El ladrillo recupera lustre: m¨¢s viviendas y m¨¢s caras para el a?o que viene

?Los precios de las casas van a seguir subiendo? La respuesta a la pregunta del mill¨®n es que s¨ª. Tambi¨¦n crecer¨¢ la construcci¨®n y se dar¨¢n m¨¢s hipotecas en los pr¨®ximos a?os. Pero el mercado no est¨¢ ante un nuevo desenfreno y desboque del ladrillo y en eso coinciden todos los expertos que se afanan en hacer predicciones sobre lo que va a ocurrir, algunos con un horizontal temporal de hasta nueve a?os.

Tras ocho ejercicios a la sombra, el sector inmobiliario vuelve a coger color y seg¨²n estimaciones del Ministerio de Econom¨ªa, aportar¨¢ el 4,3% al PIB espa?ol en 2016. Aunque habr¨¢ que esperar a¨²n algunos a?os para que la recuperaci¨®n llegue a todas las ciudades y barrios por igual. De momento, Madrid y Barcelona manejan el cotarro y el resto del pa¨ªs calienta motores con m¨¢s o menos suerte.

El cap¨ªtulo de precios es el que m¨¢s interesa a compradores e inversores. Seg¨²n Bankinter, subir¨¢n entre el 3% y el 5% en los pr¨®ximos 18 meses. "Tras el despegue de Madrid y Barcelona, donde las viviendas ya empezaron a encarecerse a finales de 2014, la recuperaci¨®n se extiende ahora a otras ciudades. Y despu¨¦s de ocho a?os con ca¨ªdas, los precios han comenzado a subir en Valencia (0,4%), M¨¢laga (4,8%) y Bilbao (2,2%)", explica Jes¨²s Amador, analista de Bankinter. Y prosigue: "Alicante (-0,8%) y Zaragoza (-0,6%) son ejemplos de poblaciones que podr¨ªan sumarse de forma gradual a la subida de precios".

El a?o que viene se vender¨¢n m¨¢s de 504.000 viviendas nuevas y usadas, muy lejos del r¨¦cord de 900.000

"Todav¨ªa hay un grupo de ciudades importantes donde en alg¨²n momento de los pr¨®ximos trimestres se empezar¨¢ a notar aumento de compraventas y de precios (Zaragoza, Valladolid, Sevilla, capitales costeras,...). Hay varias velocidades en la recuperaci¨®n, tres o cuatro", dice el consultor y asesor inmobiliario Jos¨¦ Luis Ruiz Bartolom¨¦.

Seg¨²n los expertos inmobiliarios de BBVA Research, "en zonas con una econom¨ªa menos din¨¢mica o m¨¢s castigadas por la sobreoferta, al precio todav¨ªa le cuesta tomar tracci¨®n de crecimiento". Y ponen como ejemplo las comunidades de Castilla-La Mancha, Cantabria o Navarra. No ocurre as¨ª en las zonas de costa con atractivo tur¨ªstico: las ventas crecen y los precios suben. Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor de Direcci¨®n Financiera del IESE, cree que los precios tardar¨¢n otros nueve a?os en volver a los niveles alcanzados en 2007, esto es, en torno a 2025.

En cambio, el economista Gonzalo Bernardos, fiel a sus predicciones m¨¢s arriesgadas y optimistas que difieren en mucho del resto de analistas, pronostica una subida de precios del 13% en 2017. Estar¨¢ capitaneada por "Barcelona, Madrid y las islas, aunque tambi¨¦n se a?adir¨¢n las zonas centrales de las principales capitales de provincia". Hace una salvedad con Madrid y Barcelona, "mercados muy calientes donde la recuperaci¨®n es intensa y peligrosa", dice. Se refiere a zonas muy concretas donde el alza de los precios ronda "el 20% por el apetito del inversor extranjero, que ve a estas capitales como la Champions League de las ciudades del mundo". En el caso de Madrid se extiende desde Atocha a Plaza de Castilla, y en el caso de Barcelona se concentra en Eixample, Les Corts o Ciutat Vella. Bernardos, profesor de econom¨ªa y director del M¨¢ster de Asesor¨ªa y Consultor¨ªa Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, est¨¢ convencido de que en 2018 estas zonas s¨ª alcanzar¨¢n ya los precios de 2007. Aunque vaticina que la borrachera acabar¨¢ en 2019, cuando no suban m¨¢s del 3%.

?Cu¨¢ntas viviendas se van a construir? Para este a?o 2016 los visados crecer¨¢n en torno al 40%, calculan en BBVA Research. Y el lastre de la sobreoferta empieza a dejar de ser un problema. "Se puede asegurar que a finales de 2016 o principios de 2017 el stock disponible de vivienda nueva ser¨¢ muy localizado o de car¨¢cter t¨¦cnico", precisa Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE Espa?a. Seg¨²n esta consultora, la demanda potencial de vivienda nueva rondar¨¢ en Espa?a las 180.000 unidades de media por a?o en el periodo 2016-2025. Y una de cada siete casas se construir¨¢n en la Comunidad de Madrid, donde la demanda de obra nueva mostrar¨¢ mayor intensidad que en el resto de regiones. El profesor del IESE, algo m¨¢s conservador, calcula que el mercado espa?ol necesita una producci¨®n de unas 100.000 viviendas nuevas de promedio anual hasta 2020. De ah¨ª a 2025, se estabilizar¨¢ en 140.000 casas anuales. Por su parte, Bernardos se atreve a precisar: en 2017 se edificar¨¢n 175.000 casas, 235.000 en 2018, 290.000 un a?o despu¨¦s y 350.000 unidades en 2020, la oferta natural del mercado residencial en Espa?a.

Uno de cada siete inmuebles se edificar¨¢ en la regi¨®n de Madrid

El a?o pasado se terminaron menos de 50.000 viviendas de promoci¨®n libre, frente a las 600.000 del 2006, un dato que pone de relieve lo lejano que est¨¢ el sector de un nueva burbuja inmobiliaria. "Es menos de un 10% de las unidades que se terminaban durante la crisis", aclara Jes¨²s Amador, de Bankinter.

Aunque las nuevas promociones empiezan a ocupar viejos solares, las compraventas de segunda mano seguir¨¢n siendo el grueso, cree el profesor Su¨¢rez, del IESE. Lo apoyan en BBVA Research, donde dicen que "en los pr¨®ximos a?os se van a vender m¨¢s viviendas usadas ¡ªincluidas las que no han sido estrenadas pero s¨ª han cambiado de manos¡ª, porque la oferta de obra nueva es escasa". Seg¨²n el profesor Su¨¢rez, "en 2017 se vendr¨¢n 504.662 casas, en 2018 unas 527.919 y en 2019 se alcanzar¨¢n las 537.261 viviendas". De nuevo, muy lejos del m¨¢ximo hist¨®rico de las 900.000 unidades anuales que ahora resultan inalcanzables en un contexto de elevado desempleo y nulo incremento de la poblaci¨®n.

Pero no solo estamos ante el repunte de promociones y precios. "Tambi¨¦n emerger¨¢ con fuerza la vivienda en alquiler, especialmente ahora que los actores patrimoniales ya se est¨¢n posicionando en este segmento", anota Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE Espa?a.

Qui¨¦n comprar¨¢

Seg¨²n BBVA Research, comprar¨¢n los hogares que no han perdido el empleo y quieren mejorar de vivienda (demanda de reposici¨®n), y las familias que pueden acceder a financiaci¨®n. Y, por supuesto, los inversores para los que la vivienda se ha convertido, de nuevo, en un activo refugio. Sobre todo ahora que los precios de los alquileres ya suben (un 1,2% en agosto, seg¨²n el ¨ªndice ARCA). Gonzalo Bernardos cree que no ser¨¢ hasta 2018 cuando gane peso la demanda que busca su primera vivienda, el joven que ahora, por las condiciones salariales y laborales, est¨¢ ausente.

?Subir¨¢ el euribor? Los tipos de inter¨¦s permanecer¨¢n bajos en Europa al menos dos a?os m¨¢s. "Despu¨¦s de eso, mi previsi¨®n es que el euribor a un a?o ser¨¢ del 3%", opina Jos¨¦ Luis Su¨¢rez. Y, mientras tanto, el mercado de las hipotecas a inter¨¦s fijo seguir¨¢ ganando peso. "Tiene unas condiciones tan atractivas que se hace recomendable para hipotecas con duraci¨®n superior a 10 a?os", indica Poblaci¨®n. En 2020 el mercado espa?ol se mover¨¢ en torno a las 550.000 hipotecas anuales, una cifra que no se supera desde 2010, seg¨²n un estudio de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) y la compa?¨ªa Oliver Wyman.

Y todo esto con permiso del bloqueo pol¨ªtico, que podr¨ªa dar al traste con las buenas expectativas del sector.