La socimi Merlin compra Testa a Sacyr por 1.794 millones de euros

Merlin Properties ha acordado con Sacyr comprarle Testa Inmuebles. Esta sociedad inmobiliaria cotizada (socimi) desembolsar¨¢ en total 1.986 millones, entre los 1.793 millones de euros que recibir¨¢ Sacyr por sus acciones y un dividendo extraordinario y otros 431 millones que inyectar¨¢ en la compa?¨ªa para recapitalizarla. A cambio, Merlin se consolida como la mayor socimi de Espa?a y acumular¨¢ activos por valor de 5.500 millones. Adem¨¢s, dispondr¨¢ de rentas brutas anuales de m¨¢s de 290 millones.

La absorci¨®n de Testa por parte de Merlin crear¨¢ un gigante inmobiliario. El plan de compra pasa por convertir a la empresa, hasta ahora en manos de Sacyr, en otra socimi, que despu¨¦s se fusionar¨¢ con Merlin. Las socimi son sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, cotizadas con un r¨¦gimen especial de incentivos. A cambio, sus activos, en su mayor¨ªa edificios terciarios (almacenes, oficinas o centros comerciales) deben dedicarse al alquiler. De ah¨ª, que las compa?¨ªas tengan rentas garantizadas.

Al final de la compleja operaci¨®n de venta, que debe finalizar antes de julio de 2016, Sacyr habr¨¢ recibido de Tesla 238 millones en dividendos extraordinarios y 1.555 millones de euros de Merlin por la venta. Esta ¨²ltima, adem¨¢s de esa cantidad, ha invertido ya, por su parte, otros 431 millones en recapitalizar a Testa.

Una cartera de 5.500 millones

Entre Merlin y Testa la cartera de activos rozar¨¢ los 5.500 millones de euros. Merlin contaba hasta marzo con activos con un valor bruto de 2.291 millones de euros y unas rentas por valor de 132 millones al a?o. El valor de mercado de los activos de Testa asciende a 3.180 millones de euros, con unas rentas de 160 millones por ejercicio. Incluye algunos inmuebles emblem¨¢ticos, como la Torre Sacyr, en el complejo de las cuatro torres, al norte de Madrid.

Las socimis se han convertido en el gran revulsivo del sector inmobiliario de los ¨²ltimos dos a?os. Estas sociedades inmobiliarias, con un r¨¦gimen especial que beneficia a sus inversores, han copado las grandes operaciones del ladrillo, en especial, dentro del sector terciario. Con la compra de Testa, Merlin se convierte en la l¨ªder en el segmento de oficinas, el tercer operador en log¨ªstica y mantiene una posici¨®n relevante en centros comerciales.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, en un comunicado asegur¨® que ¡°la adquisici¨®n de Testa supone la creaci¨®n de la compa?¨ªa inmobiliaria l¨ªder en el mercado espa?ol¡±. Sin duda, la operaci¨®n de compra consolida a Merlin como la mayor socimi de Espa?a, pero en la categor¨ªa de mayor inmobiliaria compite de cerca con otros jugadores grandes, como Ponte Gadea, la inmobiliaria de Amancio Ortega, que en 2014 ten¨ªa una cartera valorada cerca de los 4.500 millones, que ha ido engordando los ¨²ltimos meses. Si se incluyen en la ecuaci¨®n las inmobiliarias de los bancos, las cifras se elevan varios ceros: Solvia, la de Sabadell, gestiona por ejemplo activos por valor de 34.000 millones.

Financiaci¨®n asegurada

Merl¨ªn indic¨® este martes que tiene ya asegurada la financiaci¨®n para acometer toda la operaci¨®n de compra de Testa. Supondr¨¢ elevar con fuerza su ratio de endeudamiento, que hasta ahora equival¨ªa al 14% del valor de sus activos y pasar¨¢ a acercarse al 50%.

La operaci¨®n de compra es compleja. Para empezar, antes de la venta Testa llev¨® a cabo una reducci¨®n de su capital por valor de casi 670 millones de euros y reparti¨® un dividendo extraordinario de 528 millones. Con los casi 1.200 millones que logr¨® en total, Testa cancel¨® un cr¨¦dito que manten¨ªa con Sacyr de 953 millones de euros, y le pag¨® a su matriz otros 238 millones.

Tras ese saneamiento, Testa lanz¨® una ampliaci¨®n de capital, suscrita solo por Merlin, por valor de 431 millones. As¨ª, Merlin ha capitalizado a su nueva socia y controla el 25% de las acciones.

A partir de ahora, falta que la socimi lleve a cabo la compra del otro 74,6% de las acciones de Sacyr. Primero, en julio de 2015, Merlin comprar¨¢ a Sacyr otro 25,1% por 861 millones. Despu¨¦s lanzar¨¢ una oferta de compra destinada al 0,4% de las acciones que hay fluctuando en el mercado en manos de minoritarios. Y hacia finales de junio de 2016, comprar¨¢ a Sacyr el 49,5% restante por otros 694 millones.

Sacyr subi¨® este martes en Bolsa el 4,36%. Tiene pensado usar los ingresos de la operaci¨®n para sanear su posici¨®n financiera y as¨ª llevar a cabo su plan estrat¨¦gico. La compa?¨ªa est¨¢ potenciando su internacionalizaci¨®n y se est¨¢ centrando en la construcci¨®n, las concesiones y los servicios.