Dos estad¨ªsticas de precios de vivienda con metodolog¨ªa diferente ?Cu¨¢l refleja mejor la realidad?

En el segundo trimestre de 2014 el ¨ªndice de precios de vivienda del INE (100=2007) registr¨® un aumento del 1,7% sobre el nivel del trimestre precedente. De este modo la variaci¨®n interanual resultante fue de un aumento del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Catalu?a (8,7%) y Madrid (6,3%) presentaron los mayores aumentos interanuales, junto a las autonom¨ªas con m¨¢s peso del turismo.

Pocos d¨ªas despu¨¦s, el Ministerio de Fomento ha publicado el precio medio de las tasaciones de viviendas efectuadas en el segundo trimestre del a?o, 1.459,3 euros el metro cuadrado. Dicho nivel es pr¨¢cticamente id¨¦ntico al del trimestre precedente, con lo que el precio medio ha mantenido una variaci¨®n negativa del 2,9% sobre el mismo periodo de 2013. Solo la autonom¨ªa de Baleares present¨® una variaci¨®n interanual positiva del 3,6%, mientras que en las restantes tal variaci¨®n interanual fue negativa.

Surge as¨ª la posible pol¨¦mica acerca de cu¨¢l de los dos ¨ªndices refleja mejor la realidad del mercado de vivienda en Espa?a. Se trata de dos indicadores de metodolog¨ªa muy diferente, por lo que no es de sorprender que se resalten unas diferencias m¨¢s aparentes que reales entre los resultados de dichos indicadores en el segundo trimestre de 2014.

El ¨ªndice del INE se elabora a partir de los valores y superficies declarados en las escrituras formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios (valor/superficie) reales en euros por metro cuadrado. Pero la metodolog¨ªa de este indicador es algo m¨¢s complicada, pues el ¨ªndice publicado no es la media de tales precios impl¨ªcitos declarados, sino que es el resultado de aplicar una regresi¨®n. Esta ¨²ltima se establece entre los precios observados y un conjunto de caracter¨ªsticas observadas en las viviendas. Con los coeficientes de tal regresi¨®n y con los nuevos datos relativos a las caracter¨ªsticas de las viviendas se estima el ¨ªndice publicado. Con dicha metodolog¨ªa se pretende eliminar los cambios en los precios derivados de las simples modificaciones en las caracter¨ªsticas de las viviendas incluidas en la muestra.

En el caso del indicador del Ministerio de Fomento se trata de un precio medio obtenido a partir de unas 300.000 tasaciones realizadas cada a?o (m¨¢s de 70.000 cada trimestre). En este caso no se incluyen precios observados en el mercado, sino los que estiman los tasadores, esto es, se recogen unas expectativas de precios de mercado. De esta estad¨ªstica se deriva una amplia informaci¨®n territorial acerca de los precios de la vivienda en Espa?a, mientras que en el caso del indicador citado del INE se publican solo n¨²meros ¨ªndices de precios agregados. La metodolog¨ªa del ¨ªndice de precios del INE es m¨¢s rigurosa, pero la informaci¨®n territorial (autonom¨ªas, provincias y ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de utilidad.

Seg¨²n la estad¨ªstica de Fomento los precios de la vivienda habr¨ªan dejado de caer en el segundo trimestre de 2014, mientras que en el caso del ¨ªndice de precios del INE habr¨ªan remontado en dicho periodo de tiempo.

Al obtenerse tales indicadores seg¨²n metodolog¨ªas diferentes, no es de extra?ar que difieran los resultados. Dicha circunstancia deber¨ªa de tenerse en cuenta en el momento de discutir cu¨¢l de los dos indicadores refleja mejor la realidad del mercado de vivienda.

La cautela de los tasadores se advierte tambi¨¦n en la estad¨ªstica de precios de vivienda que publica la tasadora TINSA, seg¨²n la cual hab¨ªan seguido bajando en Espa?a hasta el mes de agosto de 2014, en el que registraron un descenso interanual del 4,3%. El mercado de vivienda est¨¢ cambiando, pero la tendencia nueva no acaba de despejarse del todo.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez, expresidente del Banco Hipotecario, pertenece al Colectivo Economista Frente a la Crisis.