la hipoteca del 30 al 40% de los ingresos netos, seg¨²n el caso.

Sin embargo, sea porque el perfil de los hipotecados no es lo suficientemente robusto para el an¨¢lisis de riesgo del banco (haya alg¨²n fijo discontinuo, el ratio de endeudamiento sea algo alto o cualquier otra peculiaridad del expediente), sea por tratarse de una entidad muy conservadora a la hora de asumir riesgos, nos pueden exigir garant¨ªas adicionales para aprobarnos la hipoteca. ?En qu¨¦ consisten estas garant¨ªas de ¨¦xito?

En primer lugar, capacidad de ahorro. Adem¨¢s de aportar dinero para pagar los gastos y el 20% del precio de compra, las mejores hipotecas pueden exigirnos la pignoraci¨®n de determinados activos, como un dep¨®sito a plazo o un fondo de inversi¨®n. No es usual que el hipotecado tenga tanta capacidad de ahorro pero, de ser as¨ª, las probabilidades de ¨¦xito se disparan.

La confianza de nuestra familia es, desde luego, una ayuda inestimable a la hora de endeudarse. Esta confianza puede plasmarse de varias formas, de mayor a menor peligro para el patrimonio de los nuestros:

Aportar ahorros a la operaci¨®n o bien pignorar algunos de los productos de ahorro que tienen.

Aportar una vivienda libre de cargas, como segunda garant¨ªa. Se tratar¨ªa de ofrecer al banco la posibilidad de conceder un pr¨¦stamo hipotecario cuya garant¨ªa se repartiera entre la vivienda que se compra y la segunda garant¨ªa. As¨ª los familiares, que firmar¨ªan como hipotecantes no deudores, no comprometer¨ªan m¨¢s que la parte hipotecada de su casa. Sin embargo, podr¨ªan perder la casa si se subastara la principal y no cubriera la deuda. Es muy recomendable que se limite temporalmente la garant¨ªa, con cl¨¢usulas que estipulen que se cubre un porcentaje de lo que se amortice en primer lugar, quedando liberada la casa a partir de este momento.

Firmar como avalistas, la opci¨®n m¨¢s arriesgada y que ha concedido a muchos padres o abuelos a perder la casa, por firmar sin saber el riesgo que se asum¨ªa. Desde luego, es la opci¨®n menos recomendable y que solo deber¨ªa considerarse en el caso de poder, si los hipotecados principales tienen problemas de pago, asumir las cuotas hipotecarias durante el tiempo que haga falta. Tambi¨¦n es posible limitar la responsabilidad del aval a un porcentaje o importe de deuda, por ejemplo avalando el 20% inicial de la deuda pendiente hasta que se amortice dicha cantidad.

Vistas las formas de plantear con ¨¦xito la solicitud de una hipoteca, una ¨²ltima reflexi¨®n:

A veces el mayor ¨¦xito es no firmar una hipoteca, si no estamos del todo seguros de que podremos devolverla sin dificultades.