Alquile un piso y, si le gusta, c¨®mprelo

El alquiler con opci¨®n a compra trata de levantar cabeza tras su estrepitoso fracaso. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en Espa?a y el desplome del precio de las casas dieron al traste con las expectativas que se hab¨ªan depositado en esta f¨®rmula. "Cuando tocaba ejecutar la opci¨®n de compra, o antes, resulta que el piso ya no val¨ªa 100.000, sino 60.000, as¨ª que el inquilino no compraba", comenta Oscar Mart¨ªnez, presidente de la Asociaci¨®n Profesional de Expertos Inmobiliarios.?

El paro y la falta de financiaci¨®n hicieron el resto. Lo saben bien en la Comunidad de Madrid, donde su uso se generaliz¨® a partir de 2005 gracias al Plan Joven, que sigue funcionando pero no como se esperaba cuando arranc¨® hace 10 a?os. Hoy hay 1.087 viviendas disponibles, todas de promotores privados, con opci¨®n a compra a los siete a?os.?

Ahora que soplan otros aires, los de la estabilizaci¨®n, y que los precios parecen haber tocado suelo, el alquiler con derecho a compra -tanto de vivienda libre como de protegida-, busca hacerse un sitio entre los reyes del mambo: la compra y el alquiler. Antes toca superar "el desconocimiento y temor a ser enga?ados, otro motivo por el que no es un negocio al uso", considera Laura Delgado Campillos, directora del despacho de abogados Le Morne en Madrid.

"La f¨®rmula va a despegar cuando los inquilinos tengan mayor certidumbre y acceso a la financiaci¨®n, de modo que decidan ejercer la opci¨®n de compra frente a mantener un alquiler de manera permanente", se?alan en Fidere, sociedad que gestiona casi 5.000 viviendas en alquiler, el 65% con opci¨®n a compra. La mayor¨ªa son protegidas, si bien tambi¨¦n hay libres.

Un porcentaje o el total de la renta pagada se descuenta del precio final

Es una f¨®rmula que aporta "gran flexibilidad, por lo que siempre tendr¨¢ buena aceptaci¨®n entre j¨®venes y familias con un claro inter¨¦s en comprar. La clave del crecimiento va a estar en el lado de la oferta, sobre todo en el n¨²mero de viviendas de este tipo que se financien y construyan", explican en Lazora, sociedad que gestiona 2.000 pisos protegidos bajo esta modalidad con alquileres entre 400 y 500 euros al mes.?

El inquilino juega en campo amigo. Eso s¨ª, siempre que no pague una prima inicial como parte de la compra, porque en ese caso perder¨¢ la totalidad (no es una fianza y suele suponer en torno al 10% del precio). Y siempre que las rentas pagadas durante el alquiler se descuenten, advierte Mart¨ªnez. Si se abona la prima, hay que asegurarse de que, llegado el momento, se podr¨¢ optar al cr¨¦dito.

Cuando no se exige adelanto alguno, el inquilino siempre gana porque "puede renunciar a la compra en cualquier momento y, por tanto, no asume ning¨²n riesgo. El 50% de la renta pagada se descuenta del precio final al ejercer la opci¨®n de compra" se?alan en Fidere, cuyos pisos est¨¢n entre cinco y siete a?os en alquiler y no se exige un desembolso inicial.

Se trata de un mecanismo que "permite generar el ahorro de la entrada durante los a?os de alquiler, que habitualmente coinciden con los primeros a?os de la vida laboral del demandante, que suele ser menor de 35 a?os y familias j¨®venes", cuenta un portavoz de Lazora. El hecho de que "se descuente la renta pagada genera una capacidad de ahorro que de otra forma no tendr¨ªa", apuntilla Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar. En una vivienda protegida las rentas mensuales pueden partir de 340 euros y si es libre lo que marque el mercado. En una promoci¨®n de Carabanchel (Madrid) un bajo de 69 metros cuyo precio de venta es de 190.000 euros tiene rentas mensuales de 504 euros. Chal¨¦s adosados de cuatro dormitorios los hay desde 850 euros.

El inquilino tiene las de ganar frente al propietario, siempre

En un momento en el que no se sabe con certeza c¨®mo van a evolucionar los precios, los inquilinos tienen una oportunidad de oro: blindarse con un precio fijo al que no afecte una posible subida de precios a cinco a?os vista. "Ahorrar, conocer el inmueble y la zona antes de decidirse y acudir al banco habiendo abonado parte del precio son las principales ventajas", se?ala Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers, especializado en derecho inmobiliario. Es m¨¢s, a la hora de acceder a una hipoteca las entidades ven con buenos ojos que el cliente haya efectuado esos desembolsos. Puede parecer il¨®gico acudir a esta f¨®rmula teniendo en cuenta que la banca espa?ola est¨¢ mas que dispuesta a volver a dar hipotecas, pero no lo es tanto. "Aunque vuelva la financiaci¨®n, los demandantes son ahora m¨¢s prudentes y les puede encajar por la sensaci¨®n de que parte de su renta del alquiler la invierten en vez de gastarla", seg¨²n Fidere.

Esta f¨®rmula de acceso diferido a la propiedad encaja en el perfil de alguien que no quiere o no puede comprar ahora, pero piensa que en un futuro s¨ª. "Est¨¢ m¨¢s ligado al deseo de adquirir una casa en particular, que al deseo de comprar una casa en general. Es ideal cuando encuentran la que se ajusta exactamente a sus necesidades, pero no es el momento", se?ala Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

No solo hay derecho a compra bajo el paraguas de una empresa. Algunos particulares ofrecen esta posibilidad, aunque son pocos. En Fotocasa.es apenas suman el 4% de los anuncios. En Alfa Inmobiliaria no pasa del 10%. Para el casero, la f¨®rmula parece tener tantas luces como sombras.

?En el lado de las luces, el piso genera rentabilidad y le permite desgravar el 60% de los rendimientos del capital inmobiliario que genera, indica Cobos. Tambi¨¦n, "estar protegido de impagos si incluye en el contrato una cl¨¢usula que penalice al inquilino con la p¨¦rdida de la opci¨®n a compra y, por lo tanto, de la prima (entrada) en el caso de retrasos en el pago", dicen en Fotocasa.es.?

Hace f¨¢cil la comercializaci¨®n del inmueble, aunque hay que tener en cuenta que en ning¨²n caso se est¨¢ vendiendo, recuerda Pelayo de Salvador. Y aqu¨ª empiezan las sombras. "No est¨¢ vendiendo y est¨¢ asumiendo las obligaciones de un arrendamiento (mantenimiento, duraci¨®n legal m¨ªnima...)", prosigue este abogado. Adem¨¢s, podr¨ªa ser que fijar el precio le jugara una mala pasada. "Compromete un precio de venta y un plazo de ejecuci¨®n incierto cuando en un momento mejor de mercado puede llegar a vender a un mejor precio y en un menor plazo sin ataduras", cuenta Jos¨¦ Ram¨®n Fern¨¢ndez, broker de Re/Max Luna en Aravaca, agencia donde el alquiler con derecho a compra es menos del 1%.

En cualquier caso, lo m¨¢s sensato es ir de la mano de un abogado especializado que garantice los derechos de uno y de otro, la clara voluntad de vender, el precio de venta, las cuotas de alquiler a descontar, el plazo de opci¨®n de compra y las penalizaciones en caso de incumplimiento. Adem¨¢s, es necesario la elevaci¨®n a p¨²blico del documento y su inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad, explica la abogada Delgado.