Pisos en cooperativa a precio de coste, pero sin sustos

Completa y con lista de espera de m¨¢s de 100 personas. Esta es la respuesta que reciben los interesados en algunas cooperativas de viviendas puestas en marcha en las principales capitales espa?olas, sobre todo en las ubicadas en pleno centro de Madrid. Qui¨¦n iba a decir que esta forma de construir casas, que parec¨ªa herida de muerte tras los casos de desfalcos millonarios y los estragos de la crisis, iba a remontar tanto el vuelo.

"En r¨¦gimen cooperativo se est¨¢n promocionando m¨¢s de 24.000 viviendas, en su mayor¨ªa libres, por ser m¨¢s f¨¢ciles de tramitar, porque las de protecci¨®n oficial vinculan al socio durante demasiado tiempo y porque el precio de adjudicaci¨®n de las libres es inferior al establecido oficialmente", se?ala Alfonso V¨¢zquez Fraile, presidente de la Confederaci¨®n de Cooperativas de Viviendas de Espa?a (Concovi).

Un ejemplo de una promoci¨®n vendida en semanas y sobre plano en Madrid es la de Domo Gestora en la antigua sede de Gerencia de Urbanismo, en la calle de Guatemala, con la obra a punto de finalizar. Tambi¨¦n en el distrito de Chamber¨ª, en el solar que ocupan las cocheras de Metro de Madrid, se han cubierto las 443 viviendas en seis meses. "Hay cientos de personas que llaman para preguntar si ha habido bajas. A partir de que se apruebe el plan parcial formalizaremos una lista de espera formal", dice Juan Jos¨¦ Perucho, director general de Grupo Ibosa. Y eso que quedan tres a?os para edificar y cinco para entregar las primeras casas.

Los ciudadanos reunidos en cooperativas se est¨¢n haciendo con los solares mejor ubicados. La falta de oferta y el precio de coste explican el inter¨¦s. "Son un 10% m¨¢s baratas que las de la zona en la que se desarrollan", calcula Perucho. Quien quiera obra nueva a esos precios tendr¨¢ que llamar a sus puertas. "No hay m¨¢s que ver Valdebebas, donde la mayor¨ªa, el 78%, son cooperativas", recuerda el director general de Ibosa.

La baja por separaci¨®n de la pareja de hecho o de derecho es penalizada

Pero conseguir ser socio no es, ni mucho menos, lo m¨¢s importante. ?Puedo darme de baja y recuperar mi dinero? ?Puedo cambiar a otra vivienda m¨¢s grande a ¨²ltima hora? ?Qu¨¦ hacer para que no me estafen? "Por supuesto que ha habido, hay y habr¨¢ estafas, por muchas medidas legislativas que se tomen. Todo depende de que tengas un gestor serio, honrado y profesional", opina Perucho. Se refiere a que hay algunas peque?as gestoras, con poca experiencia, que hacen asumir riesgos excesivos a las cooperativas, como contraer deudas econ¨®micas sin comercializaci¨®n suficiente.

Por eso, antes de firmar nada hay que dedicar unos d¨ªas a investigar. Podemos empezar por saber qui¨¦n es la gestora. "Conocer si tiene o no experiencia gestionando cooperativas y si ha entregado viviendas. Conviene ver el contrato entre la cooperativa y la gestora para ver las condiciones econ¨®micas del mismo", dice Marta Serra, directora de El Defensor de tu Vivienda, firma especializada en amparar a compradores.

La cooperativa tiene que estar legalmente constituida e inscrita en el registro de la comunidad aut¨®noma. No hay que olvidar hacer una visita al banco para pedir referencias. "Prestan la mayor¨ªa de los recursos a las cooperativas, con lo que ser¨¢n capaces de valorar la profesionalidad de las gestoras", dicen en Ibosa. Despu¨¦s, toca recabar informaci¨®n "sobre la situaci¨®n del suelo que se va a adquirir, proyecto arquitect¨®nico, planes de pagos, financiaci¨®n...", se?alan en Domo Gestora.

Ning¨²n cooperativista puede pasar por alto si las aportaciones que va a hacer est¨¢n o no garantizadas con un seguro o un aval bancario para el supuesto de que los pisos no se construyan o entreguen en el plazo convenido. Y aqu¨ª ha habido cambios que entran en vigor el pr¨®ximo 1 de enero. A partir de entonces, solo hay obligaci¨®n de garantizar los importes desde que el proyecto cuente con licencia de obras. "Todas las cantidades que el socio entregue con anterioridad (desde que se apunta a la cooperativa hasta que se obtiene licencia) no estar¨¢n garantizadas", informa Serra. El despacho considera que "el cooperativista estar¨¢ m¨¢s desprotegido una vez que entre en vigor la ley 20/2015". Seg¨²n Concovi, "es necesario regular por las comunidades aut¨®nomas los controles y avales para la compra de suelo y que el destino de las cantidades anticipadas sea para gastos de la promoci¨®n y no otro". Mientras, en la Asociaci¨®n de Gestoras de Viviendas (AGV) se debate estos d¨ªas la implementaci¨®n, sin ser obligatorio, de alg¨²n tipo de mecanismo que ofrezca garant¨ªas econ¨®micas a los socios.

^{El socio que abandona tiene derecho a recuperar su dinero, en un plazo m¨¢ximo de 18 meses y siempre que su plaza sea cubierta por otra persona}

Hay que comprobar que la gestora no tiene poderes en los fondos de la cooperativa y que las cuentas anuales est¨¢n auditadas. Los ¨²nicos que pueden tocar el dinero son los apoderados (varios socios elegidos en asamblea). Nunca se debe entregar efectivo ni cheques a la gestora. "Los gestores somos asesores multifuncionales (jur¨ªdicos, econ¨®micos, financieros, urban¨ªsticos y t¨¦cnicos), pero no decidimos", aclara Perucho.

Para ser socio es necesario hacer una aportaci¨®n al capital social, que est¨¢ regulado en los estatutos. Suele oscilar entre 1.000 y 4.000 euros. Luego, el plan de aportaciones contempla una entrega inicial para la compra del terreno ¡ªentre el 20% y el 30% del coste de la vivienda¡ª y el resto se abona fraccionado en plazos peri¨®dicos hasta la entrega de llaves.

Clave es conocer qu¨¦ dicen los estatutos sobre periodos de permanencia, regulaci¨®n de las bajas, formas de pago...Es el credo por el que se rige cada cooperativa. Un socio puede abandonar en cualquier momento, hasta minutos antes de la entrega del piso. Ahora bien, el dinero se le devolver¨¢, en un m¨¢ximo de 18 meses, cuando su plaza sea cubierta por otro socio y siempre que la baja sea justificada. Si no lo es, la cooperativa puede retener hasta un 30% como penalizaci¨®n. Por lo general, el resto del dinero se recupera en un m¨¢ximo de 36 meses, dice Serra.

En los estatutos se concretan los motivos justificados, distintos en cada cooperativa: cambio de lugar de trabajo o p¨¦rdida de empleo, enfermedad grave, aumento superior al 30% de las aportaciones o retraso en la entrega de los pisos que supere dos a?os, por ejemplo. No justificado es irse a otra promoci¨®n con mejor precio. Y ojo, porque en algunas tampoco lo es la separaci¨®n de la pareja de hecho o de derecho. Las bajas se suelen cubrir con la lista de espera y cuando esta no existe, con nuevos interesados. En este caso, la persona que abandona podr¨ªa darle su puesto a un amigo o familiar.

?Que pasa si una pareja se rompe sin haber finalizado las obras? "La opci¨®n m¨¢s com¨²n es que uno de ellos ceda al otro su posici¨®n y le abone el importe. El n¨²mero de socio es uno, no dos, por lo que ser¨¢ la pareja la que deba ponerse de acuerdo" , indica Marta Serra. "Para eso se firman contratos privados entre las parejas. Aportamos a los socios, cuando lo piden, un contrato tipo en blanco", a?ade Juan Jos¨¦ Perucho. Y si durante la construcci¨®n, en lugar de dos dormitorios se precisan tres, la cosa se complica. Para poder cambiar de tipolog¨ªa tiene que haber viviendas libres.