De las viviendas vac¨ªas al alquiler social

Seg¨²n el Censo de Viviendas de 2011 (INE), el n¨²mero de casas vac¨ªas asciende a 3.443.365 unidades, las cuales representan el 13,7% del total de viviendas familiares censadas en ese a?o en Espa?a, si bien algunos expertos valoran que se subestima su magnitud en el ¨²ltimo censo. Mediante una mirada retrospectiva a los datos generados por el Censo anterior, observamos que las viviendas deshabitadas en 2011 se incrementaron un 10,8% sobre el stock registrado en 2001 (3.106.422 viviendas), donde significaban el 14,8% de las viviendas familiares censadas. En cualquier caso, el censo de 2011 nos informa sobre un parque de viviendas desocupadas bastante importante en Espa?a y, si consideramos otros estados de la Uni¨®n Europea, se distingue por excesivo, pues su dimensi¨®n relativa (13,7%) se eleva claramente por encima de pa¨ªses m¨¢s desarrollados como Holanda (1,5%), Suecia (1,7%), Dinamarca (5,3%), Luxemburgo (6,3%), Francia (7,3%), Alemania (8%) o Finlandia (8,8%).

El excesivo stock de viviendas vac¨ªas censado en 2011 es, en buena medida, consecuencia de unas pol¨ªticas p¨²blicas de vivienda y suelo implementadas desde el Estado central y las comunidades aut¨®nomas, que favorecieron la concepci¨®n y producci¨®n de viviendas como un producto del que beneficiarse (valor de cambio), en vez de un bien de primera necesidad (valor de uso), fomentando la corriente especulativa durante la pasada burbuja inmobiliaria-financiera que se agot¨® en 2008. Esas pol¨ªticas p¨²blicas que fomentaron la llamada "econom¨ªa del ladrillo", tambi¨¦n contribuyeron a agravar el problema de la insostenibilidad ambiental del sistema econ¨®mico espa?ol, ya que la construcci¨®n de esas viviendas deshabitadas, de las infraestructuras y equipamientos colectivos asociados a las mismas, requirieron de la utilizaci¨®n de suelo, materias primas y energ¨ªas no renovables.

Asimismo, para su promoci¨®n-construcci¨®n se dedicaron capitales, tecnolog¨ªas y recursos humanos que podr¨ªan haberse aplicado a otras actividades econ¨®micas y sociales m¨¢s eficientes y eficaces para promover un desarrollo plurisectorial, integral y sostenible que generase una aut¨¦ntica calidad de vida entre las y los ciudadanos.

Ante el deterioro ambiental y despilfarro socioecon¨®mico derivado del importante nivel de desocupaci¨®n del parque de viviendas familiares existente en el Estado espa?ol (74 viviendas vac¨ªas por 1.000 habitantes censados en 2011), ?qu¨¦ podemos hacer? Esencialmente, movilizarlas hacia el alquiler social, l¨ªnea de actuaci¨®n que deber¨ªa ser prioritaria para las pol¨ªticas de vivienda de las administraciones p¨²blicas, pues potencia la inclusi¨®n y cohesi¨®n socio-residencial, la sostenibilidad ambiental y econ¨®mica del parque de viviendas existentes, as¨ª como la eficiencia y eficacia de los recursos empleados en un tiempo marcado por la crisis econ¨®mica y social.

Precisamente, la gravedad de la problem¨¢tica de los desahucios de viviendas habituales, reclama una respuesta pol¨ªtica urgente concentrada en implementar medidas p¨²blicas que promuevan el alquiler social, especialmente a trav¨¦s de la movilizaci¨®n de las viviendas desocupas hacia ese r¨¦gimen de tenencia. Movilizaci¨®n que posibilita una intervenci¨®n p¨²blica en "tiempo real", es decir, en plazos acordes con las necesidades que tienen los diferentes perfiles de la demanda social que son segregados o excluidos del mercado inmobiliario por su pobreza material, pues el alojamiento en una vivienda protegida o p¨²blica de alquiler a construir requiere de un plazo temporal bastante m¨¢s amplio que si se accede a una vivienda vac¨ªa existente.

A grandes rasgos, las viviendas deshabitadas se pueden movilizar hacia el alquiler social complementando varias medidas que conformen un sistema integrado: a) la adquisici¨®n p¨²blica de las viviendas vac¨ªas de ¨¢reas urbanas en manos de las entidades financieras, incluyendo el banco malo (Sareb), como forma de pago de las ingentes ayudas p¨²blicas que han recibido para su saneamiento y recapitalizaci¨®n; b) la compra de viviendas protegidas de segunda mano mediante el derecho de tanteo y retracto que tienen las Administraciones P¨²blicas; c) la incorporaci¨®n de las viviendas protegidas o de protecci¨®n oficial desocupadas y en situaci¨®n de fraude grave; d) la aplicaci¨®n de medidas fiscales, desde incentivos y deducciones para los propietarios de viviendas vac¨ªas que se incorporen al alquiler social, hasta un aumento notable de la carga tributaria para qui¨¦nes no lo hagan y contin¨²en con su vivienda deshabitada en ¨¢reas urbanas con necesidades de vivienda insatisfechas; y e) la creaci¨®n de una agencia p¨²blica descentralizada que se encargue de gestionar con eficacia y eficiencia un parque de viviendas de alquiler social, protegidas y privadas, as¨ª como un registro de hogares demandantes de vivienda habitual.

Pensamos que, con la determinaci¨®n pol¨ªtica, el presupuesto y los recursos humanos necesarios, una agencia p¨²blica, que se complemente y complete con las otras medidas que mencionamos anteriormente, s¨ª podr¨¢ movilizar una porci¨®n relevante de la vivienda vac¨ªa hacia el alquiler social, adem¨¢s de contribuir a moderar las rentas privadas en el mercado de alquiler. Por el contrario, las ayudas al alquiler de vivienda del Plan Estatal 2013-2016 del Ministerio de Fomento, por ser ayudas directas probablemente inciten a la subida de las rentas en el mercado privado, adem¨¢s de poder desviarse parte de ellas hacia el fraude como sucedi¨® con la renta b¨¢sica de emancipaci¨®n.

La exig¨¹idad del stock de viviendas de alquiler social en Espa?a, que no supera el 2% de las viviendas principales, un porcentaje muy por debajo del estimado para el conjunto de la Uni¨®n Europea (9%), exige un cambio copernicano en las pol¨ªticas de vivienda de las diferentes Administraciones del Estado espa?ol, las cuales deben concentrarse en el fomento decidido del r¨¦gimen de alquiler social. Esa carencia es efecto y causa de un desarrollo socioecon¨®mico inferior y bastante desigual, tal como nos apunta la importancia que s¨ª adquiere el alquiler social entre los sistemas residenciales de Estados de la UE m¨¢s desarrollados y menos desiguales: 16% en Finlandia, 17% en Francia, 18% en Reino Unido y Suecia, 19% en Dinamarca, 23% en Austria y 32% en Holanda. En definitiva, la movilizaci¨®n de las viviendas vac¨ªas hacia el alquiler social emerge como una de las nuevas pol¨ªticas de vivienda que necesita con urgencia la sociedad y el medioambiente de Espa?a.

El¨ªas Trabada Crende, soci¨®logo y urbanista