C¨®mo comprar un piso en cooperativa sin morir en el intento

Espa?a vuelve construir.?En 2015, los visados de obra nueva se dispararon hasta alcanzar los niveles de 2012, y los permisos para uso residencial repuntaron m¨¢s de un 20%, seg¨²n las estad¨ªsticas del Ministerio de Fomento. Al calor de estos datos, y sobre todo en las grandes ciudades, tambi¨¦n ha?resucitado?la compra de vivienda sobre plano, una?de las alternativas para acceder a inmuebles de primera mano que se resinti¨® con los excesos de la crisis.?

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Esta opci¨®n suele ser m¨¢s econ¨®mica que?la llaves en mano. Si se quieren abaratar m¨¢s a¨²n los?costes, existe la alternativa de comprar a trav¨¦s de una cooperativa. A diferencia de la promoci¨®n directa, donde el proceso de edificaci¨®n es competencia exclusiva de la promotora, a la que habr¨¢ que abonar un jugoso plus por este servicio, los interesados participan en todas las fases del proyecto para poder conseguir?la vivienda a precio de coste, al que se suman los m¨¢s asequibles honorarios de la empresa gestora. El descuento puede rondar el 30% sobe el precio de mercado. ¡°Esto, si todo va bien¡±, alerta Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociaci¨®n Empresarial de la Gesti¨®n Inmobiliaria (AEGI).

Murcia se refiere a los?esc¨¢ndalos?que han salpicado el sector y han puesto en?apuros a miles de familias. Desde el caso PSV en los noventa, que afect¨® a unos 1.000 cooperativistas, a los m¨¢s recientes?episodios?de estafa y?apropiaci¨®n?indebida, ¡°los proyectos que acaban mal son muchos¡±, asegura. M¨¢s all¨¢ de los fraudes, ¡°las cooperativas pueden naufragar por diferentes motivos¡±, matiza Marta Serra, abogada y fundadora de la plataforma El Defensor de Tu Vivienda. Por ejemplo, porque fracasa el desarrollo urban¨ªstico, porque no se encuentra la financiaci¨®n o porque las gestoras son poco diligentes, enumera. De este modo, la inicial ventaja del precio puede difuminarse en un instante.??Es posible minimizar el riesgo? S¨ª, pero hay que tomar las debidas cautelas.?

Ante todo, informaci¨®n

Recabar informaci¨®n acerca de la gestora es vital antes de apuntarse a la cooperativa.?¡°Es recomendable informarse sobre los proyectos anteriores y si han tenido ¨¦xito; se puede investigar en el registro de cooperativas [donde tienen que estar inscritas] y en el mercantil¡±, aconseja Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto de iAhorro.com.

Recientemente, las principales empresas fundaron la Asociaci¨®n de Gestoras de Viviendas (AGV), con el objetivo de reivindicar su profesionalidad. Roberto Jim¨¦nez, su presidente, asegura que pasar por la criba no es sencillo, y que solo las gestoras que cumplen con determinados requisitos y se comprometen a respetar el c¨®digo ¨¦tico de la organizaci¨®n son las bienvenidas.?¡°Pero hay intrusismo, como en todas las ¨¢reas¡±, lamenta,?¡°que castiga mucho al sector, porque golpea una parte muy sensible de la econom¨ªa familiar¡±.

El suelo debe estar a nombre de la cooperativa y tiene que ser urbano

Aunque necesario, no es suficiente con que todo est¨¦ conforme con la regulaci¨®n; habr¨¢ que recabar otros datos, porque los problemas no surgen solo por dolo. El suelo y los permisos relativos a su utilizaci¨®n, por ejemplo, pueden convertirse en verdaderos rompecabezas. El riesgo es que no se pueda llevar a cabo el proyecto tal y como estaba planeado o que ni siquiera se pueda empezar.?¡°Muchos han tenido este problema: meterse en una cooperativa cuando el suelo no estaba lo suficientemente atado¡±, remacha Murcia.?¡°Sobre todo en la ¨¦poca de la burbuja, si el terreno no estaba se?alizado correctamente, los due?os sub¨ªan el precio sabiendo que hab¨ªa alguien dispuesto a pag¨¢rselo el doble¡±.?

Por ello, es recomendable averiguar ¡°la titularidad de los terrenos o la existencia de derecho de opci¨®n de compra a nombre de la cooperativa, as¨ª como los planes urban¨ªsticos que permiten la edificaci¨®n en dichos terrenos¡±, apunta?AEGI en su Gu¨ªa Breve - Informaci¨®n Sobre Vivienda. ¡°El suelo debe estar a nombre de la cooperativa [o que por lo menos tenga una opci¨®n a compra] y tiene que ser urbano, porque si no, puede que no podamos construir nunca¡±, alerta Ricardo Gulias,?intermediario financiero independiente?y director general de?RN Tu soluci¨®n hipotecaria. A trav¨¦s del Registro de la Propiedad se puede comprobar la titularidad de los terrenos y en el Ayuntamiento es posible solicitar la c¨¦dula urban¨ªstica para confirmar qu¨¦ se puede construir.?

Cuidado con el dinero

Aunque el precio no est¨¦ cerrado en el caso de compra a trav¨¦s de cooperativa, ¡°lo ideal ser¨ªa acudir con un abogado y un arquitecto que conozca la normativa urban¨ªstica¡±, dice Serra, para que vea los planos y valore si plazos y costes declarados se ajustan a la realidad. Particular atenci¨®n hay que prestar a las cantidades entregadas sin aval, ya que que la nueva normativa, que entr¨® en vigor el pasado enero, solo garantiza por ley los importes depositados despu¨¦s de la concesi¨®n de la licencia de obra.?¡°Con la ley anterior exist¨ªa la obligaci¨®n, si las viviendas no estaban listas en el plazo o no se constru¨ªan, de devolver las cantidades entregadas m¨¢s los intereses¡±, explica Serra.?¡°Ahora no es as¨ª y se deprotege al consumidor, ya que?¡°en la mayor¨ªa de los casos, el dinero se entrega antes de contar con la licencia¡± para poder financiar la compra del suelo.?

La ley ya no garantiza la devoluci¨®n del dinero salvo que ya se cuente con la licencia de obras

Jim¨¦nez asegura que esta nueva legislaci¨®n no les afecta, ya que las cantidades entregadas est¨¢n avaladas desde un principio y garantizadas por la cooperativa. ¡°Hasta que no haya seguridad, no se hace ning¨²n desembolso¡±, mantiene.?Hay que comprobar sin embargo que el dinero se destine a una cuenta especial exclusiva para el proyecto, adem¨¢s de estudiar detenidamente el periodo m¨ªnimo de permanencia,?las aportaciones econ¨®micas que habr¨¢ que hacer, en qu¨¦ cantidad y plazo. ¡°Lo m¨¢s importante es analizar todos los contratos y documentos antes de firmar¡±, recomienda Fernando Sanahuja, experto en derecho inmobiliario en el despacho Sanahuja-Miranda Abogados.?

Los estatutos tambi¨¦n detallan en qu¨¦ supuestos un cooperativista puede echarse para atr¨¢s y recuperar su dinero: solo si la baja es justificada ¡ªcada cooperativa tiene su casu¨ªstica, incluidos plazos y modalidades de devoluci¨®n¡ª?se reintegrar¨¢n los importes. ¡°Hay que ser lo m¨¢s precavido posible y, posiblemente, ir asesorado¡±, contin¨²a el abogado. ¡°Aunque lo t¨ªpico es comprar de otra manera, es algo que se est¨¢ aprendiendo, tambi¨¦n a base de palos¡±.