Vuelve la compra de viviendas sobre plano

Abusos, excesos e incumplimientos en la venta de viviendas sobre plano, cuando a¨²n no se ha colocado la primera piedra, estuvieron a la orden del d¨ªa durante la ¨¦poca del auge inmobiliario espa?ol, esa d¨¦cada entre 1997 y 2007 en la que las casas se despachaban y todo lo dem¨¢s era lo de menos. "Hemos visto el cobro de comisiones desorbitadas en la venta de terrenos, la contrataci¨®n de arquitectos y constructoras vinculados a alguna gestora a precio fuera de mercado, o la captaci¨®n de socios a los que se les hizo creer que la cooperativa dispon¨ªa de suelo para construir sus viviendas y no era as¨ª", relata Marta Serra, directora de El Defensor de tu Vivienda.

Otros compradores han padecido retrasos en la terminaci¨®n de la obra, la p¨¦rdida del dinero adelantado, o la compra de pisos que no ten¨ªan mucho que ver con los planos iniciales. El bufete tiene localizadas m¨¢s de 500 promociones y cooperativas en Espa?a que est¨¢n en aprietos. "Esto supone que miles de familias que han comprado sobre plano no tienen ni sus casas ni tampoco han recuperado las aportaciones que realizaron para el pago de las mismas", prosigue Serra.

Ahora que las aguas vuelven a su cauce, esta forma de compraventa virtual regresa a las principales ciudades espa?olas, sobre todo a Madrid y Barcelona y a algunas localidades costeras, donde apenas queda ya excedente y hay suelo apto para la edificaci¨®n. "En los ¨²ltimos cuatro meses hemos incrementado en un 300% el volumen de interesados en la compra sobre plano de nuestras viviendas", explica Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, que cuenta con 35 promociones en venta, que suponen alrededor de 2.300 viviendas. Lo mismo sucede en otra de las compa?¨ªas m¨¢s activas. "Hemos detectado un incremento sustancial de las ventas sobre plano, tanto en Madrid, donde tenemos el 90% de un residencial vendido cuando todav¨ªa estamos en construcci¨®n y nos queda un a?o para la entrega; como en Barcelona, donde llevamos vendido el 60% de una promoci¨®n lanzada a finales de 2015", indica Cristina Ontoso, directora de marketing y comercial de Via C¨¦lere.

La empresa debe acreditar ser la due?a del solar y tener licencia de obras

Los abusos del pasado no parecen haber mermado del todo la confianza del comprador de vivienda, aunque se nota una mayor cautela. "Son m¨¢s cautos y m¨¢s exigentes, buscan asesoramiento inmobiliario y hacen valer sus derechos", dice Diego Galiano, presente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Por su parte, la nueva generaci¨®n de promotores no quiere rememorar malas pr¨¢cticas y dice haber tomado conciencia para no cometer los errores de la vieja escuela. "El sector ha cambiado mucho en todos los sentidos. La industria se est¨¢ profesionalizando, los nuevos actores hemos venido para quedarnos, y no estamos aqu¨ª para un nuevo pelotazo", asegura Velayos. Ahora bien, la venta sobre plano es a¨²n incipiente, "por lo que habr¨¢ que estar muy vigilantes cuando se generalice y el mercado tome un mayor impulso", advierte Galiano.

De momento, la normativa no parece estar del lado del consumidor, que desde enero de 2016 est¨¢ m¨¢s desprotegido. "La nueva legislaci¨®n limita los derechos que hasta ahora ten¨ªan los compradores: solo es obligatorio garantizar la devoluci¨®n del dinero adelantado una vez que la construcci¨®n cuenta con licencia de edificaci¨®n y, en la mayor¨ªa de los casos que nos llegan, las promotoras y cooperativas recaudaron el dinero de los compradores antes de obtenerla", argumenta la directora de El Defensor de tu Vivienda.

La compra de una vivienda que no existe tiene sus ventajas. Lo es el disponer de m¨¢s tiempo para ahorrar y afrontar el pago. Pero conlleva cuantiosos riesgos cuando el comprador firma sin m¨¢s. Para evitar disgustos conviene tener atados algunos cabos. El primero es disponer de la mayor informaci¨®n posible sobre la promotora y exigirle que acredite ser la due?a del solar y disponer de licencia de obras y dem¨¢s permisos. Solo as¨ª el comprador puede saber si el plazo de entrega de las viviendas es realista.

El cliente puede exigir una penalizaci¨®n si no se cumplen los plazos

?Es realista el precio? En una cooperativa el precio no est¨¢ cerrado, as¨ª que para tener cierta idea hay que calcular cu¨¢nto ha costado el solar, qu¨¦ arquitecto va a hacer el proyecto y cu¨¢nto va a cobrar, y cu¨¢nto ganan la constructora y la gestora.

Importante es tambi¨¦n reclamar los planos para "conocer al detalle los equipamientos, la superficie exacta de las habitaciones, la disposici¨®n y orientaci¨®n de las ventanas y as¨ª poder elegir", aconsejan en el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Conviene recabar los folletos y documentaci¨®n publicitaria de la urbanizaci¨®n, ya que todo ello se integra en el contrato que se va a firmar.

Con los retrasos en la entrega de los pisos hay que tener cuidado. "Exige que el contrato incluya una penalizaci¨®n para el promotor en el caso de que no se cumpla el plazo de entrega de la vivienda e, incluso, la posibilidad de que la empresa deba pagar el alquiler de una vivienda a los compradores si el retraso se prolonga en el tiempo", anima este colectivo. Y un punto esencial. Que exista un seguro o un aval que garantice la devoluci¨®n de las cantidades que el comprador entrega a cuenta del precio de la vivienda si finalmente no se construye.

La ¨²ltima cautela es la de revisar con detalle la vivienda antes de firmar las escrituras. "Es fundamental comprobar que todo se ajusta a la memoria de calidades inicial y que la vivienda cumple todos los requisitos legales, como la altura de las habitaciones. Es recomendable realizar esta inspecci¨®n acompa?ado de un arquitecto o arquitecto t¨¦cnico para poder reclamar antes de firmar", se?ala Galiano.

En la pr¨¢ctica no todas las compa?¨ªas est¨¢n dispuestas a colaborar ni a entregar toda esta documentaci¨®n. "En estos casos solo cabe no aceptar el contrato y buscar otra promoci¨®n en competencia que act¨²e de manera m¨¢s trasparente o, si se decide a aceptarlo, buscar un experto que asesore sobre el posible car¨¢cter abusivo de ciertas cl¨¢usulas o la posibilidad de requerir la informaci¨®n exigida por la normativa de consumo", asesoran en el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. En ¨²ltima instancia, se puede acudir a la v¨ªa extrajudicial para la resoluci¨®n de conflictos o a los tribunales de justicia.