?Vendo ya la casa o espero a 2015?

Cuando un propietario vende su vivienda y al hacerlo gana dinero, Hacienda se queda con una parte de esos beneficios. As¨ª de sencillo. Teniendo en cuenta que es m¨¢s que posible que cambie la forma de calcular esos impuestos a pagar ¡ªel Gobierno ha aprobado un Proyecto de Ley de Reforma Fiscal¡ª, si la decisi¨®n de vender una casa o un local se tomara exclusivamente por criterios tributarios...?habr¨ªa que hacerlo antes de que acabara el a?o o mejor esperar a 2015, incluso a 2016? Dicen los expertos que ojal¨¢ fuera sencilla y clara la respuesta, pero no lo es. Cada caso y cada casa es diferente, pero para saber cu¨¢l es el momento m¨¢s conveniente es importante tener en cuenta un par de aspectos: al a?o de compra de la vivienda que se quiere vender y qu¨¦ se va a hacer con el dinero obtenido en la transacci¨®n.

A efectos fiscales da igual vender en 2014, 2015 o 2016 si lo que se obtiene con la venta de la vivienda habitual (importe total de la transmisi¨®n en palabras de Hacienda) se reinvierte (en un plazo de hasta dos a?os, antes o despu¨¦s) en la compra de otra vivienda habitual. No hay, por tanto, incentivo ni penalizaci¨®n fiscal por hacerlo en una fecha o en otra. La decisi¨®n de vender debe tomarse por otros criterios: necesidad de m¨¢s espacio, dificultades de pago, cambio de domicilio, expectativas de precio, etc¨¦tera. "Tambi¨¦n da igual vender en un a?o o en otro si lo que se obtiene con la operaci¨®n no son precisamente beneficios, sino p¨¦rdidas. No hay que olvidar que los precios actuales de la vivienda est¨¢n en niveles similares a los de 2002 y 2003", a?ade Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com.

Las cuestiones fiscales, por tanto, afectan sobre todo a tres colectivos de propietarios: a quienes no venden una vivienda habitual (una segunda residencia de la playa, la monta?a o el campo), a quienes no tienen intenci¨®n de reinvertir la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra y a quienes realizan la venta de un inmueble pero agotan el plazo de dos a?os para comprar otra. Para todos estos casos, el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno cambia radicalmente la tributaci¨®n de las ganancias obtenidas en la venta de las propiedades.

Los que compraron la casa antes de 1994 deben venderla ya para no perder los beneficios fiscales acumulados

Por un lado, la reforma 'mima' a los propietarios que vendan en 2015 o 2016. Simplemente porque rebaja los tipos impositivos que se aplicar¨¢n sobre las ganancias de un m¨¢ximo del 27% actual a otro del 23% o de un m¨ªnimo del 21% a otro del 19%. Adem¨¢s, deja de tener importancia el tiempo que haya estado la vivienda en poder del comprador (lo que no ocurre en 2014, que diferencia entre m¨¢s o menos de un a?o).

Por otro lado, 'castiga' a los propietarios que vendan en 2015 o 2016. Simplemente porque elimina los llamados coeficientes monetarios sobre el precio de compra que a d¨ªa de hoy (y hasta finales de a?o) permiten actualizar el precio de adquisici¨®n de las viviendas, es decir, corregirlo al alza (y con ello reducir las ganancias por las que se deben pagar impuestos).

Adem¨¢s, y aunque exclusivamente afecta a los propietarios de viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, borra de la legislaci¨®n los llamados coeficientes de abatimiento que permiten reducir las ganancias fiscales acumuladas hasta el 20 de enero de 1996 en un 11,11% anual.

La reforma da una de cal y otra de arena que complica las decisiones y, una vez m¨¢s, introduce el peso de la fiscalidad en el mercado inmobiliario.

Para el resto, hay que hacer cuentas: depende de la fecha de compra y, sobre todo, ?tener en cuenta las ganancias obtenidas

"Cada caso necesita de un an¨¢lisis individual pero, a grandes rasgos, resultar¨¢ m¨¢s beneficioso vender en 2014 viviendas adquiridas antes de 1994 (para utilizar la exenci¨®n acumulada del 11,11% anual) y los inmuebles con mayor antig¨¹edad desde esa fecha y hasta hoy (por la aplicaci¨®n de los coeficientes monetarios). Puede llegar a compensar [hay que hacer previamente el c¨¢lculo de los impuestos a pagar en 2014 o 2015] negociar una bajada en el precio de la vivienda para cerrar la operaci¨®n antes de que termine el a?o", explica Paula Satr¨²stegui, directora de planificaci¨®n financiera de Abante Asesores.

Y sobre el posible impacto en los precios tambi¨¦n hace hincapi¨¦ Luis del Amo, gerente y secretario t¨¦cnico de Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF): "Si finalmente se pone en marcha esta nueva normativa fiscal se deja a los propietarios de viviendas antiguas (las adquiridas antes de 1994) con un estrecho margen de maniobra. Pr¨¢cticamente se les empuja a vender para no perder los beneficios fiscales que hasta ahora hab¨ªan consolidado. Los precios de las viviendas pueden, por tanto, caer a corto plazo y, en 2015, simplemente quedarse el mercado parado".

A pesar de la ca¨ªda de precios de los ¨²ltimos a?os, los propietarios m¨¢s o menos recientes (a partir de 2005-2006) que consigan vender su vivienda con beneficios tributar¨¢n menos en 2015 que si lo hacen en 2014 (por la reducci¨®n de tipos impositivos). "No es un grupo muy numeroso de propietarios los que conseguir¨¢n esta mejora. La realidad es que la nueva reforma fiscal no es beneficiosa para la ciudadan¨ªa porque ataca al ahorro de los espa?oles; tiene un af¨¢n claramente recaudatorio y la pol¨ªtica de comunicaci¨®n sobre la misma ha sido pr¨¢cticamente nula. Se empuja a vender en poco tiempo a muchos propietarios [pi¨¦nsese en casas antiguas que se heredar¨¢n en el futuro] lo que aumenta su riesgo de no hacerlo en las condiciones y precios m¨ªnimamente exigibles", a?ade Encinar.

La conclusi¨®n es, por tanto, que no hay una regla fija para considerar cu¨¢ndo es el mejor momento para vender. En principio, para las viviendas de m¨¢s antig¨¹edad puede resultar m¨¢s rentable desde un punto de vista fiscal, su venta en 2014 porque los coeficientes de inflaci¨®n y de abatimiento compensan los mayores tipos de tributaci¨®n. Para las viviendas adquiridas m¨¢s recientemente no siempre resultar¨¢ mejor vender en 2014. Depender¨¢ de su fecha de compra (gozar¨¢n de un mayor o menor coeficiente de actualizaci¨®n) y muy especialmente del importe de las ganancias obtenidas.