La casa grande recupera su sitio

Las viviendas nuevas que se est¨¢n construyendo en Espa?a recuperan su talla. Tras el r¨¦gimen de adelgazamiento forzoso y atropellado al que se vieron sometidas en la ¨¦poca de mayor auge, las casas rescatan dormitorios y metros cuadrados. Por ejemplo, en el a?o 2010 la superficie media de la vivienda en Espa?a era de 100,5 metros cuadrados, mientras que en 2015 subi¨® a 113,7 metros, un 11,6% m¨¢s, seg¨²n los visados llegados al Ministerio de Fomento. En marzo de este a?o ya va por 117,2 metros cuadrados.

En las nuevas promociones, muchas vendidas sobre plano, las tipolog¨ªas de tres y cuatro dormitorios ganan por goleada a los pisos de uno y dos que durante tantos a?os fueron el recurso f¨¢cil de un mercado sobrecalentado. Ya nadie quiere estudios, salvo los inversores que compran en el centro de las ciudades. "Las subidas de precios obligaron a la reducci¨®n del n¨²mero de dormitorios y de la superficie; era la forma de que el comprador pudiera acceder a la vivienda, no es que la gente quisiera pisos peque?os. El boom distorsion¨® la compra tipo de los espa?oles que eran los tres dormitorios", dice Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Adem¨¢s, todo val¨ªa y "era la forma de sacar m¨¢s rendimiento a un solar con el mayor n¨²mero de pisos posible, en lugar de 20 viviendas de 100 metros se hac¨ªan 40 de 50 metros", explica ?scar Ochoa, director de promociones de la inmobiliaria Gilmar. Y los que trataron de respetar las tipolog¨ªas hicieron virguer¨ªas. "Viviendas que perfectamente deber¨ªan ser de dos pasaban a tres dormitorios a costa de reducir espacios", recuerda V¨ªctor Portela, director de marketing de iKasa.

Compran las familias

Los promotores lo tienen claro. Quien compra vivienda en Espa?a son las familias que buscan un piso m¨¢s grande, la conocida como demanda de reposici¨®n que ha esperado para comprar y ahora se beneficia de la depreciaci¨®n del mercado. El razonamiento de este comprador es sencillo: por menos precio tengo m¨¢s superficie. En pleno boom estos mismos pisos de tres y cuatro habitaciones habr¨ªan costado entre un 30% y un 50% m¨¢s, calcula Smerdou. "En una zona residencial de Madrid, como Las Tablas o Valdebebas, cuatro dormitorios salen por unos 600.000 euros, mientras que antes pod¨ªan pedir cerca de 800.000 euros", a?ade Ochoa.

Las familias se han convertido en el cliente mimado, aunque es un viejo conocido. Exist¨ªa antes de que el precio creciese de manera desorbitada. "Tradicionalmente se trata de la vivienda tipo en Espa?a; ahora esta demanda se ha reactivado y el nivel de precios actual permite acceder a ese tama?o", indican en Servihabitat. Y, sobre todo, cuentan con el favor de las entidades. "Es m¨¢s solvente, han ahorrado en los ¨²ltimos a?os y los bancos prefieren financiarles", apostilla Ernesto Tarazona, director de residencial y suelo de Knight Frank Espa?a.

No es que las familias numerosas est¨¦n creciendo en Espa?a. Este demandante tiene de dos a cuatro hijos, aunque a veces tan solo uno. Pero incluso estos ¨²ltimos prefieren tener un dormitorio de m¨¢s para invitados o despacho. "Al margen del n¨²mero de miembros, el comprador busca mayor versatilidad en su forma de vida con viviendas m¨¢s amplias: los hijos no comparten habitaciones, se necesitan espacios amplios para almacenaje...", explican en iKasa. Esta promotora ha tenido que hacer un 27% m¨¢s grandes las 31 viviendas de la ¨²ltima fase de un residencial en Las Rozas (Madrid). Y no solo exigen metros, tambi¨¦n zonas comunes, garaje y trastero, e incluso en los centros donde los precios suben, dice Mat¨ªas Alcojor, director de marketing de Asentis.

Tendencia generalizada

La tendencia a ganar estancias es generalizada en toda Espa?a, aunque donde m¨¢s se percibe es en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el stock ha drenado y se inician nuevos residenciales. En la capital, "en el mix comercial de las promociones entre el 40% y el 50% del producto final es de tres y cuatro dormitorios y en algunos casos m¨¢s", explica Tarazona. Lo m¨¢s demandado es la vivienda de tres estancias con un precio medio entre los 230.000 y los 450.000 euros en localizaciones como los Paus o distritos m¨¢s descentralizados. En el interior de la M-30 los precios suben un 167%, determina un informe reciente de Knight Frank.

Esta consultora, que comercializa pisos grandes en calles tan c¨¦ntricas como Jos¨¦ Abascal, Serrano, Goya o Paseo del Prado, refleja que la oferta de tres dormitorios en Madrid tiene un peso del 53%, cuando en 2007 apenas era del 10%. Los inmuebles de cuatro son ya el 18%, mientras que hace nueve a?os eran el 2%. "La tipolog¨ªa de cinco m¨¢s uno de servicio supone aproximadamente el 6% del total", a?ade ?lvaro Gonz¨¢lez, de Abbantire, que ha vendido por completo una promoci¨®n con cinco y seis dormitorios junto al Monte del Pardo que alcanzan hasta los 285 metros cuadrados.

10 metros cuadrados m¨¢s de sal¨®n

M¨¢s estancias pero tambi¨¦n m¨¢s grandes. La casa media de tres dormitorios ahora tiene entre 120 y 125 metros construidos, frente a los 110 y 115 que ten¨ªan en pleno boom, asegura Carlos Smerdou. La de cuatro va de 180 a 200 metros, estima Tarazona. Adem¨¢s, engordan todas las estancias, sobre todo salones, cocinas y dormitorios principales, que incluyen vestidor. "Antes los salones sumaban 20 metros y ahora superan los 30 y las cocinas que ten¨ªan ocho metros llegan a los 15", asegura Alcojor. Los dormitorios principales se ponen con, al menos, 15 metros cuadrados y 12 metros para los secundarios.

"La superficie es mayor que antes, pero lo m¨¢s importante es que ahora se dise?an promociones con un uso m¨¢s eficiente de los metros. Por ejemplo, se evita que se pierda superficie con largos pasillos", seg¨²n Servihabitat. Coinciden en Foro Consultores: "Ahora se evitan salones de paso, se diferencia mucho las zonas de d¨ªa de la de noche y se apuesta por casas m¨¢s cuadradas para conseguir m¨¢s amplitud".