Las carteras deuda: una oportunidad de inversi¨®n

En el mercado de la inversi¨®n existen determinados perfiles que prefieren adquirir activos inmobiliarios de forma indirecta, es decir, a trav¨¦s de la compra de deuda. El principal motivo para optar por estos procesos es que los propietarios de las carteras de deuda suelen a?adir a la rebaja del precio del activo inmobiliario un descuento por transferir su posici¨®n de acreedor -dado el riesgo que ello conlleva- y tambi¨¦n que algunos de los mejores colaterales inmobiliarios todav¨ªa est¨¢n como garant¨ªa de un cr¨¦dito.

El atractivo por este tipo de activos ha estado muy presente en el sector inmobiliario espa?ol durante los ¨²ltimos tres a?os, especialmente en 2014 cuando la deuda inmobiliaria se convirti¨® en la total protagonista de las operaciones batiendo r¨¦cord en volumen de inversi¨®n. La tendencia se mantuvo en 2015 aunque con menores importes como cabr¨ªa esperar, ya que a medida que se afianza la recuperaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola se incrementa y diversifica el apetito por comprar otro tipo de activos inmobiliarios. No obstante, los expertos a¨²n ven potencial en el mercado espa?ol de deuda inmobiliaria y la mayor parte de los grandes fondos lo sit¨²an entre sus objetivos para el presente ejercicio.

Sin embargo, tener ¨¦xito en estas operaciones no resulta sencillo. Las transacciones de compraventa de carteras de deuda requieren un alto nivel de especializaci¨®n que permita analizar las adquisiciones pero tambi¨¦n ejecutar su gesti¨®n a posteriori. De esta forma, adquirir la deuda a un precio adecuado no es el ¨²nico requisito para que el comprador pueda alcanzar una alta rentabilidad. Aqu¨ª es imprescindible contar con la m¨¢xima eficiencia tanto en la gesti¨®n de los colaterales -a trav¨¦s de su exhaustivo estudio y su valoraci¨®n- as¨ª como del correcto an¨¢lisis de la solvencia y disposici¨®n del deudor.

Un error tradicional que cometen las entidades financieras a la hora de administrar estas carteras desde su balance es gestionarla desde la ¨®ptica de un pr¨¦stamo, sin considerar qu¨¦ vale el colateral y qu¨¦ posibilidades de optimizaci¨®n del valor existen. Por ello, el trabajo conjunto entre gestor bancario y gestor inmobiliario que se desarrolla desde los servicers aporta una orientaci¨®n m¨¢s adecuada para la gesti¨®n de estos activos.

En los ¨²ltimos ejercicios la inversi¨®n en deuda con colateral inmobiliario por parte de los fondos distressed ha sido muy destacada y en Solvia esperamos una continuidad de estas operaciones. A esta tipolog¨ªa de transacciones a inversor institucional se unir¨¢n las de paquetes de peque?o tama?o destinado inversores medianos que buscan colaterales (inmuebles) concretos y que hoy son garant¨ªa de un pr¨¦stamo. A nivel europeo, estas oportunidades tambi¨¦n est¨¢n surgiendo en otros mercados como Italia, Grecia y Portugal.

Jos¨¦ Peral es director de Comercializaci¨®n y Marketing de Solvia.