El hurac¨¢n judicial llega a la hipoteca inversa

Las hipotecas est¨¢n en los juzgados. Y no solo por las cl¨¢usulas suelo. Con gran frecuencia se conocen sentencias que anulan la aplicaci¨®n del IRPH (referencia hipotecaria para calcular el tipo de inter¨¦s del pr¨¦stamo) o que, como en el caso de las hipotecas multidivisa, obligan a recalcular la deuda pendiente de pago al considerar que sus titulares carec¨ªan, al suscribirlas, de los conocimientos financieros precisos para entender exactamente qu¨¦ firmaban. Ahora la presi¨®n judicial sobre estos productos empieza a afectar a la hipoteca inversa: un producto dirigido a mayores de 65 a?os (o con cierto grado de discapacidad o dependencia) que, siendo propietarios de una vivienda, convierten ¨¦sta, v¨ªa un pr¨¦stamo garantizado, en una renta mensual de por vida o durante un tiempo concreto (renta vitalicia o temporal). Al reve?s que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta el fallecimiento del titular. Los herederos pueden o no asumir esta deuda en funci¨®n de si les interesa o no mantener la propiedad.

?El Juzgado de 1? Instancia n? 44 de Madrid (sentencia n? 395/2016) ha declarado nula una hipoteca inversa, el contrato de seguro vinculado esta y todos los actos posteriores, condenando a la demandada (en este caso BBVA) a abonar al heredero de quien la contrat¨® un total de 664.526 euros m¨¢s los intereses y las costas. Quien contrat¨® en enero de 2013 la hipoteca inversa era un hombre de 85 a?os, al que se le hab¨ªa diagnosticado siete meses antes un carcinoma de pulmo?n y si?ndrome paraneopla?sico en fase muy avanzada, que para recibir una pensi¨®n mensual de 4.647 euros suscribi¨® dicha hipoteca (que le cubr¨ªa esa renta hasta 2021; ocho a?os, por tanto), pero sobre la que se impuso adicionalmente la contratacio?n de un seguro de rentas diferidas. Este seguro, que se aplicaba una vez que el titular tuviera 93 a?os y que le garantizaba a partir de entonces el cobro de por vida de una renta mensual similar a la inicial, tuvo un coste, que se pag¨® por anticipado y de una sola vez al contratar la hipoteca inversa, de 211.00 euros. No hab¨ªan pasado nueve meses desde la firma de este producto cuando el hombre muri¨®.

Ni la entidad financiera ni la empresa a trav¨¦s de la cual se contrat¨® esta hipoteca inversa est¨¢n de acuerdo con la sentencia. Fuentes del BBVA aseguran que la entidad ¡°no comparte¡± los argumentos de la sentencia y, por ello, la ha recurrido ante la Audiencia Provincial de Madrid. Considera que la operaci¨®n es v¨¢lida y que el juzgado ha valorado incorrectamente las pruebas practicadas (documental y testifical). Desde el BBVA a?aden que no se ofrec¨ªa este producto de forma proactiva y de hecho no hubo una gran venta del mismo; ¡°solo se comercializ¨® en aquellos casos de rentas altas y que era el cliente el que demandaba este producto como forma de complementar los ingresos de rentas¡­ En este caso es ?ptima, como empresa que asesora a esta persona, quien requiere este servicio a la entidad. Esta persona no estaba incapacitada jur¨ªdicamente¡±.

Por su parte, I?igo Hern¨¢ndez Alesanco, director de desarrollo de negocio de ?ptima Previsi¨®n, si bien sostiene que ¡°la sentencia es de una inconsistencia jur¨ªdica inconcebible (por lo que ha sido recurrida)¡± admite que ¡°si bien es cierto que el seguro de rentas no es distinto de un seguro de rentas normal que habitualmente comercializan directamente las aseguradoras, parece caro al p¨²blico y genera desconfianza en el consumidor cuando el fallecimiento del titular se produce en fecha pr¨®xima a su contrataci¨®n. Y todo lo contrario, sensaci¨®n de haber hecho buen negocio si el titular sobrevive a su esperanza de vida¡±. Hern¨¢ndez hace hincapi¨¦ en la bondad de la hipoteca inversa como forma de ofrecer liquidez a quienes cuentan con patrimonio inmobiliario ¡ªque seg¨²n sus datos, en Espa?a, asciende a 644.000 millones de euros entre los mayores de 65 a?os¡ª y reconoce el da?o reputacional que ocasiona una sentencia como ¨¦sta, que ¡°afecta a un ¨²nico caso de entre las m¨¢s de 450 hipotecas inversas que hemos gestionado en los ¨²ltimos a?os¡±.

Otra sentencia

La realidad es que al menos existe otra sentencia, la n¨²mero 535/12, en este caso de la Audiencia Provincial de Salamanca, que falla en contra de la entidad aseguradora CXG Aviva Corporacio?n Caixagalicia de Seguros y Reaseguros y a favor de los herederos de la suscriptora de la hipoteca inversa, una persona de 87 an?os a la que las autoridades administrativas teni?an reconocido un grado de minusvali?a del 94%. En esta sentencia igualmente se declara la nulidad del contrato de seguro de renta y se condena a la entidad a devolver la cantidad de la prima del seguro de rentas no percibido por la fallecida, que muri¨® a los dos an?os y cinco meses tras la firma del contrato.

La realidad es tambi¨¦n que pocos casos judiciales m¨¢s se han dado hasta ahora sobre las hipotecas inversas. David Herranz, abogado de Arriaga Asociados, se?ala que si bien por el momento este bufete no lleva ninguna reclamaci¨®n en este terreno, es posible que s¨ª se den en el futuro. No solo por el problema que puedan suponer los seguros de rentas asociados a las hipotecas, sino, sobre todo, porque seg¨²n la sentencia de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo (n? 705/2015) son nulas las cl¨¢usulas que obligan a los particulares a abonar los gastos de formalizaci¨®n tanto de ¨¦stas como de cualquier otra hipoteca. ¡°Estos gastos¡±, explica Herranz, ¡°se corresponden con los vinculados a notar¨ªa, registro, gestor¨ªa, tasaci¨®n y sobre todo impuesto de actos jur¨ªdicos documentados. Su reclamaci¨®n no prescribe (aunque la hipoteca est¨¦ cancelada) y, seg¨²n esta sentencia, deben atribuirse al prestamista, es decir, a las entidades financieras¡±.

Por su parte, el presidente de la Asociaci¨®n de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, aunque tambi¨¦n reconoce que las hipotecas inversas pr¨¢cticamente han dejado de comercializarse y, por tanto, plantean menos recursos judiciales, advierte que ¡°no por ello est¨¢n exentas de problemas¡±. De hecho, desde esta asociaci¨®n se se?ala que lo que se hace con la hipoteca inversa es ¡°perpetuar¡± el negocio bancario. ¡°En general, el producto debe ser considerado como un ¨²ltimo recurso ya que el aval del pr¨¦stamo es la propia vivienda en propiedad del consumidor, as¨ª que las entidades son conscientes de que el riesgo que corren de no cobrar es casi inexistente, con lo que suelen encarecer los intereses, a lo que hay que a?adir gastos adicionales (comisiones, seguros de renta vitalicia o temporal, tasaci¨®n¡­). Dichos gastos se incorporan al importe de la hipoteca y generan unos elevados intereses¡±.

Para Mar Villa, del Grupo Retiro, ¡°la hipoteca inversa puede ser adecuada, pero en cualquier caso hay que entenderla como un producto complejo que hay que explicar bien al cliente. En la actualidad, ¨²nicamente un par de entidades la ofrecen, cuando en el periodo 2007-2010 llegaron a ser m¨¢s de veinte¡±.