?Qu¨¦ hacer si el inquilino de tu piso deja de pagarte el alquiler?

Disponer de una vivienda para alquilar puede ser un lujo, o una renta segura, pero tambi¨¦n convertirse en una pesadilla si entre esas cuatro paredes se esconde el individuo que m¨¢s aterroriza a los propietarios: el inquilino moroso. ?Qu¨¦ hacer si deja de pagar la renta y se niega a abandonar el piso? Lo mejor es averiguar si el habitante de la casa solo se ha retrasado por un problema puntual, si no paga porque no puede o porque es un defraudador. Si se trata de los dos primeros casos, lo mejor es tratar de llegar a una soluci¨®n negociada. Si no es posible o es un moroso profesional, lo mejor es buscar ayuda.

En 2014, el importe medio de la morosidad en alquileres fue de 6.489,60 euros, seg¨²n el ¨²ltimo estudio del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Un descenso respecto a los a?os m¨¢s duros de la crisis: en 2011, lleg¨® a situarse en los 8.312,88 euros. Pero esta contracci¨®n es una cuesti¨®n estad¨ªstica, seg¨²n explica Sergio Cardona, director de estudios y calidad del FIM: ¡°El importe de los impagos ha disminuido porque las rentas han bajado. Pero la morosidad ha ido creciendo¡±.

Cardona aclara que este desenlace tambi¨¦n se debe a una mutaci¨®n del mercado: reflejo de la crisis ¡ªcuyo legado se ha traducido en sueldos m¨¢s bajos y mayores dificultades para acceder al cr¨¦dito¡ª, el porcentaje de viviendas en propiedad ha descendido. Si en 2001 la vivienda en propiedad acaparaba m¨¢s del 84% del parque residencial, ahora representa el 77,7%; los inmuebles arrendados, por otro lado, han pasado del 9,6% a m¨¢s del 15%.

Para reducir los tiempos de desalojo del inquilino moroso, en 2009 se dio vida al pol¨¦mico?desahucio expr¨¦s, cuyos tr¨¢mites fueron ulteriormente agilizados gracias a cambios normativos posteriores. Hoy en d¨ªa, el propietario puede interponer una demanda tras un solo mes de impago, y si el inquilino no presenta alegaciones en los 10 d¨ªas posteriores a la notificaci¨®n se procede sin necesidad de ir a juicio. ¡°Cuando un inquilino deja de pagar siempre da muchos dolores de cabeza¡±, comenta Cardona,?¡°pero normalmente se intenta llegar a un acuerdo¡±.

Lo mejor: intenta llegar a un acuerdo

Lo m¨¢s recomendable es intentar buscar un acuerdo con el inquilino para renegociar el alquiler o recuperar la posesi¨®n de la vivienda en el menor tiempo posible, sobre todo si la renta representa un sustento importante para el propietario. Se dan casos, sobre todo desde el estallido de la crisis, en los que el alquiler de un segundo inmueble representa el ¨²nico ingreso fijo del propietario, con el que abona la letra de la hipoteca de la vivienda donde reside o con la que se enfrenta a los gastos familiares.

Cuidado: estas pr¨¢cticas son ilegales

?Tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler y se niega a abandonar el piso? ?Tus conocidos te animan a amenazarle, cambiarle la cerradura o cortarle los suministros? Aunque est¨¦s enfadado, no lo hagas.

¡°El corte puntual en los suministros es una conducta que se puede incardinar en el delito de coacci¨®n leve; las amenzas, dependiendo de su contenido, pueden ser delito leve o delito. El cambio de cerradura implica un allanamiento de morada¡±, desglosa Rosario Ubero, directora del departamento jur¨ªdico ?y personal de Provivienda.

Tambi¨¦n es delito, seg¨²n el C¨®digo Penal, actuar de forma hostil o humillante con el objetivo de impedir el legitimo disfrute de la vivienda.?¡°Un supuesto de una sentencia es el de una se?ora mayor con un contrato de renta antigua que es molestada por unos inquilinos colindantes a quienes se les alquila la vivienda con ese prop¨®sito¡±, ejemplifica Ubero.

Tambi¨¦n es un problema el negarse a realizar las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda. Si la falta de manutenci¨®n, adem¨¢s, llega a crear problemas con la comunidad de vecinos, el responsable es el propietario.?¡°La mejor manera es pagar y reclamar despu¨¦s¡±, dice Andr¨¦s Vilacoba, secretario general de Adeprovi.

Adem¨¢s de resolverse m¨¢s r¨¢pido, un arreglo entre las partes es m¨¢s econ¨®mico que un juicio y menos traum¨¢tico que una v¨ªa que puede acabar en desahucio. Por eso el primer consejo es contactar con el inquilino, sea en persona o telef¨®nicamente, para conocer su situaci¨®n y la raz¨®n por la que ha dejado de pagar. Si no es posible reclamar el pago inmediato de las rentas, porque el arrendatario no dispone en ese momento de los recursos suficientes, se puede buscar otro acuerdo.??

¡°Una de las posibles soluciones es dividir el importe que est¨¢ pendiente en funci¨®n de los ingresos del arrendatario, y que nunca se trate de algo claramente incumplible desde el principio¡±, aconseja Esther del Pozo, directora gerente en Provivienda, asociaci¨®n que promueve el derecho a una vivienda digna. ¡°Tambi¨¦n es una manera para concienciar al inquilino de que no puede dejar de pagar y ya est¨¢; tiene que comunicar su situaci¨®n. Lo m¨¢s recomendable es que no se destine m¨¢s del 30%-35% de los ingresos al gasto de alquiler y suministros¡±, remacha.

Otra alternativa es perdonar toda o parte de la deuda a cambio de la liberaci¨®n de la vivienda. ¡°Normalmente, no se recupera el dinero, porque el inquilino es insolvente. Los tiempos judiciales son largos y hay propietarios que no pueden soportar ni un solo mes de impago por su situaci¨®n econ¨®mica¡±, remacha del Pozo.

Si no hay acuerdo, reclama el pago?

¡°Si el intento de llegar a un acuerdo no surte efecto, se hace un requerimiento por escrito en el que se solicitan las cantidades debidas. Se da al inquilino un plazo prudencial para que se ponga al corriente y se le avisa de que, si no lo hace, se empezar¨¢ el procedimiento de desahucio¡±, sentencia Fernando Garc¨ªa, abogado de Promadrid (Asociaci¨®n para la Defensa de la Propiedad Urbana de Madrid). ¡°Muchas veces, al recibir la carta, paga¡±, comenta.

Cuidado: en ning¨²n caso se pueden cortar los suministros o amenazar al inquilino. Se trata de delitos contemplados en el C¨®digo Penal por los que el propietario podr¨ªa ser denunciado y sancionado.

Andr¨¦s Vilacoba, secretario general de Adeprovi (Asociaci¨®n de Defensa del Propietario de Vivienda), recomienda que la reclamaci¨®n sea por medio fehaciente, por ejemplo por burofax. De esta manera, quedar¨¢ constancia de que se han solicitado las cantidades pendientes.

Recuerda, adem¨¢s, si tienes contratado alg¨²n tipo de seguro de impago. Si no lo has hecho, puede ser interesante estudiarlo la pr¨®xima vez, ya que este tipo de p¨®lizas cubren rentas no recibidas y pueden ayudarte a comprobar si los documentos que te entregan los inquilinos antes de firmar el contrato (como n¨®minas o declaraciones de la renta) son fiables.

?No has tenido ¨¦xito? La ¨²ltima v¨ªa, la judicial

Si has agotado todos tus cartuchos sin solucionar el problema y no ves posible llegar a un acuerdo con el inquilino, lo ¨²nico que te queda es el procedimiento judicial para conseguir el desalojo de la vivienda. Eso s¨ª: debes asumir que es un desenlace que puede resultar dram¨¢tico para ambas partes, sobre todo para el inquilino.?Seg¨²n los ¨²ltimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el segundo trimestre de este a?o?se llevaron a cabo 18.739 desahucios. Aunque el organismo no distinga en funci¨®n del tipo de inmueble y su uso, la mayor¨ªa de ellos ¡ªel 52,6%, un 1,2% menos respecto a 2014¡ª fueron consecuencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Carlos Ruiz, gerente de Arrenta (Asociaci¨®n para el Fomento del Alquiler y el Acceso a la Vivienda), recuerda que antes de acudir a los tribunales?hay que distinguir entre un simple retraso en el abono de las rentas o de un impago.?¡°Si el arrendatario paga todos los meses despu¨¦s de la fecha pactada ¡ªdel 1 al 7 del mes¡ª suele entenderse que es retraso y no es aconsejable presentar la demanda¡±, ejemplifica.

Si es imposible llegar a un acuerdo, el propietario puede?presentar, ante el juzgado de primera instancia, una demanda de desahucio en la que tambi¨¦n reclame la deuda pendiente. El coste medio de abogado y procurador es?1.500 euros, especifica Ruiz, y los tiempos rondan los seis meses.?El arrendatario tiene 10 d¨ªas para presentar alegaciones desde la notificaci¨®n de la demanda.

¡°Muchos propietarios son reacios a emprender la v¨ªa judicial¡±, dice Garc¨ªa.?¡°La sensaci¨®n es que le est¨¢n quitando algo suyo y encima le hacen pagar para recuperarlo¡±, a?ade Cardona.?Los expertos aseguran que lo com¨²n es intentar llegar a un acuerdo, sobre todo cuando el inquilino siempre ha pagado y de repente se encuentra en una situaci¨®n econ¨®mica complicada, o esperan a que consiga una soluci¨®n habitacional alternativa ante de emprender la v¨ªa legal. Las alarmas, dicen, deben de saltar cuando el arrendatario deja de pagar desde la primera mensualidad.

Ante la demanda de desahucio, el inquilino puede ponerse al corriente con los pagos y paralizarlo. Sin embargo, existen dos supuestos que impiden suspender el desalojo: cuando el arrendatario ya haya ejercido anteriormente este derecho ¡ªmedida dirigida a pararle los pies a los morosos profesionales¡ª?y cuando el propietario hubiese requerido ya el pago, por cualquier medio fehaciente, por lo menos 30 d¨ªas ante de presentar la demanda.?