La hipoteca a tipo fijo, esa olvidada

De las 26.076 viviendas compradas en Espa?a en el mes de julio, la inmensa mayor¨ªa de estas transacciones que han necesitado financiaci¨®n hipotecaria la han obtenido a tipos de inter¨¦s variable. Con los ¨²ltimos datos publicados por el INE sobre hipotecas sobre vivienda, de mayo de 2014, 17.963 viviendas fueron hipotecadas en un mes. Del total de hipotecas constituidas, un 94,3% estipulaban tipos de inter¨¦s variable, frente a un residual 5,7% a tipo fijo.

?A qu¨¦ se debe que los clientes no contraten cuotas constantes?

Tanto las hipotecas a inter¨¦s variable como fijo en Espa?a, en su gran mayor¨ªa, se pagan mediante el sistema de amortizaci¨®n franc¨¦s o de cuota constante. Ello implica un tipo de cuotas constantes, con una parte que amortiza deuda pendiente y otra que paga intereses, siendo la parte de intereses mucho m¨¢s alta al principio y, a medida que pasan los a?os, reduci¨¦ndose en favor de la parte que amortiza deuda. En saber popular, "al principio de las hipotecas casi todo lo que se paga son intereses".

Por poner un ejemplo, tomemos una hipoteca de 180.000 euros, a 30 a?os y a un inter¨¦s fijo del 3,82% (media de coste hipotecario seg¨²n el INE con datos de mayo). La mensualidad constante resultante el primer a?o es de 840,77 euros. La cuota del primer mes amortiza solo 267,77 euros de deuda, siendo el resto intereses. Al final del a?o, habr¨ªamos pagado 3.270 euros de deuda, frente a 6.819 euros de intereses.

Aprovechando el ejemplo, de haber contratado una hipoteca a tipo fijo, al final de los 30 a?os habr¨ªamos pagado 122.680 euros solo de intereses, adem¨¢s de los 180.000 euros que nos dej¨® el banco. Si esta misma hipoteca fuera a tipo variable, nos ser¨ªa imposible saber a priori lo que acabar¨ªamos pagando en concepto de intereses, ya que cada a?o se recalculan en funci¨®n del Euribor (o referencial que se haya pactado). Imaginemos que el Euribor en la primera revisi¨®n fuera del 1%, m¨¢s un diferencial de 2 puntos (inter¨¦s de revisi¨®n del 3%) y se mantuviera estable durante toda la hipoteca. El cliente endeudado a inter¨¦s variable acabar¨ªa pagando menos intereses que el que contrato uno fijo, concretamente 94.913 euros de intereses (se ahorrar¨ªa casi 28.000 euros.

Ahora bien, con un supuesto muy adverso, por ejemplo que el Euribor pasara a estar al 5% de manera estable, la revisi¨®n del primer a?o se har¨ªa a un 7%. En este caso, la hipoteca a inter¨¦s variable acabar¨ªa suponiendo al cliente pagar 243.466 euros en intereses, m¨¢s de 120.000 euros que el que se hipotec¨® a tipo fijo.

?Qui¨¦n asume la posibilidad de pagar 28.000 euros menos o 120.000 euros de m¨¢s? El cliente, si se hipoteca a tipo variable. De hipotecarse a tipo fijo, el riesgo lo asumir¨ªa la entidad financiera.

?Explica esta sustancial diferencia por qu¨¦ el 94,3% de las hipotecas se conceden a inter¨¦s variable?

Los bancos no quieren asumir el riesgo de la variaci¨®n de tipos de inter¨¦s y prefieren que lo hagan sus clientes, pese a que un mal escenario de tipos futuro pueda suponer que la familia acabe impagando las cuotas.

?Qu¨¦ hipotecas a tipo fijo ofrecen los bancos?

Un argumento que podr¨ªan esgrimir las entidades financieras en cuanto a la poca contrataci¨®n de tipos fijos ser¨ªa que no interesan al cliente. Sin duda alg¨²n, de ser las condiciones de ambos tipos de financiaci¨®n con garant¨ªa real similares, esta idea podr¨ªa ser cierta.

Veamos pues las 5 mejores hipotecas a tipo fijo a d¨ªa de hoy:

Bankoa publicita una hipoteca a un tipo fijo nominal de 3,75%, con un plazo de amortizaci¨®n m¨¢ximo de 20 a?os. Tiene una baja comisi¨®n de apertura del 0,10% (m¨ªnimo de 300 euros) y una vinculaci¨®n razonable de domiciliaci¨®n de n¨®mina, seguro de hogar y seguro de vida. Financia como m¨¢ximo el 65% del valor de compra-venta de la casa.

Ya en la mejor hipoteca fija podemos vislumbrar las dificultades de acceso a este tipo de financiaci¨®n: plazos m¨¢s cortos (20 a?os), que provocan cuotas m¨¢s altas y, por tanto, requieren de solicitantes con ingresos m¨¢s elevados y porcentajes de financiaci¨®n m¨¢s ajustados (65% de lo que cuesta la casa).

Pensemos que para una hipoteca de 180.000 euros, la cuota ser¨ªa de 1.067 euros, lo que supondr¨ªa unos ingresos netos m¨ªnimos de los titulares de unos 3.500 euros, fuera del alcance de una gran parte de las familias en estos momentos. Adem¨¢s de tener ahorros para pagar los gastos y el 35% del precio de compra de la casa.

Por a?adidura, como veremos con el resto de ofertas, los tipos que se conceden est¨¢n por encima del coste medio hipotecario del momento, que como ya hemos comentado se sit¨²a en el 3,82%.

La hipoteca fija de Kutxabank ofrece a un tipo de inter¨¦s de 3,89% para la compra de primera vivienda, con un l¨ªmite del menor valor entre el 80% de la tasaci¨®n y del precio de la vivienda y un plazo m¨¢ximo de 20 a?os. Su comisi¨®n de apertura es del 0,25%. Para poder obtener estas condiciones hay que vincularse de forma muy importante, contratando un seguro de hogar, seguro de vida, domiciliaci¨®n de n¨®mina, tarjeta de cr¨¦dito y plan de pensiones, que encarece el tipo efectivo o TAE final.

ActivoBank ofrece una hipoteca fija a 30 a?os, que financia hasta el 80% del valor de compra de la vivienda o de tasaci¨®n (el menor valor) a un tipo inter¨¦s desde el 4,65% nominal, con una comisi¨®n de apertura del 0,75% (m¨ªnimo de 750 euros) y la exigencia de domiciliar la n¨®mina, contratar seguros de hogar y de vida.

La hipoteca tipo fijo bonificada de ¡®la Caixa¡¯ tiene un inter¨¦s fijo desde el 5,10% con una comisi¨®n de apertura del 1,50% (m¨ªnimo de 450,76 euros). Financia el menor valor del 80% del valor de compraventa o tasaci¨®n. La vinculaci¨®n depender¨¢ de lo que se acabe negociando en sucursal. El plazo m¨¢ximo de 10 a?os la saca, en realidad, del mercado, salvo para clientes con ahorros e ingresos muy elevados.

En quinto lugar tenemos hipoteca de Caja de Ingenieros con un inter¨¦s fijo del 6%. Y el l¨ªmite doble del 80% del valor de la vivienda y tasaci¨®n. Tiene una comisi¨®n de apertura del 1,25% (m¨ªnimo 600 euros). Plazo de hasta 20 a?os; se obliga a contratar un seguro de vida con la entidad, al menos durante un plazo de 10 a?os, y un seguro de hogar durante la vigencia del pr¨¦stamo hipotecario.

Plazos cortos, tipos por encima del coste medio hipotecario, requisitos y vinculaciones que nada tienen que envidiar a las de tipo variable, adem¨¢s de porcentajes de financiaci¨®n muy restrictivos, hacen de las hipotecas a tipo fijo un tipo de pr¨¦stamos residuales, por mucho que su seguridad en cuanto al pago de una cuota invariable los haga muy interesantes para las familias.