La ¨²ltima cuenta atr¨¢s del imperio Martinsa Fadesa

La medianoche del domingo empieza una nueva cuenta atr¨¢s para Martinsa Fadesa. Los gestores de la compa?¨ªa tienen apenas 72 horas para evitar que la promotora se precipite hacia la liquidaci¨®n y pase a la historia por haber protagonizado en 2008 el mayor concurso de acreedores en Espa?a con un pasivo de 7.800 millones de euros. En la mesa de negociaci¨®n tienen enfrente a los representantes de 14 entidades financieras, que a lo largo de todo este a?o no han cesado de dar portazos a todas las propuestas de la inmobiliaria que preside Fernando Mart¨ªn. La empresa arrastra una deuda concursal de m¨¢s de 6.600 millones. Pero el tiempo apremia para que la compa?¨ªa pueda restituir un desequilibrio patrimonial que asciende a 4.473 millones de euros.

Mart¨ªn anunci¨® en septiembre de 2006 la compra Fadesa, alumbrando una empresa con unos activos valorados en m¨¢s de 13.000 millones de euros repartidos en 13 pa¨ªses. Lo hac¨ªa a las puertas del pinchazo de una burbuja que iba a llevarse por delante a todo un sector. "En dos a?os, el precio de los pisos volver¨¢ a subir de forma vertiginosa", se empe?aba en decir Mart¨ªn en octubre de 2007. Solo unos meses despu¨¦s, el 14 de julio de 2008, se produc¨ªa la ca¨ªda de la mayor promotora espa?ola, a pesar de todas las puertas a las que llam¨® su presidente para tratar de salvarla.

La empresa logr¨® superar el concurso y firmar un convenio con sus acreedores, pero siete a?os despu¨¦s del arranque de la crisis ni los precios ni las ventas han crecido como previ¨® su presidente. Con unos fondos propios negativos e incapaz de cumplir con los acreedores, Martinsa Fadesa empez¨® a renegociar su deuda bajo el paraguas de un programa bautizado con el pomposo nombre de Plan Aurora. Este documento ha ido sufriendo sucesivas modificaciones, que se han acelerado a medida que se iba acercando el 31 de diciembre.

La banca dio un golpe encima de la mesa la semana pasada, cuando los gestores, asesorados por Deloitte, le llevaron un documento que fuentes financieras califican de "inaceptable". "Nos sal¨ªa mucho m¨¢s a cuenta ir a la liquidaci¨®n directamente, y as¨ª se lo dijimos", explican estas fuentes. El Plan Aurora II preve¨ªa un plan de negocio a dos a?os en el que Martinsa se quedaba con los mejores activos, a los que aplicar¨ªa una depreciaci¨®n en sus valoraciones. Para garantizar su viabilidad, la firma plante¨® una quita del 80% de la deuda, de modo que los acreedores solo recuperar¨ªan el 20% de lo que les debe la empresa, el grueso mediante el canje de activos inmobiliarios por deuda.

La empresa hinch¨® un 400% el valor de los activos que ofrece a la banca

La ¨²ltima propuesta rebaja el plan de viabilidad de nueve a siete a?os y plantea que se le condone el 72% de la deuda ¡ªaunque fuentes de la negociaci¨®n explican que la empresa est¨¢ dispuesta a bajar al 66%¡ª y el 100% de los pr¨¦stamos participativos. Las entidades financieras recuperar¨ªan el 28% restante mediante daciones en pago de unos activos que la promotora valora en 990 millones de euros. El problema es que la banca ha pedido ya una tasaci¨®n independiente de esos inmuebles a la consultora Irea, que ha concluido que apenas valen 237 millones de euros. Es decir, que la empresa ha hinchado su valor en un 417%. La banca considera, adem¨¢s, que esos activos son de mala calidad, puesto que se trata sobre todo de suelo r¨²stico o a lo sumo en desarrollo.

El plan tambi¨¦n contempla la posibilidad de que Mart¨ªn pudiera ganar en el Tribunal Supremo el pleito que mantiene con el fundador de la compa?¨ªa, Manuel Jove. A este le reclama 1.576 millones de euros ¡ªm¨¢s intereses¡ª por varias presuntas irregularidades en la venta de Fadesa, entre ellas una valoraci¨®n excesiva de los activos. Martinsa propon¨ªa, en caso de que la sentencia sea favorable, distribuir esa cantidad entre los acreedores a partir de un m¨ªnimo que no especifica. Este reparto, sin embargo, est¨¢ condicionado a que haya un exceso de fondos sobre lo previsto en el plan de negocio. Esa propuesta fue rechazada por la banca, que negocia una cesi¨®n de cr¨¦dito.

Si logra un pacto, la empresa seguir¨¢ viva, pero quedar¨¢ reducida al m¨ªnimo

La reforma de la ley concursal este a?o abri¨® a Martinsa la posibilidad de renegociar su convenio de acreedores, e incluso de arrastrar a los bancos disidentes siempre que consiga el apoyo de entidades que sumen un 75% de la deuda total. La Sareb, CaixaBank, Banco Popular y Abanca concentran la mitad de todo el pasivo. Esas entidades integran el G-4, el grupo que lidera las negociaciones. El benepl¨¢cito de estas entidades es crucial para que otras rubriquen el acuerdo y se pueda arrastrar al resto. Algunas entidades, no obstante, antes de suscribir ese acuerdo tambi¨¦n exigen un cambio en el equipo gestor de la empresa.

Si no hay acuerdo el d¨ªa 31, la empresa se ir¨¢ a liquidaci¨®n por dos motivos: ha incumplido dos a?os seguidos los pagos previstos en los convenios y tiene un desequilibrio patrimonial incapaz de resolver. Fuentes de la negociaci¨®n explican que todav¨ªa habr¨ªa un resquicio al que acogerse: la empresa podr¨ªa abonar un 1% de la deuda ordinaria a los acreedores no financieros y llegar a un pacto de espera con las entidades para que el juez accediera a una pr¨®rroga. Sin embargo, estas fuentes resaltan que de momento solo es una posibilidad, por lo que urge llegar a un acuerdo. Si no logra atar ning¨²n pacto, la empresa ir¨¢ a liquidaci¨®n. ?Y si lo consigue? Tendr¨¢ un tiempo m¨¢s de vida, pero despu¨¦s de zafarse de una gran cantidad de activos y quedar reducida a la m¨ªnima expresi¨®n.