?Cu¨¢nto dinero cuesta vender una casa? No se olvide de los impuestos

Nada es gratis. Hasta hay casos en los que deber¨¢ pagar cantidades nada despreciables por vender algo que le pertenece. Por lo menos, esto es lo que ocurre con la vivienda:?as¨ª como hay que abonar unos cuantos?impuestos y gastos cuando se compra un inmueble, tambi¨¦n en la operaci¨®n de venta hay que hacer frente a una serie de?grav¨¢menes. Para no tener sorpresas, es recomendable echar cuentas e investigar si podemos acogernos a algunos de los?beneficios fiscales que la ley contempla en determinadas situaciones.?

IRPF.?Cuando se vende una propiedad inmobiliaria se puede ganar o perder dinero, seg¨²n se liquide por un precio superior o inferior al que se hab¨ªa desembolsado para comprarla. Si hay ganancia, hay que hacerlo constar en la declaraci¨®n de la renta y pagar por ello. ¡°La eventual plusval¨ªa tributa en el tramo del ahorro seg¨²n el tipo que le corresponda¡±, aclara Ricardo Gulias,?intermediario financiero independiente y director de RN Tu Soluci¨®n Hipotecaria.

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No vale, sin embargo, con hacer una simple resta entre los precios de adquisici¨®n y de venta.?¡°Hay que considerar tambi¨¦n los gastos de ambas transacciones y otros conceptos¡±, explica Gulias. Para aclararlo, pone un ejemplo. Una persona adquiere en 2010 una vivienda por 100.000 euros; a esta cantidad le a?ade 7.000 euros, que re¨²nen los costes?de la adquisici¨®n?(impuestos y otros tributos y gastos) y de las mejoras realizadas, al neto de las amortizaciones. El precio de compra sobre el que calcular la plusval¨ªa ser¨¢n entonces 107.000 euros, y no 100.000.

Por otro lado, si logra vender el inmueble por 200.000 euros, habr¨¢ que restar a esta cifra los costes de la enajenaci¨®n (impuestos y tributos). Si fueran de 6.000 euros, la ganancia sobre la que se tributar¨¢ la da la diferencia entre 194.000 euros (precio de venta, restados los gastos) y 107.000 (precio de compra, sumados los costes), es decir, 87.000 euros. Con estas cantidades, el importe del impuesto sobre la renta se situar¨ªa en 18.890 euros, calcula Gulias.

?Y si la vivienda es heredada??¡°Cuando se hereda un inmueble se le da un valor en base a las tablas del catastro, y en funci¨®n de esa cantidad se hacen los c¨¢lculos¡±, explica el experto. Por otro lado, si no hay ganancia ¡ªsi la casa se vende por un precio inferior al que se ha comprado¡ª, no habr¨¢ que tributar por la plusval¨ªa. Pero merece la pena declarar igualmente la p¨¦rdida patrimonial en la declaraci¨®n de la renta: la ley establece que el perjuicio generado por la operaci¨®n puede ser compensado con las eventuales ganancias que se obtengan a lo largo de los cuatro a?os siguientes.

Existen otros supuestos en los que el vendedor se ahorra pagar por la plusval¨ªa a Hacienda. Por ejemplo, cuando la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual se reinvierta para adquirir la que se ser¨¢ la nueva primera residencia. ¡°Pero hay que usar todo el dinero y hacerlo en los dos a?os siguientes a la operaci¨®n¡±, recuerda Gulias:?¡°Si consigo un beneficio de 30.000 euros y solo uso 20.000, tendr¨¦ que tributar por esos 10.000 euros de diferencia que no he usado para la compra del nuevo inmueble¡±.?

Por otro lado, los mayores de 65 a?os que venden su residencia habitual siempre est¨¢n exentos de tributar por la plusval¨ªa. Tampoco deben pagar el impuesto cuando usen el beneficio obtenido?para constituir una renta vitalicia ¡ªexento hasta un m¨¢ximo de 240.000 euros¡ª, aunque la ganancia proceda de una vivienda que no es la habitual. Tambi¨¦n en este caso, si la reinversi¨®n es parcial se tributar¨¢ solo por la diferencia entre los importes. No est¨¢n obligadas a abonar el impuesto tampoco las personas con dependencia severa y, desde 2014, cuando la plusval¨ªa proceda de daci¨®n en pago o desahucio.

Plusval¨ªa municipal. Este impuesto se tiene que pagar independientemente de la edad del vendedor y de la naturaleza de la vivienda. La plusval¨ªa municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es una carga local, cuya cuant¨ªa se calcula en funci¨®n de unos coeficientes que establece el ayuntamiento donde radica el inmueble.?¡°Se supone que se tiene que pagar porque parte de la ganancia obtenida se debe a la revalorizaci¨®n del suelo¡±, explica Alberto Murcia, vicepresidente?de la?Asociaci¨®n Empresarial de la Gesti¨®n Inmobiliaria (AEGI),?¡°pero no tiene sentido si hay p¨¦rdida¡±.

¡°No tiene sentido pagar la plusval¨ªa municipal si la venta genera una p¨¦rdida¡±

Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria la administraci¨®n ha seguido exigiendo el pago de la plusval¨ªa municipal, pese a que el valor de la vivienda (y del suelo) haya bajado de manera considerable en numerosas provincias.?¡°Este impuesto ten¨ªa l¨®gica mientras los precios sub¨ªan, cuando el mercado es ascendente, pero esta no es la realidad actual¡±, analiza Murcia. As¨ª, cuando la venta se ha cerrado con una p¨¦rdida patrimonial, es recomendable reclamar la devoluci¨®n del impuesto.?¡°Hay bastantes sentencias que est¨¢n dando raz¨®n a los vendedores¡±, asegura el vicepresidente de AEGI.

Notar¨ªa, registro y gestor¨ªa. Los gastos de notar¨ªa relativos a la compraventa los suele abonar el comprador, pero si el vendedor tiene una hipoteca que grava sobre el inmueble tendr¨¢ que proceder a su cancelaci¨®n, tanto en el banco como en el Registro de la Propiedad, fundamental para dejar el inmueble libre de cargas. Y asumir los gastos correspondientes. La comisi¨®n de cancelaci¨®n bancaria, en media, es del 0,5%, explica Gulias.?

Normalmente, son las entidades que se encargan de estas operaciones, a trav¨¦s de su gestor¨ªa.?¡°Este tr¨¢mite ronda los 1.000 euros; los banco suelen hacer una provisi¨®n de fondos¡±, concluye Murcia. No hay que olvidar que, si se ha contratado una agencia inmobiliaria, sus honorarios tambi¨¦n corren a cargo del vendedor.