China gesta una nueva burbuja inmobiliaria

Hace dos a?os, Li Rui estuvo a punto de comprar un piso en el distrito de Tongzhou, situado a las afueras de Pek¨ªn, y ahora maldice no haberlo hecho. "Desde entonces los precios han subido casi un 40%. No solamente es que ahora no pueda comprarlo, sino que si fuese m¨ªo podr¨ªa sacar una buena tajada vendi¨¦ndolo otra vez", lamenta. No le faltar¨ªan compradores: adquirir una vivienda en alguna de las ciudades de primer nivel se ha convertido, de nuevo, en la mejor opci¨®n para los inversores. Los precios se han disparado y, con ellos, las alarmas de que China est¨¦ gestando una nueva burbuja inmobiliaria en las grandes urbes.

En febrero, el precio de la vivienda nueva en Pek¨ªn creci¨® un 14,2% con respecto al mismo mes de 2015. En Shangh¨¢i la subida fue del 25,1% y en Shenzhen ¡ªciudad fronteriza con Hong Kong¡ª de un inaudito 57,8%. En estas ciudades y en otras como Cant¨®n, Nanjing y Xiamen se suceden los casos de lo que los medios de comunicaci¨®n han llamado 'p¨¢nico para comprar'. En la capital china, un proyecto de 132 viviendas de lujo a precio de 90.000 yuanes por metro cuadrado (unos 12.300 euros) se vendi¨® el pasado diciembre en un s¨®lo d¨ªa. En Shangh¨¢i, centenares de clientes hicieron cola ante las oficinas de una inmobiliaria del distrito de Baoshan durante toda una noche para poder comprar los apartamentos a plano el d¨ªa siguiente. El valor de mercado de un complejo de viviendas en Shenzhen super¨® recientemente al del aeropuerto de la ciudad.

"Los compradores piensan que el gobierno chino nunca permitir¨¢ que el mercado inmobiliario caiga demasiado, lo que distorsiona gravemente la relaci¨®n entre el riesgo y el retorno de las inversiones. La gente ya no compra casas para vivir sino por la expectativa de que los precios se doblar¨¢n... un d¨ªa llegaremos al punto de que nadie querr¨¢ comprar nada", sostiene Zhu Ning, autor del libro China's Guaranteed Bubble. "Si seguimos as¨ª no es cuesti¨®n de si, sino de cu¨¢ndo, (la burbuja) va a explotar".

El aumento de la demanda en estas ciudades responde a varios factores. Desde finales de 2014, China ha llevado a cabo una pol¨ªtica monetaria expansiva que ha inundado el mercado de liquidez y ha facilitado el cr¨¦dito. Las autoridades han estimulado el sector inmobiliario a trav¨¦s de la rebaja de los impuestos a la compraventa de viviendas y la reducci¨®n del porcentaje que hay que pagar de entrada. La banca en la sombra tambi¨¦n se ha subido al carro y concede pr¨¦stamos a clientes para que paguen esta primera cuota. El crack burs¨¢til que comenz¨® el a?o pasado ha alejado de los mercados de renta variable a muchos inversores, que vuelven a centrarse en alternativas, a su juicio, m¨¢s seguras. "Mucho dinero persiguiendo muy pocas oportunidades de inversi¨®n", resume Zhu.

Entretanto, China sigue contando con 452,5 millones de metros cuadrados de viviendas residenciales terminadas ¡ªsin contar lo que est¨¢ construy¨¦ndose¡ª y vac¨ªas. La gran mayor¨ªa de esta superficie se alza en bloques situados en inmensas urbanizaciones en las ciudades peque?as y medianas, foco del boom de los ¨²ltimos a?os. Estos pisos no se venden, los precios caen y la inversi¨®n en nuevos proyectos es escasa, lo que pone en aprietos a las peque?as promotoras locales y a los gobiernos municipales. En febrero, mientras los precios de seis ciudades sub¨ªan m¨¢s de un 10% interanual, los de otras 37 bajaban entre un 0,3% y un 4%.

"Si la burbuja estalla perjudicar¨¢ al crecimiento econ¨®mico, ya que la inversi¨®n inmobiliaria sigue siendo una gran parte de la inversi¨®n total de China. El sistema financiero va a registrar m¨¢s morosidad y los riesgos se incrementar¨¢n, pero una crisis financiera sist¨¦mica es poco probable porque el gobierno central todav¨ªa tiene mucha capacidad para estabilizar el sistema", sostiene Yang Zhao, economista jefe para China de Nomura.

Las autoridades conf¨ªan en que los 100 millones de campesinos que, seg¨²n sus c¨¢lculos, migrar¨¢n hacia las ciudades comprar¨¢n las casas vac¨ªas, pero los analistas aseguran que tal volumen ser¨¢ lento y dif¨ªcil de digerir. Arthur Kroeber, director general de la consultora Gavekal Economics, advierte de los retos de tener que vender estas viviendas a gente significativamente m¨¢s pobre: "seguir¨¢ habiendo mucha demanda, pero la oferta tendr¨¢ que ajustarse a una menor escala en t¨¦rminos de cantidad, precio y tama?o de cada una de las unidades. La superficie total de construcci¨®n de viviendas tendr¨¢ que disminuir entre un 15% y un 20% en los pr¨®ximos 15 a?os", augura.

Las autoridades chinas tratan de apagar los fuegos en ambos frentes. En las ciudades peque?as y medianas, los incentivos a la compra de viviendas son cada vez mayores -algunas est¨¢n examinando dejar de exigir un pago m¨ªnimo para comprar-, mientras que las m¨¢s pobladas podr¨ªan aprobar nuevas restricciones o subidas de impuestos para enfriar el mercado, seg¨²n explic¨® recientemente el ministro de Vivienda, Chen Zhenggao. Tambi¨¦n descart¨® que el pa¨ªs est¨¦ cerca de sufrir un desplome significativo del sector. Li Rui, que sigue pensando en c¨®mo hacerlo para comprar un piso en Tongzhou, est¨¢ de acuerdo: "los precios en Pek¨ªn no bajar¨¢n nunca".