La costa se recompone a medias

La costa espa?ola se mueve entre dos aguas. En algunas playas los precios de las viviendas vacacionales suben, pero en otras siguen en negativo. En unas han regresado las gr¨²as, mientras que hay localidades lastradas a¨²n por un stock importante. Hay ¨¢reas como Torrevieja (Alicante) que venden viviendas por 90.000 euros y otras donde los precios no bajan de los 300.000 euros, como Ibiza. "Las circunstancias son muy diferentes en localidades vecinas de una misma costa. En una el mercado puede estar en recuperaci¨®n y la localidad vecina registrar ajustes de precios relevantes", advierten en Tinsa.

Sirva como ejemplo la costa alicantina. En Benidorm, los precios han ca¨ªdo un 5,4% en el primer trimestre de 2016 en tasa interanual hasta situar el metro cuadrado en 1.470 euros, seg¨²n los datos avanzados por la tasadora. En cambio, en Torrevieja han subido un 6,6%, hasta 1.295 euros. Lo mismo sucede en Fuengirola (M¨¢laga), cuyos precios se han reducido un 5,6% (1.399 euros por metro); en Marbella se han encarecido un 5,5% (1.864 euros).

En Benidorm los precios han ca¨ªdo un 5,4%, mientras que en Torrevieja han subido un 6,6%

Es la cara y la cruz de un mercado en el que, a pesar de todo, se vuelve a vender. "A finales de 2012 comenz¨® a notarse cierta recuperaci¨®n en el segmento de la vivienda vacacional, especialmente en determinadas zonas de costa muy localizadas. La reactivaci¨®n de este segmento se adelant¨® claramente en el tiempo a la del sector inmobiliario a nivel nacional", explica Javier L¨®pez Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en Espa?a. Calcula que los precios oscilan desde un m¨ªnimo de 800 euros el metro cuadrado hasta m¨¢s de 6.000 euros.

"Por debajo de 80.000 euros pr¨¢cticamente han quedado reducidos a viviendas de dif¨ªcil salida de entidades bancarias o segunda mano con bastante antig¨¹edad", apunta Pablo Serna, director general de TM Grupo Inmobiliario, con 12 promociones en marcha.

En esta salida a flote ha sido clave el comprador extranjero, sobre todo europeo. Ha sostenido la actividad de este nicho, que representa el 20% del mercado inmobiliario espa?ol y cuyos precios han ca¨ªdo un 47% desde m¨¢ximos, explica Mark St¨¹cklin, director de Shario.org, un observatorio y think tank para el sector de la vivienda vacacional en Espa?a. Adem¨¢s, Espa?a se ha visto muy reforzada por la inestabilidad en el Mediterr¨¢neo, en destinos tur¨ªsticos que eran competencia directa como T¨²nez o Turqu¨ªa. "El mundo es m¨¢s peque?o ahora", dice St¨¹cklin. Con los precios por el suelo, "en los ¨²ltimos cinco a?os los europeos han comprado en promociones acabadas en manos de los bancos, aunque ahora tambi¨¦n lo hacen en residenciales nuevos situados en la mejor zona de cada costa", a?ade el experto.

Las compras por for¨¢neos representaron el 13,4% en el primer trimestre del a?o, lo que suponen unas 48.000 adquisiciones anuales de vivienda, seg¨²n el Colegio de Registradores de Espa?a. Encabezan la clasificaci¨®n los brit¨¢nicos, con un 21,9% de las operaciones.

El comprador internacional es el que sostiene de momento la actividad

El comprador nacional despierta de su largo letargo, aunque sin prisa. "Tienen entre 40 y 55 a?os y no suele recurrir a la financiaci¨®n o necesita una cantidad poco significativa. Su presupuesto medio es de 180.000 euros. Por clima y distancia suele preferir la costa alicantina, pero tambi¨¦n hay una fuerte demanda en Almer¨ªa o la Costa del Sol", apunta el director general de TM Grupo. En el residencial que tiene en la Playa de Poniente de Benidorm las ventas al cliente nacional constituyen el 60% del total.

"Comienza a existir demanda para segunda residencia nacional en promociones en playa de San Juan, en Alicante", a?aden en Solvia. Esta costa es una de las ¨¢reas donde la recuperaci¨®n es m¨¢s evidente. "La actividad se inici¨® en el sur y luego se ha ido extendiendo al norte. En Alicante sur ha sido importante el repunte del comprador no residente y unas 1.500 viviendas en construcci¨®n", aclara el servicer. Aqu¨ª los precios se mueven entre los 100.000 y 200.000 euros, seg¨²n Samuel Poblaci¨®n, responsable del ?rea de Suelo y Residencial de CBRE.

La mejora de los datos tambi¨¦n es clara en islas Canarias, Baleares, M¨¢laga, y en algunas zonas de los alrededores de Barcelona. Sobresale Marbella como epicentro de la actividad en la Costa del Sol, con crecimientos en la actividad del 15%, cuentan en Solvia. En este litoral se han iniciado 20 o 30 promociones en el ¨²ltimo a?o, en su mayor¨ªa pensadas para el internacional. "Los precios se mueven entre los 1.500 y 2.500 euros por metro cuadrado, aunque han llegado a los 3.000 euros en una promoci¨®n en Cala de Mijas que ya se ha vendido por completo", seg¨²n Poblaci¨®n.

En Baleares las promociones de vivienda nueva en marcha no bajan de los 500.000 euros y en la costa oeste de Mallorca los precios m¨¢ximos alcanzan los 17.000 euros por metro cuadrado, seg¨²n Engel & V?lkers. Solo en Calvi¨¤ se cerraron 1.286 transacciones en 2015, un 24% m¨¢s que en 2014, recuerda Javier L¨®pez, de KPMG Espa?a, con datos del Ministerio de Fomento. Ibiza no se queda atr¨¢s: los precios de las propiedades m¨¢s exclusivas de la isla han subido un 10% en 2015.

Ya en la costa catalana, el destino con los precios por metro cuadrado m¨¢s alto es Sitges (Barcelona), que vende a 2.495 euros, seg¨²n Sociedad de Tasacion. Entre los enclaves m¨¢s demandados por internacionales est¨¢ Empuriabrava, en Girona. "No hay apenas clientes nacionales. La mayor¨ªa de los internacionales busca una casa con amarre en el canal", afirma Nadine Wendt, directora de Engel & V?lkers Empuriabrava.

No ocurre lo mismo en las playas de Castell¨®n y Cantabria, a¨²n en fase de ajuste y con viviendas vac¨ªas. "Todav¨ªa hay localidades con bolsas muy importantes de stock en localidades de Castell¨®n, C¨¢diz, Almer¨ªa, Pa¨ªs Vasco, Tarragona, Barcelona y Mar Menor", seg¨²n Tinsa.