La inversi¨®n reaparece con hambre

El mercado inmobiliario ha resucitado, con los centros comerciales y oficinas como principales motores de la inversi¨®n en el sector terciario. Los n¨²meros as¨ª lo muestran. Las operaciones cerradas en 2014, por valor de 10.483 millones de euros ¨Ccon datos de CBRE¨C, colocaron la inversi¨®n en Espa?a a niveles de 2007, con cifras de ¡°r¨¦cord hist¨®rico¡± que no se daban desde ¡°el pico de la burbuja. Y el ritmo vertiginoso contin¨²a, puesto que durante los tres primeros meses de 2015 se han firmado transacciones inmobiliarias valoradas en 2.300 millones de euros frente a los 1.000 millones del mismo periodo del a?o pasado¡±, seg¨²n Aguirre Newman.

El director de inversiones alternativas de CBRE, Patricio Palomar, califica la actividad de los ¨²ltimos meses de ¡°fren¨¦tica¡±, aclarando que, aunque los vol¨²menes de capital han sido iguales a los de antes de la crisis, como los precios de los activos han sido m¨¢s bajos, se han tenido que cerrar muchas m¨¢s operaciones y por un n¨²mero mayor de metros.

Presi¨®n brutal

La causa de esta fiebre compradora, en su opini¨®n, es que ¡°ha llegado un tsunami de capital al pa¨ªs¡±, con lo que el mercado ha experimentado una notable liquidez, lo que se pone de manifiesto con el hecho de que aproximadamente el 80% del dinero destinado a la compra de inmuebles terciarios es extranjero, ya sea circulando directamente a trav¨¦s de fondos de inversi¨®n o indirectamente a trav¨¦s de las Socimi (sociedades que invierten en inmuebles para gestionarlos en r¨¦gimen de arrendamiento).

Los compradores presionan para conseguir los mejores edificios y los bancos vuelven a ofrecer cr¨¦ditos

Y es que, en apenas un a?o, las cuatro grandes Socimi se han convertido en protagonistas clave del sector inmobiliario; han sido las que se han mostrado m¨¢s activas, con 2.500 millones de inversi¨®n a las espaldas, aunque hay que tener en cuenta que ¨Cpese a que son veh¨ªculos cotizados espa?oles¨C estas sociedades tienen dinero internacional detr¨¢s y en ellas apuestan personajes ¡°como George Soros, John Paulson o Richard Perry junto a fondos institucionales como Pimco o Franklin Templeton Investment¡±, contin¨²a Palomar.

Jaime Pascual-Sanch¨ªz, director general ejecutivo de Aguirre Newman, recalca que no solo las Socimi manejan el cotarro, pues ¡°los canales por los que est¨¢ llegando el capital son muchos¡±. ¡°Hay una presi¨®n brutal por comprar¡± y mucho inter¨¦s por los mejores activos, y entre los factores que est¨¢n detr¨¢s de este apetito cita la compra de deuda por parte del Banco Central Europeo y la bajada de tipos de inter¨¦s que ha convertido al sector inmobiliario en una de las estrellas de la inversi¨®n para las compa?¨ªas frente a la renta fija o los bonos de alto rendimiento.

Y en el centro de todo este fen¨®meno, la percepci¨®n de que la econom¨ªa espa?ola mejora. ¡°Todo el mundo est¨¢ descontando un crecimiento en la econom¨ªa espa?ola, con un aumento del consumo (en el caso del retail) y la subida de los ingresos por el aumento de los alquileres (para las oficinas), una percepci¨®n que se une al cambio producido en el mercado crediticio, ¡°que se ha abierto mucho para proyectos terciarios. Ha vuelto la financiaci¨®n al sector, y esto ayuda mucho a tener efervescencia en el mercado¡±, subraya Pascual-Sanch¨ªz. Un panorama que Palomar resume en una frase: ¡°Los inversores ya no nos ven como un pa¨ªs de oportunidad donde comprar a precios de ganga, ni como un pa¨ªs de derribo, sino como una plaza donde hacer adquisiciones a buenos precios¡±.

Ese ser¨ªa el escenario en el que se mueve la oferta, donde la Sareb, entidades financieras y Administraciones p¨²blicas continuar¨¢n siendo las protagonistas indiscutibles, seg¨²n las consultoras inmobiliarias.

Las oficinas, 'pioneras'

Por segmentos, las oficinas, que el a?o pasado movieron unos 3.200 millones de euros en transacciones, fueron los primeros inmuebles en notar la afluencia inversora en 2013 ¨Caunque entonces solo hubo inter¨¦s por los productos mejores de los centros de negocios de Madrid y Barcelona¨C. El pasado ejercicio ya se contagiaron otras zonas de Espa?a y en distintos parques empresariales (Campo de las Naciones, N-I, N-VI¡­), una tendencia que ha continuado en los primeros meses de 2015 por la impresi¨®n de los compradores sobre la mejora econ¨®mica, pero tambi¨¦n porque los alquileres se han estabilizado y, en algunos casos, empiezan a subir.

En el primer trimestre del a?o se han cerrado operaciones por valor de 2.370 millones de euros

Un ligero incremento que es todo un soplo de aire fresco despu¨¦s de que las rentas se reajustaran m¨¢s de un 40% desde 2007 hasta tocar suelo en 2013. Precisamente el a?o pasado subieron por primera vez desde que comenzara la crisis, aunque solo las oficinas de los enclaves m¨¢s exclusivos, puntualizan desde CBRE.

Comercial, a la cabeza

Sin embargo, los inmuebles comerciales ¨Cy m¨¢s concretamente los centros y parques¨C han sido los protagonistas por derecho propio. El ¨²ltimo informe de BNP Paribas Real Estate destaca que la inversi¨®n en retail tuvo una cuota significativa del 34% sobre la inversi¨®n terciaria total en 2014. Y dentro de este segmento, los centros comerciales acapararon el 80%.

Basta decir que el a?o pasado se cerraron 24 transacciones sobre 34 centros, con lo que se movieron 2.500 millones, cuadriplicando el importe de 2013 (618 millones de euros), seg¨²n explica Javier Hortelano, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Centros y Parques Comerciales (AECC).

Sergio Fernandes, director de centros comerciales de JLL, asegura que el inter¨¦s por comprar estos complejos ¡°ha vuelto con fuerza en los ¨²ltimos 18 meses¡± debido a que los precios est¨¢n bajos en relaci¨®n a los previos a la crisis, por lo que el capital, consciente de las oportunidades, ha lanzado el mensaje: ¡°Este es el momento, podemos comprar centros a precios a los que no se pod¨ªan adquirir hace cinco a?os¡±. ¡°El resto de Europa est¨¢ caro y Espa?a est¨¢ barata. Un fondo que busca inversiones con bajo riesgo, mira hacia Europa y se encuentra con Espa?a¡±, sentencia Fernandes.

La situaci¨®n ha empezado a cambiar, en palabras del representante de JLL, porque hace unos meses se percib¨ªa a Espa?a como un pa¨ªs t¨®xico, ¡°pero ya no se habla de prima de riesgo, sino de recuperaci¨®n, de crecimiento del consumo y de subida de rentas, y los inversores apuestan por ello¡±.

Dado el menor riesgo, las compraventas se est¨¢n realizando con rentabilidades m¨¢s bajas. En concreto, de alrededor del 5% en los mejores complejos, medio punto por debajo del m¨¢ximo observado en la crisis. Incluso en el 4,7% para productos muy prime en ciudades como Madrid o Barcelona. Una rentabilidad que en el caso de los activos secundarios se mueve en una horquilla de entre el 7% y el 8%.

Pero no todos los centros comerciales despiertan el mismo deseo a los inversores. Seg¨²n Jaime Pascual-Sanch¨ªz, ¡°hay un mercado a dos velocidades¡±. Por un lado est¨¢n los mejores centros, los regionales, lo que nosotros colocamos en la categor¨ªa que llamamos oro, que despiertan un apetito voraz, y por otro, los centros secundarios, en ciudades m¨¢s peque?as, por los que se puja con la intenci¨®n de reformarlos, darles valor a?adido y dentro de unos a?os poder venderlos. Estos ¨²ltimos complejos podr¨ªan ser los que impulsaran el mercado en lo que resta de 2015 por escasez del formato prime, del que no hay tanto a la venta.

Los centros comerciales m¨¢s importantes que han cambiado de manos ¨²ltimamente han sido Puerto Venecia, que vendi¨® Orion European Real Estate por 450 millones de euros a Intu Properties; Islazul, comprado por TIAA Henderson Real Estate por 232 millones a la sociedad formada por Ivanhoe Cambridge y Lar Espa?a, y Marineda City, que Invest Cos decidi¨® vender a Merlin Properties a un precio de 260 millones. M¨¢s recientemente, este a?o, se ha vendido Plenilunio por 375 millones al grupo franc¨¦s Kl¨¦pierre, aunque la operaci¨®n m¨¢s significativa, por valor de 400 millones, ha sido la de Gran V¨ªa, 32, edificio que acoger¨¢ la nueva flagship de Primark en Madrid capital, que ha comprado Pontegadea, el veh¨ªcu?lo inversor de Amancio Ortega.

Duplicar cifras

Gracias a estas dos transacciones ¨Cy a la compraventa del centro sevillano Airesur por 75 millones¨C, la inversi¨®n en activos para uso comercial sum¨® 918 millones de euros en el primer trimestre del a?o, lo que supone casi duplicar (+89%) la contabilizada en el mismo periodo de 2014, seg¨²n JLL.

?Y qui¨¦nes est¨¢n comprando los centros comerciales? La inversi¨®n se ha visto catapultada por la irrupci¨®n de las Socimi, que pujaron por centros consolidados en los principales n¨²cleos de consumo, pero tambi¨¦n por capital internacional ¡°bastante especializado¡±, ¡°ya que los compradores nacionales como Colonial, Metrovacesa o Realia est¨¢n desaparecidos¡±, hace notar Aguirre Newman. Otro cambio importante de 2015, dice CBRE, es que han empezado a interesarse por el sector fondos institucionales como el fondo soberano de Noruega, GIC de Singapur o ADIA de Abu Dabi.