El alquiler llega para quedarse

El alquiler se ha visto beneficiado por los cambios sociol¨®gicos que ha acarreado la crisis, que no son pocos. En 2001, el porcentaje de vivienda en propiedad en Espa?a era del 84,5% del parque residencial y tan solo el 9,6% restante estaba en r¨¦gimen de alquiler. Hoy ese porcentaje tan bajo ha sido sustituido por el 15,4%, seg¨²n datos del Banco de Espa?a, dado el empobrecimiento de la poblaci¨®n y el grave efecto que han tenido los desahucios en el pa¨ªs, que han colocado la propiedad en el 77,7% del parque residencial nacional.

Los expertos consultados son optimistas por este avance de una f¨®rmula de tenencia de vivienda que en el resto de Europa es mucho m¨¢s habitual y creen que el alquiler ha llegado para quedarse. Aunque en Espa?a no est¨¢ tan arraigada la idea europea que existe del arrendamiento, sino que en muchas ocasiones son las circunstancias particulares las que hacen ¡°alquilar si no hay m¨¢s remedio¡±, apunta ?scar Mart¨ªnez Soloz¨¢bal, presidente de la Asociaci¨®n Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

Para Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, el alquiler no ha tenido muchos partidarios hasta ahora, pero los tendr¨¢ en el futuro. Estamos entrando a cotas de arrendamiento ¡°propias de nuestro nivel de desarrollo¡±.

Motivos econ¨®micos

El descenso de la renta de las familias y la situaci¨®n del sistema bancario feroz han hecho, seg¨²n el catedr¨¢tico, que el control del riesgo a la hora de contratar una hipoteca sea dif¨ªcil de calcular para las familias, que ven en el alquiler la v¨ªa de escape m¨¢s id¨®nea a esos ejemplos de problemas en el pago de las hipotecas y sus consiguientes desahucios que han visto en la televisi¨®n. ¡°La crisis ha hecho que la hipoteca se vea como una carga y esto ha llevado aparejada la mejora de las condiciones del alquiler¡±.

Los precios acumulan aumentos del 6% en los ¨²ltimos 12 meses tras caer un 15% desde 2008

Tambi¨¦n en el ¨¢mbito legal, indica Fernando Encinar, fundador del portal inmobiliario Idealista.com y su jefe de estudios, ha habido mejoras. Las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tanto del anterior Gobierno como del actual, han ayudado a dar una mayor protecci¨®n jur¨ªdica al propietario y que la relaci¨®n entre inquilino y arrendador sea mucho m¨¢s fluida, por lo que ¡°el alquiler ha dejado de ser el patito feo. Adem¨¢s, hay m¨¢s producto en el mercado, luego hay m¨¢s demanda. Ahora las madres aconsejan a sus hijos irse de alquiler en lugar de comprar casa¡±, en un claro cambio de tendencia respecto a hace siete a?os. ¡°La buena noticia es que el alquiler ha llegado para quedarse¡±, afirma Encinar.

Precios al alza

En el primer trimestre del a?o, el precio de la vivienda arrendada se ha incrementado un 2% en Espa?a, dejando la renta media en 7,1 euros mensuales por metro cuadrado. Pero la subida ha sido m¨¢s elevada si se compara con el precio de hace un a?o. La tasa interanual refleja un aumento del 6% en marzo, seg¨²n el ¨²ltimo informe del portal inmobiliario Idealista. Las rentas se han ajustado ¡°con la crisis¡± y ahora est¨¢n sujetas a ¡°oscilaciones normales¡±, aprecia Encinar. ¡°No va a haber grandes aumentos salariales. Aunque todo mejore despu¨¦s de la crisis, las familias no ganar¨¢n mucho m¨¢s, por lo que los precios del alquiler se mantendr¨¢n estables¡±, agrega.

Barcelona contin¨²a siendo la ciudad espa?ola m¨¢s cara para arrendar una vivienda, aunque desde 2008 las rentas hayan bajado un 14,5%. Su precio medio es de casi 13 euros por metro y mes. Le sigue Madrid, donde el coste es de 11,6 euros mensuales en marzo de 2015, despu¨¦s de acumular un descenso del 15,8% desde el primer a?o de crisis. El informe del portal inmobiliario destaca que de las 50 capitales analizadas, 34 de ellas han experimentado aumentos en las rentas.

Para Garc¨ªa Montalvo, la bajada de los alquileres ha sido notoria en los ¨²ltimos a?os, pero no habr¨¢ muchos m¨¢s descensos ahora que se recupera el mercado inmobiliario. Eso s¨ª, coindice en que la subida de las rentas no ser¨¢ ¡°excesiva¡±, como en los a?os de la burbuja inmobiliaria.

Seg¨²n informa el portal Fotocasa a trav¨¦s de su encuesta Experiencia de alquiler de vivienda de los espa?oles en 2014, el 49% de los arrendadores tuvieron que bajar el precio inicial de su casa para conseguir alquilarla. Las zonas m¨¢s demandadas por los inquilinos son los centros de Madrid y Barcelona, por ello es precisamente ah¨ª donde las rentas evolucionan al alza. ¡°Cuando compras vivienda no te importa irte lejos, pero si alquilas prefieres hacerlo en zonas c¨¦ntricas. Es distinto el criterio del inquilino que el del comprador¡±, puntualiza el jefe de estudios de Idealista.com.

Perfil m¨¢s diverso

Otra de las cosas que tambi¨¦n han cambiado con la crisis inmobiliaria es que el alquiler ya no solo es algo propio de una generaci¨®n de j¨®venes, sino de muchos otros colectivos. ¡°En la ¨¦poca de la burbuja en Estados Unidos ve¨ªamos c¨®mo el perfil de comprador de una casa era el de personas de entre 23 y 24 a?os, y esa idea resultaba disparatada. Ahora el sistema, con un perfil m¨¢s diverso de inquilino, es mucho m¨¢s l¨®gico¡±, asegura Garc¨ªa Montalvo. La situaci¨®n laboral, con contratos temporales e inestabilidad, es otro de los factores, seg¨²n el catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra, de que el arrendamiento como forma de tenencia de vivienda haya subido incluso entre pensionistas y profesionales.

El prototipo de inquilino ha variado. jubilados y profesionales se suman a los j¨®venes al elegir el sistema

Para Encinar, se ha dado el paso de un perfil de arrendatario que buscaba un alquiler debido al traslado de ciudad por estudios y trabajo, como suced¨ªa en los primeros a?os 2000, al de profesional medio que, aunque pudiera comprarse una casa, no quiere arriesgarse a ello, por las dificultades de encontrar cr¨¦dito.

Con el aumento de la demanda de arrendamiento, la inversi¨®n se ha visto beneficiada. De hecho, los primeros en protagonizar la compra de grandes edificios o carteras de viviendas en alquiler han sido los fondos de inversi¨®n y las sociedades cotizadas espa?olas (Socimi). Pero tambi¨¦n el particular elige cada vez m¨¢s esta f¨®rmula, entre otras cosas porque es una de las que ofrecen una rentabilidad mayor respecto a otros productos financieros. Seg¨²n un estudio de Idealista, si en marzo de 2014 el retorno medio que ofrec¨ªa era del 5,6%, un a?o m¨¢s tarde llega hasta el 6,7%.

Entre las capitales espa?olas, Lleida es la que resulta m¨¢s rentable, con un 7,6%, seguida de Las Palmas de Gran Canaria (6%), Huesca (5,8%), Huelva (5,7%) y Alicante (5,4%). Por su parte, las ganancias medias en Madrid son del 5%, algo superiores a las de Barcelona (4,7%). En San Sebasti¨¢n los retornos son los m¨¢s bajos, con un 3,6% de media.

Para Encinar, en Espa?a existe una gran cantidad de pisos comprados durante la burbuja inmobiliaria que el propietario no quiere malvender y de ah¨ª que opte por la alternativa del arrendamiento. ¡°Actualmente la inversi¨®n en vivienda para alquilar es uno de los productos financieros con m¨¢s rentabilidad, muy superior a renta fija o deuda p¨²blica. Hay una migraci¨®n masiva del dinero del ahorrador medio de los bancos al ladrillo. No es un inversor especu?lativo, pretende estar muchos a?os sacando partido de su casa¡±, asegura.