Purga inmobiliaria

Los activos inmobiliarios perdieron en promedio m¨¢s de una tercera parte de su valor de mercado desde el inicio de la crisis. En algunos segmentos del mercado esa purga ha concluido hace meses, a tenor del renovado inter¨¦s inversor. Han sido en principio las ubicaciones del litoral, aquellas m¨¢s cercanas a los tradicionales destinos tur¨ªsticos, las que sobre la base de un intenso ajuste determinado por un stock de viviendas elevado han atra¨ªdo las compras fundamentalmente de extranjeros. En lo que va de 2014, esa tendencia ha proseguido. Tambi¨¦n se aprecian indicios de recuperaci¨®n de la demanda en otros activos, como las viviendas en ciudades del interior y, desde luego, oficinas y locales comerciales en algunas de las grandes concentraciones urbanas (Madrid y, en menor medida Barcelona), donde tambi¨¦n la inversi¨®n extranjera ha sido la titular de una mayor¨ªa de las adquisiciones. Hoteles y centros log¨ªsticos o suelo industrial son igualmente objeto de la atenci¨®n inversora.

Pocas explicaciones tan elocuentes como la intensa ca¨ªda de los precios contribuyen a entender ese renovado inter¨¦s en la inversi¨®n extranjera en activos inmobiliarios. Los precios espa?oles no son solo hist¨®ricamente reducidos, sino que tambi¨¦n contrastan favorablemente con los vigentes en otros mercados europeos.

La participaci¨®n de las inversiones extranjeras cobra mayor peso cuando tomamos en consideraci¨®n las realizadas a trav¨¦s de veh¨ªculos inversores, como las Socimi, donde una parte significativa del capital no es espa?ol. Ya no son ¨²nicamente aquellos fondos buitre que durante la crisis sobrevolaron los focos de generaci¨®n de gangas que propiciaba la ruina de los inversores en el inmobiliario. Aun cuando los riesgos se percibieran como elevados, las ca¨ªdas de precios eran prometedoras de rentabilidades m¨¢s que aceptables.

Esa participaci¨®n de inversores no residentes explica que la recuperaci¨®n de un sector tan intensivo en endeudamiento como el de la construcci¨®n residencial y de la promoci¨®n inmobiliaria haya coexistido con tasas negativas del crecimiento del cr¨¦dito dom¨¦stico. Su completa recuperaci¨®n, por tanto, requerir¨¢ la normalizaci¨®n del cr¨¦dito bancario, como condici¨®n necesaria. La suficiente no es otra que la intensificaci¨®n del ritmo de crecimiento de la econom¨ªa y su reflejo en la creaci¨®n de empleo. Si el estancamiento de la eurozona no da al traste con las previsiones de moderada recuperaci¨®n de la renta de las familias en Espa?a es probable que la tendencia hasta ahora observada se refuerce con la demanda de residentes, y que a los inversores oportunistas extranjeros les acompa?en igualmente otros con voluntad menos especulativa, con proyecci¨®n de m¨¢s largo plazo.

Con todo, tardaremos en observar, si lo hacemos, la pujanza que tuvo el sector inmobiliario en la d¨¦cada previa a la emergencia de la crisis. Ni en t¨¦rminos de PIB o empleo, mucho menos de financiaci¨®n crediticia bancaria, es aconsejable que ese sector llegue a constituirse en el m¨¢s importante de la econom¨ªa espa?ola. Pero sin la visualizaci¨®n de su recuperaci¨®n, de la demanda de espa?oles, no podr¨¢ decirse que el conjunto de la econom¨ªa espa?ola ha conseguido asegurar la suya. Y eso nos remite a la necesidad de que la eurozona asuma la prioridad de est¨ªmulo de la demanda agregada, no solo con las decisiones monetarias ya ensayadas, sino con inversiones paneuropeas, tal como prometi¨® el presidente Juncker.