El inmobiliario pide prudencia para evitar otra burbuja

El sector inmobiliario espa?ol ha pasado lo peor. La construcci¨®n ha dejado de ser un lastre para el PIB y el ladrillo ha logrado detener la sangr¨ªa del paro. Ahora, con un pie ya casi dentro de un nuevo ciclo de recuperaci¨®n y normalizaci¨®n de sus constantes vitales, pide actitudes prudentes para evitar una nueva burbuja y andar por una senda de crecimiento sostenible.

Y apunta con el dedo acusador a todos los actores que durante los a?os de bonanza buscaron exprimir al m¨¢ximo los beneficios. ¡°Tenemos que intentar tener contenci¨®n en los m¨¢rgenes de la promoci¨®n porque las subidas y bajadas de precios perjudican al sector. Es muy dif¨ªcil renunciar a un beneficio mayor, a vender a 2.500 euros el metro pudiendo venderlo a 4.000 euros, pero considero que todos los players tenemos que tener esa contenci¨®n y no fomentar una nueva burbuja¡±, se?alaba Joan Bertr¨¢n, director de Sabadell Real Estate durante un desayuno organizado esta semana por EL PA?S y patrocinado por el banco. Sabadell comienza a hacer promoci¨®n de viviendas en 2010 y desde entonces ha desarrollado 2.000 casas. Bertr¨¢n confiesa que en la entidad est¨¢n rechazando proyectos con preventas de viviendas del 80%, pero admite que no quieren financiar esos proyectos a ese precio. ¡°Los ciclos son inevitables¡±, dice, pero ¡°hay que tratar de no caer en las mismas trampas¡±.

Sin embargo, el reto se presupone dif¨ªcil. ¡°Es loable la contenci¨®n del beneficio y es bueno para todos, pero en un sector menos atomizado va a ser complicado¡±, considera Julio Gil, presidente de la Fundaci¨®n de Estudios Inmobiliarios (FEI).

Las entidades, ausentes entre 2009 y 2011, tienen necesidad de prestar

En cambio, hay quien dice que ha hecho de ganar menos su hoja de ruta. ¡°No hemos dejado de vender desde 2007 en las zonas donde existe demanda, porque a buen precio se vende todo¡±, indica Leopoldo Moreno, consejero delegado de la promotora Ibosa. Ha reducido su beneficio para destinar el sobrante a la compra de suelo y poder ajustar el precio de las viviendas. Su ¨²ltimo gran proyecto residencial -que se levantar¨¢ en los terrenos de las antiguas cocheras de Metro de Madrid- tiene todos los pisos vendidos. Para Moreno, vender casas en los a?os de crisis ha sido una cuesti¨®n de precio. ¡°El cambio de mentalidad del comprador se ha producido, no por la mejora de los indicadores macroecon¨®micos, sino porque ha visto que los precios han tocado suelo y que el piso que quer¨ªa ya se hab¨ªa vendido¡±.

La segunda de las teclas para evitar una posible burbuja la tiene la banca. De cara al nuevo escenario que est¨¢ por llegar, a las entidades se les pide que aprendan la lecci¨®n y no vuelvan a financiar proyectos inmobiliarios en los que no haya aportaci¨®n de fondos propios por parte del promotor. ¡°Empezamos a tener solicitudes en las que no existe un equity [recursos propios] y eso no puede ser; tenemos que financiar proyectos en los que alguien arriesgue su dinero¡±, reclama Bertr¨¢n. Banco Sadadell admite que ahora es mucho m¨¢s exigente y que ha cambiado por completo la forma en la que valoran y conceden las financiaciones.

Buenas intenciones para comenzar a andar en lo que los expertos llaman la ¡°normalizaci¨®n¡±. ¡°Vamos en esa direcci¨®n porque se est¨¢n normalizando los par¨¢metros b¨¢sicos de funcionamiento del mercado, esto es, la actitud de la banca ha cambiado en el ¨²ltimo a?o y existe financiaci¨®n, los promotores ponen fondos propios, estamos camino de iniciar una producci¨®n de viviendas normal que ahora mismo no lo es por la cantidad de stock existente, y existe confianza por parte del demandante¡±, dice Julio Gil. ¡°Esperanzados pero prudentes¡±, insiste, porque a¨²n quedan muchas heridas que cerrar, como la creaci¨®n de empleo, que ayudar¨¢ a que la demanda embolsada se convierta en demanda efectiva.

La banca no debe financiar proyectos sin fondos propios del promotor

De momento, las entidades financieras -que tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria cerraron el grifo a cal y canto, sobre todo entre 2009 y 2011, y se centraron en reducir su balance inmobiliario-, han vuelto a escena. Sin pr¨¦stamos y con los tipos de inter¨¦s cercanos al cero precisan recuperar uno de sus negocios m¨¢s boyantes. ¡°Tienen necesidad de prestar y esa necesidad ayudar¨¢ a tirar del mercado inmobiliario¡±, cree el consejero delegado de Ibosa.

Y tanto. Desde julio de 2014 a marzo de 2015 Banco Sabadell ha recibido solicitudes de financiaci¨®n por valor de 2.500 millones de euros. Y adem¨¢s, est¨¢ vendiendo suelo a actores que est¨¢n invirtiendo para hacer promoci¨®n, tanto a nivel institucional como a promotores, algo novedoso hasta ahora y que da cuenta de que ¡°hay reactivaci¨®n en el sector¡±, se?ala Joan Bertr¨¢n.

Es precisamente la venta de suelo la parte del negocio que m¨¢s crece en el caso de la Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb). ¡°Crece de forma muy notable, lo que evidencia que el profesional vuelve al sector con una visi¨®n a m¨¢s largo plazo de la que se ten¨ªa con la especulaci¨®n y con un marcado car¨¢cter nacional; invierten en lo que saben hacer¡±, dice su presidente, Jaime Echegoyen.

La venta de suelo es el negocio que m¨¢s crece en el caso de la Sareb

Tambi¨¦n Echegoyen confirma la estabilidad del sector, tanto en demanda como en precios. ¡°Y la mejor manifestaci¨®n de que eso ocurre es que nosotros existimos y funcionamos¡±. El papel de esta sociedad durante la crisis ha sido clave para llegar hasta aqu¨ª. ¡°Nos toc¨® pelar la primera patata y tuvimos que hacer operaciones que fueron la chispa que prendi¨® la paja y empez¨® a iniciarse la actividad¡±. De los activos del conocido como banco malo, un 75% en valor se corresponde con pr¨¦stamos (unos 85.000 activos financieros) y el 25% restante son inmuebles (activos inmobiliarios), entre los que se encuentran viviendas, suelos u oficinas. Su plan de negocio a 15 a?os vista (quedan 13 a?os) contempla que en 2020 la parte inmobiliaria empiece a ser m¨¢s relevante que la financiera.

La Sareb no es m¨¢s que uno de los nuevos jugadores que han desembarcado en un sector al que, tras ocho a?os de crisis, no hay quien reconozca. La desestructuraci¨®n del sector inmobiliario ha sido extraordinaria. Junto a los pocos promotores que han sobrevivido al tijeretazo de la crisis, en el tapete han aparecido fondos de inversi¨®n, inversores institucionales, capital privado... Y sobre todo, las Socimi, las sociedades inmobiliarias especializadas en alquiler , que gozan de grandes ventajas fiscales y que se han convertido en las animadoras del ladrillo espa?ol. No hay semana que no anuncien una nueva ampliaci¨®n de capital: ¡°Empiezan a ser vistas como un veh¨ªculo de inversi¨®n financiera alternativa que va m¨¢s all¨¢ del inversor institucional. No hay muchas inversiones alternativas, sobre todo teniendo en cuenta los tipos de inter¨¦s y que las grandes carteras de deuda han perdido atractivo¡±, considera Echegoyen.

Los cinco expertos convocados al desayuno de trabajo coincidieron en que los precios de la vivienda y del suelo est¨¢n estables. Aunque conviene no relajarse ¡°porque en la ciudad de Madrid y en las principales capitales espa?olas podr¨ªa darse una subida de precios al existir una demanda embalsada y no haber viviendas en construcci¨®n¡±, advierte Moreno.

El sector pide a gritos mejores estad¨ªsticas que las actuales

Alfonso V¨¢zquez, presidente de la Confederaci¨®n de Cooperativas de Viviendas de Espa?a (Concovi), apuesta por ¡°seguir haciendo viviendas en r¨¦gimen de cooperativas, pero libres, no protegidas¡±, desprovistas ya de cualquier ventaja. Recomienda a las cooperativas que compren suelo urbanizable para poder construir de forma inmediata porque, en caso contrario, es una ¡°aventura¡±. El empe?o de Concovi est¨¢ ahora en la rehabilitaci¨®n del parque de viviendas construidas en r¨¦gimen de cooperativa anteriores a 1981.

La rehabilitaci¨®n de viviendas es precisamente uno de los retos pendientes del nuevo sector inmobiliario. ¡°Es momento de incidir en este segmento, capaz de crear cientos de miles de puestos de trabajo, pero marcado por el mal end¨¦mico de la falta de financiaci¨®n¡±, explica el presidente de FEI.

El otro reto importante es el de mejorar las estad¨ªsticas, en tierra de nadie. ¡°No podemos manejar un sector como este con las estad¨ªsticas que tenemos en Espa?a. El sector lo pide a gritos y aunque conozco la buena voluntad de los departamentos del INE y del Ministerio de Fomento, probablemente no se han implantado por dejadez¡±, dice Julio Gil. Apuesta porque las promotoras declaren trimestralmente las compraventas que se realizan en contratos privados.