?Es suficiente pagar todos los plazos de la hipoteca para cancelarla?

?No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca? No. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda econ¨®mica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 a?os.?Pero la realidad es otra: si el titular del pr¨¦stamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este tr¨¢mite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.

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C¨®mo se cancela la hipoteca y cu¨¢nto cuesta

¡°Pagada la hipoteca, que est¨¢ muerta, y hay que enterrarla, como a cualquier muerto¡±. As¨ª Francisco Rosales,?notario en Alcal¨¢ de Guada¨ªra (Sevilla),?ejemplifica en una entrada de su blog?la situaci¨®n a la que se enfrenta el titular de una vivienda al terminar de pagar la hipoteca. ¡°Igual que cuando se entierra a alguien, resulta que hay unos gastos por entierro y funeral¡±, resume. Pero, ?cu¨¢les son estas gestiones y estos gastos?

Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit, explica que,?¡°as¨ª como se constituye con escritura p¨²blica, tambi¨¦n se cancela con escritura p¨²blica¡±.?Esto es as¨ª salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela ¡°por caducidad¡±, que son 20 a?os completos ¡ª21, en la pr¨¢ctica¡ª, a partir del ¨²ltimo vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 a?os, el plazo de cancelaci¨®n por caducidad llegar¨¢ en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.

Si todav¨ªa no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el ¨²ltimo c¨¦ntimo. ¡°Algunas entidades cobran comisi¨®n por ello, otras no¡±, comenta Cruz. ¡°En algunos bancos es una cuota fija de 90 euros¡±. Pero el tr¨¢mite no acaba aqu¨ª: este documento se entrega a un notario ¡ªel que elija libremente el titular¡ª?para que prepare una escritura p¨²blica de cancelaci¨®n que tiene que contar con la firma de un apoderado de la banca.?¡°Esto es justo lo que puede retrasar el proceso, que si todo funciona bien tarda entre 15 d¨ªas y tres semanas¡±, garantiza Cruz.?

A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuant¨ªa del pr¨¦stamo. ¡°Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros¡±, dice Cruz. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jur¨ªdicos Documentados,?un impuesto auton¨®mico que en este caso est¨¢ exento.

La gesti¨®n se acaba en el Registro de la Propiedad: es aqu¨ª que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelaci¨®n definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda.?¡°Tambi¨¦n en este caso, hay un coste proporcional a la cuant¨ªa del pr¨¦stamo¡±, explica Cruz,?¡°que para los 150.000 euros mencionados anteriormente rondar¨ªa los 400 euros¡±.?Si se espera el plazo de 20 a?os, simplemente habr¨¢ que solicitar la cancelaci¨®n al Registro, ya que no la hace de oficio, y se recortar¨ªan costes.?

Todos estos gastos, por otro lado, aumentar¨ªan si la gesti¨®n la hace el banco en lugar que el titular de la vivienda.?¡°El coste se incrementar¨ªa en unos 400 euros¡±, estima el?consejero delegado de Ibercredit. Por ello, es recomendable que el titular cancele la hipoteca antes de empezar los tr¨¢mites de venta, porque si el comprador necesita pedir un pr¨¦stamo hipotecario para cerrar la operaci¨®n, se suele hacer una provisi¨®n de fondos al vendedor y hacer la cancelaci¨®n a un precio mayor al que se conseguir¨ªa haciendo el tr¨¢mite por cuenta propia.

Cu¨¢ndo hacerlo y c¨®mo evitar problemas

La cancelaci¨®n de la hipoteca no es obligatoria, ¡°al contrario: es recomendable solo cuando es necesario¡±, insiste Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu soluci¨®n hipotecaria. Esto es, b¨¢sicamente, cuando existe la intenci¨®n de vender el inmueble o pedir una hipoteca a otro banco, que no conceder¨¢ pr¨¦stamo si la finca no est¨¢ libre de cargas.?¡°En todo caso sugiero que siempre se pida el certificado de saldo cero¡±, a?ade el experto hipotecario, para protegerse de posibles fusiones bancarias.?¡°He visto lo que ha pasado con las cajas y he conocido a gente que ha tenido serios problemas porque ya no se encontraban los certificados¡±.

Cruz tambi¨¦n sugiere la cancelaci¨®n si se ha usado otra vivienda como aval para financiar el pr¨¦stamo?y se haya depositado una escritura con dos garant¨ªas.?¡°Cuando se amortice la parte que grava sobre este inmueble, es aconsejable la cancelaci¨®n de la misma en el Registro; si no se solicita el banco no diferencia y puede a ir a por las dos casas en caso de impago, porque responden conjuntamente las dos garant¨ªas¡±, explica. En este caso, a?ade Gulias, ¡°debe haber quedado muy claro en la escritura el importe por el que responde la otra finca, y que el capital que va a amortizar esta parte sea el primero abonado¡±.

Tambi¨¦n los compradores deben de tomar precauciones, sobre todo cuando compran al contado. En este caso, no hay ning¨²n banco detr¨¢s que exija la cancelaci¨®n de una anterior hipoteca para constituir una nueva, y pueden surgir problemas serios. ¡°He visto casos en los que el banco que hab¨ªa firmado la hipoteca ya no exist¨ªa y el titular era otro sujeto¡±, asegura Gulias. Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad puede convertirse en la clave para evitar disgustos: cuesta menos de 10 euros e informa sobre la situaci¨®n de la finca. ¡°Tambi¨¦n la pedir¨ªa cuando es una gestor¨ªa quien se encarga del tr¨¢mite, y lo ideal ser¨ªa hacerlo inmediatamente¡±, dice Gulias. Mejor prevenir que curar.