Grifo que gotea y cisterna rota: ?paga el casero o el inquilino?

Grifos que gotean, bombillas fundidas o cintas de persianas destensadas y siempre la misma disputa entre propietario e inquilino. ?A qui¨¦n corresponde el pago de ciertas facturas en el alquiler de una vivienda? Son arenas movedizas abiertas a multitud de interpretaciones que traen de cabeza a abogados, asociaciones de consumidores e, incluso, a los propios jueces. "Es imposible dar una respuesta universal y hay que ver cada caso en concreto para saber a qui¨¦n corresponde pagar", dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers.

Como marco general, y seg¨²n recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador est¨¢ obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparaci¨®n sea imputable al arrendatario. Por ejemplo, los grandes arreglos o la sustituci¨®n por obsolescencia de electrodom¨¦sticos y mobiliario corren por su cuenta. Sin embargo, la cosa cambia si el atasco de la lavadora se sebe a una negligencia del inquilino. Por eso, resulta clave el informe del t¨¦cnico donde se indica la causa de la rotura o aver¨ªa, recuerdan desde Provivienda.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligaci¨®n de mantener la casa como si fuera propia realizando las peque?as reparaciones necesarias que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. "La obligaci¨®n de conformidad con el art¨ªculo 21.4 LAU podr¨ªa resumirse en lo siguiente: cuida la casa como si fuera tuya y no esperes que el arrendador te mande un manitas para cualquier peque?a cosa", apunta De Salvador.

PEQUE?AS REPARACIONES. ?Qu¨¦ es una peque?a reparaci¨®n? Esta es la fuente de todas las disputas entre propietarios e inquilinos. Muchas acaban en los tribunales. "Si se funde una bombilla, se cae el pomo de una puerta o se rompe un espejo, el inquilino debe hacerse cargo, seg¨²n la jurisprudencia, si el coste de reparaci¨®n es inferior a 150 euros", indican en Reparalia. La Audiencia Provincial de Murcia en una sentencia de 2001 concretaba: estamos ante una peque?a reparaci¨®n cuando "la factura equivale aproximadamente a la mitad del coste actual de una lavadora nueva".

As¨ª pues, grifos, cisternas y radiadores que gotean, persianas, herrajes en las puertas, cambios de cerradura, arreglo de tarima por el uso de tacones, la reparaci¨®n del sif¨®n del fregadero o de un somier son peque?as reparaciones y, por tanto, son a cargo del inquilino. Ahora bien, hay quien se plantea el factor tiempo para determinar la responsabilidad. "Si el inquilino acaba de entrar corresponde al arrendador entregar la cosa en estado de uso", dicen en Provivienda.

Pero como no siempre es as¨ª, y para evitar el pago de la cisterna al mes de alquiler, conviene revisar concienzudamente el piso. Es m¨¢s, en la redacci¨®n de los contratos es cada vez m¨¢s frecuente que se distinga claramente entre peque?as reparaciones a cargo del arrendatario y reparaciones para servir al uso convenido a cargo del arrendador. Para evitar abusos es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la ley en perjuicio del inquilino se considerar¨¢n nulos.

Queda claro que todo lo dem¨¢s ¨Clas paredes, el suelo, el techo, las tuber¨ªas y todos los elementos que est¨¢n ah¨ª est¨¢ticos¨C, forman parte de la estructura y son reparaciones a cuenta del arrendador.

CALDERA. La caldera es uno de esos asuntos que m¨¢s controversia generan. Seg¨²n el abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers, "la sustituci¨®n o gran reparaci¨®n le corresponder¨¢ al arrendador -siempre que no haya mediado culpa del arrendatario-, pero no as¨ª cuando pueda encuadrarse dentro del concepto de peque?a reparaci¨®n". Y prosigue: "La mayor¨ªa de veces pagas con el contrato de suministro de gas las revisiones peri¨®dicas de la caldera ?A qui¨¦n corresponde? En mi opini¨®n al arrendatario, por cuanto entra dentro del deber de mantenimiento de la cosa y adem¨¢s cuadra con el concepto de peque?a reparaci¨®n". Sustenta su argumento con una sentencia de 2011 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, que concluye que el problema de la caldera se debi¨® a la acumulaci¨®n de cal por falta de mantenimiento del arrendatario que no hizo la revisi¨®n anual y no instal¨® un descalcificador.

Otros jueces han seguido distinto criterio. En un sentencia de 2006 el magistrado dice que la reparaci¨®n de la bomba de la caldera, que ascendi¨® al 60% del importe de una mensualidad de renta, no puede calificarse como peque?a reparaci¨®n. "Corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses m¨¢s fr¨ªos del a?o".

Cuando el motivo es un deficiente funcionamiento de la caldera desde el inicio del contrato, el responsable tambi¨¦n es el casero. Y m¨¢s si se puede demostrar la presencia asidua del servicio t¨¦cnico.

FONTANER?A. Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de peque?as reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan la reparaci¨®n de la cisterna de un inodoro o de un grifo, pero no las humedades y las baldosas que se mueven ¨Cse consideran reparaciones necesarias a cargo del propietario¨C.

"Si un atasco de tuber¨ªas se debe a que se han arrojado determinados materiales al inodoro, la reparaci¨®n la paga el inquilino. Si es por factores externos (mal estado de las tuber¨ªas o de las instalaciones generales de la vivienda o edificio) entonces se hace cargo el casero", apuntan desde Reparalia.

ELECTRODOM?STICOS. Estas son las grandes reparaciones que debe afrontar el propietario. Seg¨²n los datos de Reparalia, "el 4% de las incidencias en el hogar registradas anualmente se deben a complicaciones con este tipo de aparatos". Aunque, de nuevo, hay que atender al motivo por el que la nevera o el lavavajillas se han estropeado. Si un electrodom¨¦stico se rompe debido a que el inquilino le ha echado un producto que ha interferido en su buen funcionamiento, tendr¨ªa que hacerse cargo del coste. Si ese mismo electrodom¨¦stico se rompe porque se ha terminado su vida ¨²til, entonces el casero debe sustituirlo.

ELECTRICIDAD. Los problemas con la instalaci¨®n el¨¦ctrica entran dentro de las responsabilidades del due?o de la vivienda, salvo que se trate de peque?as reparaciones, como lo es cambiar un enchufe que cuesta unos 50 euros.

Lo que no puede hacer el arrendatario es solicitar al arrendador un cambio completo de la instalaci¨®n el¨¦ctrica en caso de que quiera aumentar la potencia contratada para dar servicio a nuevos elementos que instale, dice el abogado De Salvador. Cuesti¨®n distinta es si la potencia no es suficiente para dar servicio a los propios elementos que ha instalado el arrendador, ya que la vivienda "no servir¨ªa al uso convenido".

LO QUE NUNCA SE DEBE HACER. Aunque el propietario desatienda su obligaci¨®n de sustituir o reparar alg¨²n aparato, nunca hay que dejar de pagar la renta como forma de presi¨®n porque podr¨ªa resolver el contrato e iniciar el desahucio. "Ante la falta de caso del propietario, se le debe requerir fehacientemente (burofax preferible) para que repare, d¨¢ndole un plazo, y si no hace caso, repararlo el inquilino y acudir al juicio verbal de reclamaci¨®n de cantidad (sin abogado ni procurador hasta 2000 euros) para resarcirse, "explican en Provivienda.