Salto atr¨¢s en la protecci¨®n del comprador de vivienda

Los tribunales vienen dando la raz¨®n a los que reclamaban la devoluci¨®n de las cantidades entregadas a cuenta para una vivienda que no se llegaba a hacer o no se hac¨ªa en plazo. A partir de 2016 cambiar¨¢ el escenario y los protagonistas. ¡°Al final de la legislatura, con calzador, en una ley muy amplia de supervisi¨®n de aseguradoras (20/2015, de 14 de julio), se alude en la exposici¨®n de motivos a la de dotar de una mayor seguridad jur¨ªdica al adquirente de las viviendas, cuando, en realidad, solo beneficia a promotores, entidades aseguradoras y financieras. Por el contrario, los derechos del consumidor no se tienen en cuenta¡±, as¨ª de tajante se muestra el abogado Fernando Sacrist¨¢n, del despacho Sacrist¨¢n&Rivas.

¡°Con la norma, aprobada esta semana y que entra en vigor en uno de enero de 2016, la situaci¨®n es de desprotecci¨®n del consumidor. Es una regresi¨®n¡±, denuncia Susana Santamar¨ªa, del bufete burgal¨¦s Iure Iberia que, junto con Julio C¨¦sar Arn¨¢iz, tambi¨¦n pleitea hace a?os para defender a quienes entregan dinero a cuenta por una vivienda y que, el pasado enero, obtuvieron una sentencia del Supremo condenando a pagar a la banca cuando no exist¨ªa aval o seguro.

P?RDIDA DE DERECHOS

Los tres abogados coinciden en destacar la p¨¦rdida de derechos que supone que la nueva ley 20 derogue la ley 57 del a?o 1968, alabada como mod¨¦lica en la defensa de los consumidores por el Tribunal Supremo y que Sacrist¨¢n resalta que ¡°se considera pionera, a pesar de ser muy anterior a la Constituci¨®n de 1978, en la defensa de los principios rectores del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y la defensa de los consumidores y usuarios¡±.

Estos son algunos de los cambios que, a juicio de ambos, supone la ley 20 y la eliminaci¨®n de la del 68: En primer lugar, la obligaci¨®n de contratar un aval o de asegurar el dinero aportado se produce solo a partir de que haya licencia de obra. ¡°El 80% de las reclamaciones son por anticipos realizados en fase previa en la obtenci¨®n de licencia¡±, explica Arn¨¢iz.

En segundo lugar, el aval o seguro ya no tiene car¨¢cter de derecho irrenunciable; como lo es, por ejemplo, el derecho a las vacaciones en un contrato laboral. Y lo era por la gravedad social de los fraudes que se ven¨ªan cometiendo contra los compradores de vivienda en los a?os sesenta.

En tercer lugar, se elimina la ejecutividad de la p¨®liza o del aval bancario: se pod¨ªa solicitar la devoluci¨®n directa de lo pagado al promotor o aseguradora y banco y, si no pagaban, se iba en v¨ªa ejecutiva judicial a reclamarlo; m¨¢s r¨¢pida, segura y barata que la ordinaria.

En cuarto lugar, el plazo para reclamar la devoluci¨®n del dinero a cuenta cuando no se iba a hacer la vivienda era, por criterio del Supremo, de 15 a?os. La nueva ley lo rebaja a dos, ¡°un tiempo exiguo que se esfuma simplemente con un tr¨¢mite administrativo municipal¡±, coinciden Santamar¨ªa y Sacrist¨¢n.

En quinto lugar, se abre un periodo de gran incertidumbre. Entra en vigor a uno de enero de 2016 y las compa?¨ªas tienen hasta julio de ese a?o para redactar las nuevas p¨®lizas, ?qu¨¦ seguro se contrata en esos seis meses?

CON ABOGADO

En sexto lugar, el comprador de vivienda a partir del uno de enero del a?o que viene tendr¨¢ que ir asesorado con un abogado desde el principio. ¡°Se hace recaer sobre el adquirente una serie de vigilancias y de requisitos que dificultan much¨ªsimo la ejecuci¨®n de la garant¨ªa¡±, explica Sacrist¨¢n. ¡°Para empezar, el importe cubierto por la garant¨ªa no es el que figura en la p¨®liza sino que ser¨¢ aquel que justifique: si faltan justificantes de pago ver¨¢ reducida su indemnizaci¨®n y dificultado su cobro. Y, adem¨¢s, la cancelaci¨®n de la garant¨ªa se produce de forma autom¨¢tica para eliminar la responsabilidad de la aseguradora al expedirse la c¨¦dula de primera ocupaci¨®n o si adquirente renuncia a la vivienda. Y, antes de exigir el pago a la aseguradora, tiene que requerir fehacientemente al promotor para que le devuelva el dinero y dejar pasar 30 d¨ªas antes de reclamar a la aseguradora. Son requisitos que un ciudadano de a pie no tiene por qu¨¦ saber¡±, concluye.

En s¨¦ptimo lugar, se deroga tambi¨¦n el Decreto 3114/68 espec¨ªfico para comunidades y cooperativas de viviendas, rebajando su responsabilidad, as¨ª como la Orden relativa a la VPO.

¡°Los tribunales detectan una demanda social ciudadana y son los jueces los que generan una doctrina que finalmente culmina en una reforma legislativa. Una vez se ha conformado tal doctrina, sellada por el Supremo, no tiene ninguna l¨®gica que el cambio legislativo se produzca en sentido contrario y contra el art¨ªculo 51 de la Constituci¨®n¡±, se lamenta Santamar¨ªa que cita un caso conocido en Burgos como ¡°el de la construcci¨®n¡±: ¡°un constructor levant¨® un edificio de seis plantas en el centro, donde solo se pod¨ªan edificar cuatro y, para cuando el Supremo fall¨® que eran ilegales y deb¨ªan demolerse, el Ayuntamiento hab¨ªa aprobado un nuevo plan de ordenaci¨®n urbana admitiendo esas dos alturas m¨¢s. La sentencia no se pudo ejecutar¡±.

La mayor seguridad jur¨ªdica del adquirente de vivienda, frente al promotor, ven¨ªa dada por la doctrina del pleno de la sala primera del Tribunal Supremo, desde septiembre de 2013, explica Sacrist¨¢n, cuyo bufete gan¨® la sentencia en que se condenada a la aseguradora a indemnizar por los anticipos. ¡°Consagr¨® el derecho irrenunciable a favor de los adquirentes de la cobertura total de las cantidades entregadas a cuenta desde el primer momento. El Supremo hab¨ªa conseguido una gran definici¨®n y claridad en los derechos del adquirente de vivienda¡±.

Arn¨¢iz apunta que la ley de hace 47 a?os introdujo una novedad importante: ¡°involucraba responsabilizando a bancos y aseguradoras. Les daba un negocio inmenso al hacer obligatorio el seguro pero les obligaba a cubrir la insolvencia de los promotores¡±. Sacrist¨¢n explica que algunas compa?¨ªas pusieron en marcha el seguro en dos tramos: el primero, preliminar, en el que cobraban por garantizar que los fondos que la propia aseguradora controlaba ser¨ªan destinados a la construcci¨®n: no cubr¨ªa ning¨²n riesgo. Se temen que podr¨ªa ser reeditado.