La crisis de la vivienda se agravar¨¢ en 2025: estas son las previsiones para los precios de compra y alquiler

La crisis de la vivienda ha complicado la vida a millones de personas y amenaza seriamente el Estado de bienestar en Espa?a. Las casas se han convertido en bienes escasos y caros y en 2025 lo seguir¨¢n siendo. Millones de ciudadanos volver¨¢n a ser eternos aspirantes a un techo propio o alquilado en el que vivir. La trayectoria ascendente del mercado se ha afianzado en 2024 y, de hecho, los precios y las compraventas han crecido m¨¢s de lo esperado. Visto de otro modo, el a?o que ahora acaba ha sido la constataci¨®n de que la crisis de acceso a la vivienda es a lo grande y que el aumento persistente de los precios est¨¢ ahogando a los ciudadanos.

No ha sido de un d¨ªa para otro. Espa?a arrastra una d¨¦cada de encarecimientos y una apreciaci¨®n pr¨®xima al 56% desde m¨ªnimos de 2014, de acuerdo con Bankinter. La crisis se ha ido gestando durante los ¨²ltimos a?os mientras las administraciones p¨²blicas, responsables de garantizar el derecho a una vivienda digna, restaban importancia al asunto. El asunto ahora es un gigantesco drama.

La vivienda se ha colocado entre las principales preocupaciones de los espa?oles, seg¨²n el CIS. Ya afecta a aspectos tan cruciales como la salud mental y a decisiones tan vitales como la natalidad y la movilidad geogr¨¢fica. Por eso, son millones las personas que est¨¢n pendientes de qu¨¦ va a pasar con la vivienda en 2025.

Compraventa de vivienda en Espa?a

Por tipolog¨ªa y comprador

Variaci¨®n (%)

2023

2024 *

10

5

0

–5

–10

–15

Total

Vivienda

nueva

Vivienda

de 2ª

mano

Primera

Segunda

Extranj.

residencia

espa?oles

Compraventas MIVAU

Compraventas INE

* Variaci¨®n entre el mismo periodo de 2023 y 2024, hasta el ¨²ltimo dato disponible (INE: agosto, MIVAU: 2T).

Visados de obra nueva y viviendas en ejecuci¨®n

N¨²mero de casas, acumulado anual.

En ejecuci¨®n

160.000

2026 (p)

140.000

2025 (p)

120.000

2024 (p)

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

0

50.000

100.000

150.000

25.000

75.000

125.000

Visados

Nota: Recta de regresi¨®n correspondiente

toda la muestra (1995-2024)

Fuente: Caixabank Research, BBVA Research,

Bankinter y elaboraci¨®n propia.

Compraventa de vivienda en Espa?a

Por tipolog¨ªa y comprador

Variaci¨®n (%)

2023

2024 *

10

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–5

–10

–15

Total

Vivienda

nueva

Vivienda

de 2ª

mano

Primera

Segunda

Extranj.

residencia

espa?oles

Compraventas MIVAU

Compraventas INE

* Variaci¨®n entre el mismo periodo de 2023 y 2024, hasta el ¨²ltimo dato disponible (INE: agosto, MIVAU: 2T).

Visados de obra nueva y viviendas en ejecuci¨®n

N¨²mero de casas, acumulado anual.

En ejecuci¨®n

160.000

2026 (p)

140.000

2025 (p)

120.000

2024 (p)

100.000

80.000

60.000

40.000

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100.000

150.000

25.000

75.000

125.000

Visados

Nota: Recta de regresi¨®n correspondiente

toda la muestra (1995-2024)

Fuente: Caixabank Research, BBVA Research,

Bankinter y elaboraci¨®n propia.

C¨®mo ser¨¢ el mercado residencial espa?ol

Por tipolog¨ªa y comprador

Variaci¨®n (%)

2023

2024 *

10

5

0

–5

–10

–15

Total

compra-

ventas

Vivienda

nueva

Vivienda

de segunda

mano

Primera

residencia

espa?oles

Segunda

residencia

espa?oles

Extranjeros

Compraventas MIVAU

Compraventas INE

* Variaci¨®n entre el mismo periodo de 2023 y 2024, hasta el ¨²ltimo dato disponible (INE: agosto, MIVAU: 2T).

Visados de obra nueva y viviendas en ejecuci¨®n

N¨²mero de casas, acumulado anual.

160.000

2026 (p)

140.000

2025 (p)

120.000

2024 (p)

En ejecuci¨®n

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

0

25.000

50.000

75.000

100.000

125.000

150.000

Visados

Nota: Recta de regresi¨®n correspondiente toda la muestra (1995-2024)

Fuente: Caixabank Research, BBVA Research, Bankinter y elaboraci¨®n propia.

Aunque se trata de previsiones, hay consenso en lo b¨¢sico: el mercado inmobiliario en Espa?a seguir¨¢ marcado por una demanda fuerte y una oferta limitada, lo que continuar¨¢ impulsando los precios de compra (sobre todo de la obra nueva) y del alquiler. Los encarecimientos podr¨ªan ser menos intensos que los de este ejercicio, pero estar¨¢n muy por encima de la inflaci¨®n.

¡°En l¨ªneas generales, todo apunta a que el mercado continuar¨¢ su etapa expansiva, en la que precios y n¨²mero de transacciones crecen¡±, relata Joan Carlos Amaro, profesor del departamento de Control y Direcci¨®n Financiera de Esade. Santiago Carb¨®, director de Estudios Financieros de Funcas, refrenda el panorama venidero: ¡°La demanda va a seguir fuerte y eso se va a reflejar en el precio y en el malestar de todo el mundo¡±.

En resumen, mala noticia para quien busque alquilar o comprar casa el a?o pr¨®ximo y buena para quien la venda o arriende. Tambi¨¦n para el sector de la promoci¨®n y construcci¨®n residencial, que supone en torno al 6% del PIB, y para los bancos, que se adentran en una etapa de bonanza.

Tras esta primera foto fija, y con el fin de entender lo que va a suceder en los pr¨®ximos 12 meses, conviene detenerse en algunos aspectos cruciales. Uno es que los factores que han apoyado la demanda de vivienda seguir¨¢n presentes en 2025. Judit Montoriol, economista s¨¦nior de CaixaBank Research, enumera los principales: creaci¨®n neta de empleo (unos 400.000 ocupados m¨¢s), crecimiento de los salarios por encima de la inflaci¨®n, flujos migratorios din¨¢micos (aunque inferiores a los de 2022-2023), pujanza de la demanda extranjera, y una situaci¨®n financiera favorable de los hogares ¡ªsu deuda represent¨® un 45,4% del PIB en el segundo trimestre de 2024, por debajo del promedio de la eurozona, del 52,4%¡ª. Adem¨¢s, su tasa de ahorro crece.

Financiaci¨®n m¨¢s f¨¢cil

Otra clave es el giro en la pol¨ªtica monetaria del Banco Central Europeo (BCE). La semana pasada recort¨® de nuevo los tipos de inter¨¦s (es la cuarta rebaja) en 0,25 puntos porcentuales, cerrando 2024 en el 3%. La bajada de los tipos ¡ªcon un eur¨ªbor que cerrar¨¢ diciembre en torno al 2,4%¡ª tendr¨¢ un impacto muy importante. Por un lado, aliviar¨¢ la cuota de los ya hipotecados y, por otro, el acceso a la financiaci¨®n ser¨¢ m¨¢s f¨¢cil, lo que incrementar¨¢ la firma de hipotecas, que desde 2022 mengu¨® por la subida de tipos.

Es decir, se espera que la demanda sea mayor, que haya m¨¢s ciudadanos intentando comprar una casa (otra cosa es que eso se materialice, como veremos m¨¢s adelante). Los portales inmobiliarios, que diseccionan el mercado a diario a trav¨¦s de los anuncios que publican en sus webs, explican lo que est¨¢ por llegar. ¡°Estas nuevas condiciones animar¨¢n a una parte de la poblaci¨®n que hasta ahora no pod¨ªa acceder al cr¨¦dito. Se sumar¨¢ a una demanda ya de por s¨ª alta que provocar¨¢ nuevas subidas de precios¡±, apunta Francisco I?areta, portavoz de Idealista. Y sigue: ¡°No ser¨ªa extra?o que vi¨¦semos nuevos r¨¦cords en regiones m¨¢s all¨¢ de las cinco que ya los alcanzaron en 2024 [Andaluc¨ªa, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Madrid]¡±.

Creaci¨®n de hogares y casas terminadas

En miles. Acumulado desde 2021.

1.677,8

Nuevos

hogares

644,8

Viviendas

terminadas

2021

2022

2023

2024 (p)

2025 (p)

2026 (p)

Precio medio de vivienda libre

Porcentaje de variaci¨®n anual

Previsi¨®n

10

8,2

5

5

0

2015

2017

2019

2021

2023

2025

Transacciones

% variaci¨®n interanual

(escala izquierda)

Nº de transacciones

(escala derecha)

50%

1.000.000

0

500.000

–50

0

05

07

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Creaci¨®n de hogares y casas terminadas

En miles. Acumulado desde 2021.

1.677,8

Nuevos

hogares

644,8

Viviendas

terminadas

2021

2022

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2024 (p)

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Precio medio de vivienda libre

Porcentaje de variaci¨®n anual

Previsi¨®n

10

8,2

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Transacciones

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(escala izquierda)

Nº de transacciones

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Creaci¨®n de hogares y casas terminadas

En miles. Acumulado desde 2021.

1.677,8

Nuevos

hogares

644,8

Viviendas

terminadas

2021

2022

2023

2024 (p)

2025 (p)

2026 (p)

Precio medio de vivienda libre

Porcentaje de variaci¨®n anual

Previsi¨®n

10

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Transacciones

% variaci¨®n interanual

(escala izquierda)

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Durante los dos a?os de tipos altos, muchos ciudadanos aplazaron su decisi¨®n de compra. ¡°Esa demanda embalsada ha esperado a que bajen y mientras tanto ha ido consolidando su ahorro¡±, dice F¨¦lix Lores, economista de BBVA Research. Fotocasa ha cuantificado esta nueva ola de demandantes: ¡°En los pr¨®ximos meses podremos encontrarnos en torno a un 30% m¨¢s de compradores en busca de oportunidades m¨¢s favorables¡±, calcula Mar¨ªa Matos, directora de Estudios y portavoz del portal. Muchos de ellos con el bast¨®n de los avales ICO impulsados por el Gobierno (cubren el 20% de la entrada) para j¨®venes y familias con menores, ¡°que fomentan la adquisici¨®n de casa y sobreestimulan la demanda¡±, a?ade Matos.

Este es el motivo por el que el economista y profesor de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, ve un cambio con vistas a 2025: ¡°No va a ser el a?o de los ricos, va a ser el a?o del acceso a la vivienda de los j¨®venes y la clase media baja¡±. Se refiere al hecho de que 2023 y gran parte de 2024 han estado copados por el comprador solvente capaz de resistir la subida de tipos o comprar a pulm¨®n. Y, especialmente, por los inversores y extranjeros, que ¡°adquieren vivienda como residencia vacacional, haciendo que la oferta existente sea insuficiente y que se incremente a¨²n m¨¢s el precio en nuestro pa¨ªs¡±, se?ala Jos¨¦ Mar¨ªa Bas¨¢?ez, presidente del Grupo Tecnitasa.

Precisamente, este flujo de operaciones y su efecto pernicioso es lo que critica Jaime Palomera, miembro del instituto de investigaci¨®n urbana La Hidra: ¡°Hay una parte muy importante de la demanda que no est¨¢ compuesta por personas y familias que necesitan una vivienda, sino de actores que la usan como activo y veh¨ªculo de inversi¨®n, lo que tiene efectos inflacionarios en los precios¡±. Dice que en Europa se habla cada vez m¨¢s de diferenciar entre housing need (familias que van a vivir en las casas) y housing want (inversores, activos¡­).

Ahora bien, conviene ser prudentes: no toda esa apabullante demanda podr¨¢ materializarse en compras. ¡°Los elevados precios que ya se han alcanzado en determinadas localizaciones hacen que el esfuerzo para acceder a una vivienda pueda ser un factor que limite el crecimiento de la demanda¡±, avisa Montoriol. Cuanto m¨¢s alto es el precio total, mayor es la entrada necesaria, lo que podr¨ªa dejar a muchos aspirantes a propietarios fuera del juego otra vez. ¡°Es probable que muchas personas pospongan la compra de vivienda, optando por seguir en alquiler o traslad¨¢ndose a zonas m¨¢s asequibles¡±, razona Matos.

Mensaje directo al coraz¨®n del coraz¨®n de los j¨®venes ¡ªlos mayores de 35 a?os quedan fuera de los avales del ICO¡ª, a los que les ha tocado vivir una de las etapas m¨¢s nefastas de la historia desde el punto de vista del acceso a una casa. Los mileniales necesitan un 36,7% m¨¢s de tiempo que sus padres para reunir el 20% de entrada de una vivienda. ¡°Aunque las hipotecas actuales son m¨¢s accesibles gracias a los bajos tipos de inter¨¦s, la dificultad para reunir el capital inicial se ha convertido en la barrera principal para las generaciones m¨¢s j¨®venes¡±, destaca Javier Fern¨¢ndez-Pacheco, profesor de EAE Business School y coautor del informe El esfuerzo financiero para acceder a la vivienda.

Aunque, en este punto, el economista Bernardos augura otro cambio: un importante flujo de dinero de padres a hijos para hacer frente a la entrada. ¡°Echar¨¢n no una mano, sino las dos, a los hijos porque consideran que el alquiler es una locura y es tirar el dinero¡±. Esto incrementar¨¢ las divisiones sociales.

Hay una cuesti¨®n m¨¢s que podr¨ªa frenar las operaciones. ¡°La oferta sigue siendo limitada y la disponibilidad de inmuebles contin¨²a siendo un desaf¨ªo, lo que podr¨ªa contrarrestar parcialmente el efecto de tipos bajos¡±, dice Juan Ram¨®n Prieto, director de Operaciones de Solvia. De momento, los ¨²ltimos meses del a?o confirman que la demanda latente se ha reactivado con mucha fuerza. Los motivos son el abaratamiento de la financiaci¨®n y adelantarse a m¨¢s subidas de precios en los pr¨®ximos meses. Aunque cueste creerlo, a estas alturas el ciudadano ya sabe que si pesta?ea dos veces pierde la casa. Y si le dan a elegir entre seguir penando con el alquiler y convertirse en propietario con una hipoteca fija al 2%, la elecci¨®n podr¨ªa estar clara, en el caso de que tenga el capital para afrontar la entrada.

La compraventa de viviendas se dispar¨® un 51,3% en octubre, su mayor cifra desde mayo de 2007, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE. As¨ª, en los 10 primeros meses se vendieron 537.283 casas, frente a las 499.888 del mismo periodo de 2024. El a?o que ahora acaba cerrar¨¢ con un volumen de operaciones incierto. Podr¨ªa ir desde las 577.000 que prev¨¦ CaixaBank Research hasta las 700.000 que contempla el servicio de estudios del BBVA. Con vistas a 2025, y por la merma en la oferta, las operaciones crecer¨¢n ligeramente: entre un 2% y un 3%, seg¨²n Solvia, y entre el 2,5% y el 5%, de acuerdo con las previsiones del economista F¨¦lix Lores.

La pregunta del mill¨®n es cu¨¢nto van a subir los precios de venta de la vivienda en 2025. CaixaBank y Bankinter, que han revisado al alza sus previsiones, as¨ª como Solvia, pronostican incrementos de entre el 4% y el 5% de media, claramente por encima de la inflaci¨®n. La estimaci¨®n del BBVA es un alza del 6%, mientras que la tasadora Tecnitasa coloca el encarecimiento en el 5% para los inmuebles de segunda mano y en el 7% para los nuevos. No hay unanimidad.

Registros m¨¢ximos

Los portales inmobiliarios prev¨¦n aumentos m¨¢s fuertes: Fotocasa habla de una cifra superior al 8%. ¡°Veremos c¨®mo los precios vuelven a alcanzar sus registros m¨¢ximos y a superar las marcas de 2007¡å, considera Matos. Idealista coloca la subida en el 10%, aunque admite que ¡°podr¨ªa relajarse ligeramente en algunas zonas¡±.

No obstante, Gonzalo Bernardos, que estima que la vivienda nueva se encarecer¨¢ un 15%, descarta que se est¨¦ gestando una nueva burbuja inmobiliaria en Espa?a. ¡°A¨²n no¡±, porque el crecimiento del cr¨¦dito hipotecario es muy moderado (54.000 millones en 2023 frente a 184.000 millones en 2007, con datos del INE).

Una cuesti¨®n esencial para entender c¨®mo hemos llegado hasta aqu¨ª es atender a la falta de oferta de vivienda, fundamentalmente de pisos asequibles. ¡°Actualmente, hay a la venta unas 675.000 casas, mientras que en marzo de 2020, antes de la covid, eran unas 850.000¡å, de acuerdo con la consultora Atlas Real Estate Analytics, que advierte de que Espa?a necesita 3,5 millones de casas asequibles para equilibrar el mercado.

En conjunto, el Banco de Espa?a afirma que el d¨¦ficit total para 2025 est¨¢ en torno a las 600.000 casas, tanto en venta como en alquiler. Pero no en cualquier lugar, sino en aquellas ciudades donde se est¨¢ creando empleo, las familias forman hogares y, adem¨¢s, llegan los inmigrantes. Y, sobre todo, donde hay m¨¢s escasez de suelo residencial edificable, uno de los cuellos de botella de la vivienda.

Desde el pinchazo de la burbuja se ha construido muy poco, en parte por el miedo a repetir los errores del pasado. El n¨²mero de nuevas casas terminadas se ha estabilizado en torno a las 90.000 anuales en los ¨²ltimos tres a?os, mientras que se han creado unos 260.000 hogares netos por a?o, seg¨²n el INE. Los n¨²meros no salen. Es imposible cubrir la demanda de forma inmediata. Una demanda que engorda por el creciente flujo migratorio y porque los hogares son cada vez m¨¢s peque?os.

Un reto may¨²sculo

Esto supone un reto para la econom¨ªa. Palabras mayores. ¡°La escasez de vivienda restringe la mejora en la calidad de vida y puede entorpecer la inmigraci¨®n, lo que resulta preocupante ante la ca¨ªda de la poblaci¨®n activa de nacionalidad espa?ola¡±, avisan en BBVA Research, que calcula que para 2026 el d¨¦ficit alcanzar¨¢ el mill¨®n de casas. No obstante, parece que algo empieza a moverse. El n¨²mero de visados ha pasado de un promedio mensual de 9.125 en 2023 a 10.550 en los primeros nueve meses de 2024. ¡°Este a?o acabaremos con unas 110.000 viviendas nuevas terminadas y en 2025 crecer¨¢n entre el 10% y el 15%, pero deber¨ªamos estar construyendo 250.000 unidades al a?o m¨ªnimo¡±, comenta Xavier Vilajoana, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a. No es suficiente, porque el proceso de producci¨®n de inmuebles es de ciclo largo. ¡°La vivienda nueva que se haga ahora se ver¨¢ en 2026 y en 2027¡å, dice Vilajoana.

El Gobierno ha sacado toda la artiller¨ªa para aumentar la oferta de vivienda p¨²blica, sobre todo en alquiler. El ¨²ltimo anuncio ha sido la creaci¨®n de una empresa p¨²blica, que saldr¨¢ de la reconversi¨®n de Sepes. Esta entidad integrar¨¢ todos los recursos p¨²blicos del Estado, seg¨²n explicaba la ministra de Vivienda, Isabel Rodr¨ªguez, en una entrevista en EL PA?S. Las comunidades aut¨®nomas han puesto en marcha planes para tratar de aumentar la oferta y muchas han actualizado ya el precio del m¨®dulo de las viviendas protegidas, lo que vuelve a convertir el negocio en rentable para el promotor. En las ¨²ltimas semanas se han anunciado licitaciones y concursos para m¨¢s de 10.000 casas en las principales comunidades, as¨ª como en entidades estatales como Sareb y Sepes. Sin embargo, en 2025 ¡°no se notar¨¢n las nuevas pol¨ªticas y vamos a seguir teniendo problemas de accesibilidad, sobre todo en alquiler, que es donde tenemos una situaci¨®n angustiosa en ocho ciudades¡±, sostiene Santiago Carb¨®.

Porque es el alquiler la gran patata caliente. Espa?a quer¨ªa convertirse en un pa¨ªs de inquilinos o, al menos, no ser uno enteramente de propietarios, pero ?c¨®mo hacerlo sin un parque asequible? El alquiler es hoy el Salvaje Oeste, el territorio del s¨¢lvese quien pueda, el lugar donde se registran subidas de rentas muy significativas, inasumibles, desde hace m¨¢s de dos a?os. ¡°La situaci¨®n actual es de una notoria escasez de oferta, acompa?ada de crecimientos elevados y sostenidos en el valor de las rentas¡±, explica Joan Carlos Amaro, de Esade.

En l¨ªneas generales, alquilar un piso en las principales ciudades espa?olas ser¨¢ m¨¢s complicado en 2025. ¡°Nos encontramos con una oferta en niveles m¨ªnimos y cada vez m¨¢s familias compitiendo por cada vivienda que aparece en el mercado¡±, se?ala I?areta.

Y tambi¨¦n ser¨¢ m¨¢s caro. Fotocasa estima un alza de un 7% de media. ¡°El alquiler se encuentra en una situaci¨®n todav¨ªa m¨¢s complicada que la compra, por lo que las subidas de precios ser¨¢n m¨¢s acusadas y constantes¡±, detalla Matos. Juan Ram¨®n Prieto, de Solvia, prev¨¦ aumentos de las rentas superiores al 10%, lo que ¡°llevar¨¢ a que la demanda se traslade a municipios o zonas colindantes de las grandes urbes¡±. El alquiler de habitaciones y el regreso de personas que rondan los 40 a?os a casa de sus padres son situaciones que se repetir¨¢n en 2025.

Cosa distinta es lo que suceda en las ¨¢reas tensionadas de las comunidades aut¨®nomas que ya aplican la ley de vivienda estatal ¡ªpor ahora Catalu?a, Pa¨ªs Vasco y Navarra¡ª. Mientras que el Gobierno defiende que el control funciona ¡ªen Catalu?a los primeros datos disponibles confirman la bajada, pero constatan una reducci¨®n de la oferta¡ª, el sector insiste en que la medida es perjudicial porque crea incertidumbre en el propietario y desplaza las viviendas al alquiler tur¨ªstico y de temporada, dos submercados que, precisamente, el Gobierno quiere intervenir este 2025. Este ser¨¢ uno de los retos del ministerio que dirige Isabel Rodr¨ªguez. Otros ser¨¢n sacar adelante el Plan Estatal de Vivienda 2025-2029 y la ley del suelo. Objetivo: que ning¨²n ciudadano destine m¨¢s del 30% de sus ingresos al pago de la casa.