La gran banca rebaja por primera vez los activos t¨®xicos del ladrillo

La burbuja inmobiliaria espa?ola fue en gran medida una burbuja de cr¨¦dito. Los excesos cometidos en los a?os de euforia dieron paso a una severa crisis econ¨®mica y financiera que provoc¨® que Espa?a tuviera que pedir el rescate a sus socios europeos para sanear a buena parte de las cajas de ahorros. La gran banca no fue ajena a esos excesos, pero su mayor diversificaci¨®n, su capacidad para captar capital privado y una gesti¨®n m¨¢s profesional aminoraron los da?os. Con todo, incluso las entidades sanas han necesitado una lenta y costosa una purga que a¨²n contin¨²a. En ese proceso, los bancos cotizados lograron en 2014 reducir por primera vez el volumen global de activos problem¨¢ticos del ladrillo, seg¨²n los datos que han incluido en sus informes anuales, reci¨¦n publicados.

Los siete bancos que forman parte del ¨ªndice Ibex 35 (Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter) cerraron el pasado ejercicio con un total de 125.000 millones entre cr¨¦ditos morosos y subest¨¢ndar a promotores m¨¢s pisos, solares y otros activos inmobiliarios que se han quedado por impago. Eso son 7.000 millones menos que un a?o antes. Se trata de las cifras brutas. Si se considera el volumen de provisiones, el riesgo t¨®xico a¨²n no cubierto ha bajado a algo menos de 65.000 millones, con una reducci¨®n de unos 4.000 millones en un a?o.

Con todo, la reducci¨®n de los activos t¨®xicos responde exclusivamente al cr¨¦dito, mientras que los activos inmobiliarios en manos de los bancos (pisos, promociones, suelo y participaciones en inmobiliarias) siguen aumentando a pesar de que las entidades tambi¨¦n han pisado el acelerador de las ventas. Los bancos a¨²n embargan, ejecutan o reciben mediante daci¨®n en pago m¨¢s inmuebles de los que logran vender.

Buena parte del cr¨¦dito de la burbuja va completando as¨ª su ciclo. Cada vez hay menos exposici¨®n total al cr¨¦dito promotor, que en esas siete entidades se reduce de 85.179 a 68.086 millones en un a?o. Adem¨¢s, se va reduciendo cada vez m¨¢s el cr¨¦dito promotor considerado normal, al corriente de pago. Ya solo quedan 18.000 millones considerados sanos, una cuarta parte del total. Buena parte del cr¨¦dito ha ido pasando de sano a subest¨¢ndar y a moroso. Y de ah¨ª, a cr¨¦dito fallido (se da de baja del balance y se cubren al 100% las p¨¦rdidas por impago) o a transformarse (v¨ªa ejecuci¨®n o daci¨®n en pago) en inmuebles adjudicados. En 2013 solo ca¨ªa el cr¨¦dito sano, mientras que aumentaban los dudosos y adjudicados, es decir, a¨²n crec¨ªan los activos t¨®xicos. En 2014, caen los cr¨¦ditos morosos con tal fuerza que, aunque aumentan los inmuebles, desciende por primera vez el volumen global de los activos del ladrillo "potencialmente problem¨¢ticos", como los defini¨® el Banco de Espa?a. Hasta ahora, la ¨²nica reducci¨®n de activos t¨®xicos (o m¨¢s bien traslado) se hab¨ªa producido al traspasarse el riesgo promotor a la Sareb, el banco malo, en las entidades nacionalizadas.

La cifra de activos problem¨¢ticos ha ca¨ªdo en unos 7.000 millones en un a?o

Entre los inmuebles, el mayor incremento es el que corresponde al suelo, el activo al que es m¨¢s dif¨ªcil dar salida. Los bancos tienen provisionado cerca de un 60% del importe original, pero algunos han perdido incluso m¨¢s valor y las entidades a¨²n se resisten a vender con p¨¦rdidas. Apenas hay demanda, las transacciones son relativamente escasas y todav¨ªa se siguen embargando terrenos a promotoras incapaces de pagar sus cr¨¦ditos. As¨ª, el volumen de suelo en manos de los siete bancos del Ibex 35 ha alcanzado a cierre de 2014 un importe r¨¦cord de 28.127 millones de euros brutos, 2.500 millones m¨¢s que a cierre de 2013. Ante la dificultad de encontrar promotores que se hagan con esos terrenos para construir, la banca est¨¢ empezando a emplear f¨®rmulas en que comparte el riesgo con ellos a cambio de aportar los terrenos.

Tambi¨¦n est¨¢n aumentando los pisos procedentes de hipotecas impagadas de particulares. Han aumentado en unos 1.000 millones el pasado a?o, hasta 14.161 millones. En este caso se debe en buena medida al retardo en las ejecuciones hipotecarias. Procedimientos de embargo de la vivienda que se iniciaron en lo peor de la crisis est¨¢n concluyendo ahora, pese a que los niveles de entrada en mora de las hipotecas parecen haber tocado techo.

El panorama tambi¨¦n es muy diferente entre entidades. El lugar de honor lo ocupa Bankinter, la ¨²nica entidad de las siete que esquiv¨® la tentaci¨®n de la burbuja inmobiliaria. Su exposici¨®n al sector fue baj¨ªsima, y apenas tiene cr¨¦ditos morosos o inmuebles adjudicados. La siguiente es Bankia, aunque en este caso la limpieza de su balance tiene menos m¨¦rito: se debe a que con el rescate transfiri¨® el grueso de sus activos t¨®xicos a la Sareb y aceler¨® las provisiones de los que quedaban en su balance.

El importe del suelo en manos de los bancos crece a niveles r¨¦cord

Entre las grandes entidades, la que m¨¢s ha limpiado su riesgo inmobiliario es el Santander. Sus activos t¨®xicos del ladrillo solo suponen el 15,3% de su inversi¨®n crediticia al sector privado en Espa?a y apenas un 1,5% de sus activos consolidados. Un pelda?o por debajo est¨¢n Caixabank y el BBVA. La entidad que preside Isidro Fain¨¦ es la que cuenta con mayores provisiones y la que dirige Francisco Gonz¨¢lez cuenta con la ventaja de su diversificaci¨®n internacional.

El Sabadell es un caso especial. Aparentemente tiene una alta exposici¨®n a los activos t¨®xicos, pero una parte significativa est¨¢ cubierta por un esquema de protecci¨®n de activos por la compra de la CAM. Al que le queda m¨¢s purga es al Popular. Pese a que ha dinamizado la venta de pisos, es de las siete entidades la que tiene m¨¢s activos t¨®xicos y con menos coberturas.