?Qu¨¦ esconde la ITE?

Los dos inmuebles de viviendas ca¨ªdos en Madrid el pasado mes de agosto con un intervalo de apenas 15 d¨ªas hab¨ªan pasado la Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios (ITE). Estos dos sucesos han puesto en el punto de mira estas revisiones. ?Sirven de algo, evitan que los edificios se desplomen, qu¨¦ elementos analizan? Son preguntas que muchos due?os a¨²n desconocen. El nombre les suena familiar y saben que tiene algo que ver con obras y derramas, pero poco m¨¢s. Incluso, se da el caso de alguna comunidad que est¨¢ pasando en 2015 la inspecci¨®n que le correspond¨ªa en 2005. Primer tir¨®n de orejas a los propieatrios.?

La ITE obliga a los due?os de los edificios con una antig¨¹edad determinada (en muchos ayuntamientos a los 50 a?os y en otros, como Madrid, a los 30 a?os) a contratar una inspecci¨®n peri¨®dica (en Madrid cada 10 a?os). En la capital, que fue pionera con la primera ordenanza, se hacen inspecciones desde 1999. Pero no existe homogeneidad en Espa?a y, de hecho, hay municipios en los que no est¨¢ implantada, cuentan en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). En cambio, en los catalanes desde mayo ¡°es obligatorio que el vendedor entregue al comprador una copia del informe de la ITE¡±, apunta Laia Ti¨®, arquitecta superior de la empresa de reformas y construcciones Rellart.

Muchos propietarios desatienden su obligaci¨®n de mantener el edificio

Esta inspecci¨®n vigila que se cumplan las condiciones m¨ªnimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato p¨²blico y decoro. Se concreta en la emisi¨®n de un acta de inspecci¨®n, con un resultado favorable o desfavorable. Antes de visitar el inmueble el t¨¦cnico suele pedir al presidente toda la documentaci¨®n que tenga para conocer los antecedentes del edificio, ¡°pero muchas veces no tienen nada, ni siquiera el acta de la ITE anterior¡±, explica Esperanza Ayerbe, arquitecta de Tr¨¦bol Arquitectura.

Nuevo tir¨®n de orejas. ¡°En esos 10 a?os pueden ocurrir sucesos que el t¨¦cnico no puede prever en su inspecci¨®n, desde imprudencias en reformas hasta terremotos. Una estructura no colapsa de la noche a la ma?ana sin avisar. Hay actuaciones que no pueden quedar exclusivamente en manos de una empresa de reformas sin una supervisi¨®n t¨¦cnica adecuada¡±, dice Javier M¨¦ndez, Director del Gabinete T¨¦cnico del Colegio de Aparejadores de Madrid. Que un edificio se derrumbe de un d¨ªa para otro no es sencillo. Las ciudades est¨¢n llenas de fincas de los a?os 60, 50 y m¨¢s antiguas. ¡°El peligro suele estar en la desidia de algunas comunidades de propietarios, en la falta de mantenimiento y en las intervenciones inapropiadas. Lo que habr¨ªa que hacer es concienciar a la gente de que un edificio no se mantiene solo y que hay que revisarlo e invertir dinero en ¨¦l¡±, considera Javier Rojo, arquitecto de RT Arquitectura. Por eso, ¡°ante cualquier muestra de elemento estructural en mal estado o desprendimiento es necesario contactar con un t¨¦cnico¡±, dice Xavier Argel¨¨s, promotor gerente de Rellart.

A algunos vecinos les cuesta entender que la prevenci¨®n es m¨¢s barata que la reparaci¨®n. ¡°Creen que es una forma distinta de hacer recaer sobre ellos la reactivaci¨®n de la construcci¨®n¡±, cuenta Salvador D¨ªez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. En su visita, el t¨¦cnico revisa el ¡°estado de la estructura y cimentaci¨®n, as¨ª como las fachadas interiores, exteriores, medianer¨ªas y otros elementos, en especial cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales. Tambi¨¦n, las cubiertas y azoteas, las redes generales de fontaner¨ªa y saneamiento y, por ¨²ltimo, los elementos de accesibilidad existentes¡±, dice Ignacio Escribano, arquitecto de la empresa Espa?aITE.com. Un trabajo no siempre sencillo. Los t¨¦cnicos encuentran dificultades a la hora de acceder a los tejados o al saneamiento. La mayor parte de las deficiencias se aprecian en esas inspecciones visuales. Pero no todas. ¡°Detectar un problema en una cornisa puede ser sencillo, pero detectar un problema en la cimentaci¨®n es pr¨¢cticamente imposible. De hecho, en muchas ocasiones se deducen a partir de sus efectos en otros elementos, tales como las fachadas, acabados...¡±, a?ade Isabel Tortajada, arquitecta de RT Arquitectura. ¡°Los problemas que afectan a la estructura portante de un edificio pueden no ser percibidos en la ITE visual, sea porque hay elementos que los ocultan, sea porque las estructuras no arrojan s¨ªntomas hasta poco antes de colapsar¡±, recalcan en el COAM. Para conocerlos habr¨ªa que realizar pruebas que costar¨ªan cientos de veces los que cuesta la ITE. Adem¨¢s, el m¨¦todo de inspecci¨®n, el tiempo,su alcance o profundidad no est¨¢n tipificadas, quedando a cristerio del t¨¦cnico.

Detectar un problema en la cimentaci¨®n es pr¨¢cticamente imposible sin pruebas m¨¢s concretas

El precio de una ITE depende de la superficie del edificio, su a?o de edificaci¨®n y la complejidad de la inspecci¨®n. Con la liberalizaci¨®n del mercado se pueden encontrar presupuestos por menos de 100 euros. De media, un edificio de cinco plantas y dos viviendas por planta entre medianeras supondr¨ªa unos 200 euros m¨¢s IVA, calcula Escribano. ¡°Proliferan con ¨¦xito las ofertas indiscriminadas de honorarios, sin consideraci¨®n de las condiciones particulares de cada edificio concreto¡±, aseguran desde el Consejo Superior de Arquitectos de Espa?a. Las comunidades de propietarios suelen decantarse por el presupuesto m¨¢s econ¨®mico y por parchear los problemas. ¡°Conviene estar alerta porque la gran ventaja que en principio supone la libertad de precios a veces da lugar a contratos por precios tan bajos que impiden hacer un trabajo riguroso¡±, analiza D¨ªez. Los expertos coinciden en que la ITE es buena y necesaria, pero mejorable. ¡°Si bien la ITE como est¨¢ concebida dista mucho de ser perfecta, si no existiera es seguro que habr¨ªa muchos m¨¢s accidentes, da?os y lesiones en el ¨¢mbito urbano¡±, considera Javier Rojo, de RT Arquitectura. Seg¨²n el arquitecto Ignacio Escribano, de Espa?aITE.com, ¡°es suficiente para detectar fallos graves (los derrumbes recientes son casos extra?os, menos del 0,005% de los edificios se desploma as¨ª), pero insuficiente para muchos otros factores¡±. Tir¨®n de orejas, esta vez para la administraci¨®n. El COAM ha insistido en la necesidad de implantar protocolos m¨¢s rigurosos, incluyendo la realizaci¨®n de pruebas y otros estudios, as¨ª como el desmontaje parcial de elementos de recubrimiento para poder acceder directamente a las estructuras. ¡°Los arquitectos tenemos a nuestra disposici¨®n tecnolog¨ªa suficiente como para poder analizar los edificios de una forma m¨¢s profunda, incluso en ausencia de s¨ªntomas, y a precios razonables¡±, explican.

Los expertos creen que la ITE es buena y necesaria, pero insuficiente