El Supremo pone l¨ªmites al lucro de la banca tras vender pisos embargados

El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina que los jueces considerar¨¢n enriquecimiento injusto que una entidad obtenga una ¡°plusval¨ªa significativa¡± de la venta de un inmueble ejecutado. La decisi¨®n, fijada en una sentencia de la sala Primera del alto tribunal, matiza la jurisprudencia que hab¨ªa hasta ahora y abre la puerta a la daci¨®n en pago en los casos en los que el banco saca importantes beneficios vendiendo un inmueble que se hab¨ªa adjudicado tras una ejecuci¨®n hipotecaria.

El Supremo ha fijado esta posici¨®n en una sentencia en la que analiza el recurso presentado por el BBVA contra una resoluci¨®n de la Audiencia Provincial de C¨®rdoba, que concedi¨® la daci¨®n en pago a una pareja a la que le hab¨ªan embargado una finca. La subasta para la ejecuci¨®n hipotecaria qued¨® desierta y el banco se la adjudic¨® por el 50% del valor de la tasaci¨®n, una soluci¨®n que prev¨¦ el art¨ªculo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La deuda no queda saldada si la entidad compra una casa tras una subasta desierta

En una sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Ignacio Sancho Gargallo, el Supremo no comparte el fallo de la Audiencia provincial y admite el recurso del banco. Los jueces de la Sala de lo Civil confirman el criterio del Juzgado de Primera Instancia 1 de Pe?arroya (C¨®rdoba), que dictamin¨® que el BBVA no obtuvo un enriquecimiento injusto en este caso, porque la adjudicaci¨®n del inmueble por el 50% de su valor de tasaci¨®n tras una subasta que queda desierta est¨¢ prevista en la ley. ¡°En la medida en que con el valor de la adjudicaci¨®n no se satisface la totalidad de la deuda, esta persiste por la cuant¨ªa pendiente de pago y el acreedor tiene derecho a reclamarla¡±, se?ala el tribunal, que considera que si la subasta ha quedado desierta, en la pr¨¢ctica, hay que suponer que no existe la opci¨®n de sacar beneficios con una posterior venta del inmueble y por eso nadie puja por ¨¦l.

El Supremo cree as¨ª que el enriquecimiento injusto no puede radicar ¡°¨²nica y exclusivamente¡± en que el importe por el que el bien fue tasado es muy superior al valor de la tasaci¨®n, en concreto un 50%, porque esta situaci¨®n est¨¢ expresamente aceptada en la ley (aunque la normativa se ha reformado para aumentar ese porcentaje hasta el 70% en el caso de que el inmueble ejecutado fuera la vivienda habitual).

El tribunal avisa al banco que no puede vender luego a un precio muy superior

Sin embargo, los jueces de la Sala de lo Civil aprovechan la sentencia para matizar la jurisprudencia y fijar doctrina sobre otros casos que se ven a menudo en los tribunales: la entidad que se ha adjudicado un inmueble por el 50% de su valor de tasaci¨®n lo vende al poco tiempo a un tercero por un precio muy superior. En estos casos, se?ala el alto tribunal, s¨ª debe considerarse que existe un enriquecimiento injusto por parte del banco.

Esta nueva doctrina solo podr¨¢ aplicarse cuando, tras la adjudicaci¨®n, la entidad ponga a la venta la vivienda ¡°en un lapso de tiempo relativamente pr¨®ximo¡±, y obtenga una plusval¨ªa ¡°muy relevante¡±. Pero los jueces no concretan ni el tiempo m¨¢ximo que debe transcurrir entre la adjudicaci¨®n del inmueble y su posterior venta ni a partir de qu¨¦ cifra se considerar¨¢ que hay un beneficio excesivo.

En tribunal ampara su posici¨®n en jurisprudencia reciente (cita una sentencia del Supremo de septiembre de 2014) que ya iba en la l¨ªnea de ¡°reforzar la justicia contractual¡±. Asimismo, se?ala que la reforma de la ley de medidas para reforzar la protecci¨®n a los deudores hipotecarios, aprobada en mayo de 2013, ya contempla en la pr¨¢ctica que se pueda considerar injusto el enriquecimiento que obtiene un banco al vender por un precio muy superior al de la adjudicaci¨®n un inmueble ejecutado. En estos casos, el Supremo interpreta que el deudor a que embargaron la vivienda puede beneficiarse ¡°proporcionalmente¡± de la plusval¨ªa obtenida por la entidad.