?Mi hipoteca me deja emprender?

Cada mes se firman m¨¢s de 15.000 hipotecas sobre viviendas en Espa?a, con un importe medio de 102.430 euros (datos del INE de agosto de 2014). Por otro lado, a diciembre de 2013 el Banco de Espa?a ten¨ªa contabilizadas 5.887.993 hipotecas para la adquisici¨®n de vivienda. Si tenemos en cuenta la poblaci¨®n espa?ola a 1 de enero de 2014, nos resulta que hay una hipoteca por cada ocho personas. Si filtramos a¨²n m¨¢s la poblaci¨®n y nos centramos en los que est¨¢n trabajando en estos momentos (17.504.000 personas ocupadas seg¨²n la EPA del tercer trimestre), que ser¨ªan los que se supone pueden pagar una hipoteca, la cifra a¨²n es m¨¢s indicativa: tres trabajadores por cada hipoteca, lo que indica lo extendida que est¨¢ la compra de vivienda mediante financiaci¨®n hipotecaria.

Con estas cifras queda patente la alta probabilidad de que cualquier persona que decida encarar un proyecto nuevo est¨¦ hipotecado. Sea iniciar un negocio nuevo, reformar el local de trabajo o comprarnos una furgoneta nueva, lo ideal ser¨ªa poder hacerle frente con ahorros, pero lo ideal no siempre coincide con lo posible.

?Qu¨¦ opciones de cr¨¦dito tiene una persona hipotecada?

Pese a estar hipotecado, es posible obtener dinero de una entidad bancaria, siempre seg¨²n el endeudamiento previo y la situaci¨®n econ¨®mica del solicitante.

El primer condicionante se refiere al ratio de endeudamiento, el porcentaje de nuestros ingresos netos que dedicamos a pagar deudas cada mes. Lo ideal es que no destinemos m¨¢s del 30% de los ingresos al pago de las deudas. Este c¨¢lculo depender¨¢ del tipo de financiaci¨®n a la que tengamos acceso.

La primera opci¨®n para conseguir dinero es pedir un segundo pr¨¦stamo hipotecario, constituyendo una hipoteca en segundo rango. Esta operaci¨®n solo es factible si el banco que aprueba la segunda hipoteca es el mismo al que debemos ahora el dinero, ya que otra entidad no conceder¨ªa una hipoteca en segundo rango (la garant¨ªa de cobro es menor). La ventaja de esta opci¨®n es mantener las condiciones de la primera hipoteca y conseguir el dinero de la reforma con unas condiciones y plazos diferentes con la segunda y, probablemente, mejores que un pr¨¦stamo personal.

El endeudamiento m¨¢ximo se calcular¨ªa de la siguiente manera: la suma entre las cuotas de las dos hipotecas no podr¨ªa sobrepasar el 30% de los ingresos netos. Si, por ejemplo, los solicitantes cobran 2.500 euros netos y pagan una cuota mensual de 500 euros, la cuota m¨¢xima de la segunda hipoteca no podr¨ªa superar los 250 euros. La clave es el tipo de inter¨¦s que tomamos para calcular las cuotas, que no deber¨ªa ser el actual sino uno m¨¢s alto, del 4 o 5% como referencia.

En segundo lugar, podr¨ªamos solicitar el dinero del proyecto ampliando el pr¨¦stamo hipotecario actual, firmando una novaci¨®n. A nivel de gastos es la mejor opci¨®n, siempre que no aproveche el banco para cambiarnos las condiciones financieras a peor. En este caso seguimos pagando una sola cuota, algo mayor si no se ampl¨ªa tambi¨¦n el plazo.

Otra opci¨®n es pedir el dinero a otro banco, alternativa que nos abre varias v¨ªas:

Pedir un pr¨¦stamo personal al otro banco, manteniendo la deuda hipotecaria actual. Esta opci¨®n implica asumir una limitaci¨®n importante tanto en el importe del proyecto como en el plazo. Como datos generales de la financiaci¨®n personal de proyectos, saber que no financian m¨¢s all¨¢ de los 8 o 10 a?os, cantidades variables seg¨²n la finalidad (hasta 100.000 euros en casos excepcionales). Los tipos de inter¨¦s m¨¢s competitivos se sit¨²an ligeramente por debajo del 7% nominal, variando mucho seg¨²n entidades y proyectos.

En relaci¨®n a los pr¨¦stamos hipotecarios con otro banco, podemos plantear varias alternativas:

• Subrogar primero la hipoteca, mejorando condiciones, para despu¨¦s ampliar la cantidad mediante una novaci¨®n. Es una opci¨®n m¨¢s barata en gastos que la siguiente.
• Cancelar la hipoteca y constituir en el nuevo banco otra por el dinero total que necesitamos para cancelarla y el importe del proyecto. Implica unos gastos elevados, ya que hay que cancelar una hipoteca y constituir otra.

Diferentes opciones para diferentes clientes y proyectos que, en todo caso, dependen de los ingresos y estabilidad laboral de los solicitantes, adem¨¢s de las garant¨ªas adicionales que se puedan proporcionar (avalistas o dobles garant¨ªas).