Se abre la guerra hipotecaria

Los datos apuntan en una direcci¨®n clara: el mercado inmobiliario se est¨¢ recuperando y el hipotecario empieza a despegar. ¡°La inversi¨®n residencial retorna a tasas positivas, tras siete a?os de ca¨ªdas. El empleo en la construcci¨®n se recupera¡±, seg¨²n afirmaba Jos¨¦ Luis Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de Espa?a la semana pasada, a la vista de las compras de vivienda por parte de extranjeros y del repunte del mercado nacional. Un alza que se salda con un crecimiento interanual del 29,2% en el volumen de hipotecas constituidas el pasado febrero (21.298, seg¨²n los ¨²ltimos datos oficiales), con lo que ¡°el capital prestado para financiar viviendas alcanza este mes los 2.331,8 millones, con un aumento anual del 37,1%¡±, con datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).

Sin embargo, la mejor¨ªa es a¨²n lenta y merece ser tomada con precauci¨®n: ¡°La elevada tasa de paro, el alto endeudamiento de las familias (a pesar de su disminuci¨®n) y, a m¨¢s largo plazo, los factores demogr¨¢ficos podr¨ªan limitar el aumento de la demanda de viviendas. Adem¨¢s, la recuperaci¨®n de la actividad constructora estar¨¢ condicionada por el grado de absorci¨®n del exceso de oferta de vivienda¡±, a?ad¨ªa la m¨¢xima autoridad monetaria.

¡°Es cierto que el eur¨ªbor, principal referencia de las hipotecas variables que se firman en Espa?a est¨¢ en m¨ªnimos ¨Cen abril se ha situado de media del 0,18%¨C, que los diferenciales que aplican sobre ¨¦l las entidades financieras se est¨¢n rebajando ¨Cmayoritariamente se colocan entre el 1% y el 1,5%¨C, y que est¨¢ aumentando la competencia pero¡­ tambi¨¦n lo es que los bancos siguen imponiendo fuertes vinculaciones y limitando el acceso a estos pr¨¦stamos solo a los clientes m¨¢s solventes¡±, reconocen expertos del sector.

Rebajas

La cuesti¨®n es que los particulares que empiezan a poder satisfacer las exigencias financieras de bancos y cajas, y con ello ofrecer las garant¨ªas suficientes para firmar hipotecas, aumentan por dos v¨ªas directas. Por un lado, porque son las propias entidades las que han entrado en una ¡°guerra¡± de ofertas. En los pr¨¦stamos a tipo variable, han ido rebajando los diferenciales que aplican sobre el eur¨ªbor hasta el 1% (caso de CajaSur, Kutxabank, Bankoa) o al 1,5% (Ibercaja, Ing Direct, Banco Popular, Santander, Triodos Bank¡­). Por otro, porque el eur¨ªbor por s¨ª solo ha pasado de negociarse por encima del 0,6% hace un a?o (frente al 1,4 de hace tres ejercicios) a no llegar al 0,2% actualmente. El efecto de ambas cosas produce que una misma hipoteca de 120.000 euros a 22 a?os sea ahora unos 70 euros al mes m¨¢s barata que en 2014.

En su contienda particular los bancos han suavizado algunas de las condiciones de sus hipotecas: los ingresos m¨ªnimos exigidos son menores que hace unos meses (aunque en ocasiones siguen pidiendo rentas de m¨¢s de 2.000 euros al mes), los seguros est¨¢n algo m¨¢s limitados a los del hogar y vida¡­ pero mantienen otras ¡°a rajatabla¡±. Estos pr¨¦stamos se conceden como m¨¢ximo por el 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda o el de mercado, el menor de los dos. Y, si se trata de segundas residencias, el porcentaje baja hasta el 60%. Por tanto, es necesario contar con ahorro previo para pagar ese 20% restante y todos los gastos de notar¨ªa, registro, tasaci¨®n, impuestos¡­ El plazo es otra de esas condiciones estrictas: no m¨¢s de 30 a?os en la mayor¨ªa de los casos. Incluso en las m¨¢s ¡°atractivas¡±, que en estos meses est¨¢n resultando ser las suscritas a tipo fijo, ¨¦ste queda limitado a 20 a?os.

Vuelta al fijo

Efectivamente, la banca est¨¢ apostando con m¨¢s fuerza que antes por las hipotecas a tipo fijo. Al menos media docena de entidades ha rebajo sus tipos de inter¨¦s hasta colocarlos incluso por debajo del 3% (Ibercaja, Kutxabank, Sabadell Atl¨¢ntico). Tal y como se?alan desde el portal Kelisto.com: ¡°De hecho, la hipoteca m¨¢s econ¨®mica del mercado ¨Cla que generar¨ªa menos intereses¨C ser¨ªa en la actualidad un pr¨¦stamo a tipo fijo: En un plazo de 16 a?os, quien decidiera contratar un pr¨¦stamo de 104.950 euros tendr¨ªa que abonar unos intereses de unos 22.493,46 euros. Esta cifra supondr¨ªa un ahorro de 3.650 euros (228 euros al a?o) con respecto a los intereses que habr¨ªa que pagar con las siguientes ofertas m¨¢s baratas del mercado entre las que est¨¢n a tipo variable con diferenciales del 1%¡±.

Aunque parezca m¨¢s sencillo y ¡°barato¡± hipotecarse hoy, los expertos advierten que antes de hacerlo hay que tener presentes los riesgos que se asumen: los plazos son muy largos y la situaci¨®n laboral o personal puede cambiar; los tipos de inter¨¦s est¨¢n ahora bajo m¨ªnimos y en alg¨²n momento subir¨¢n, por lo que tambi¨¦n se elevar¨¢n las cuotas mensuales; el mercado inmobiliario ha demostrado ser inestable y sus precios pueden bajar¡­