Lisboa se pone por las nubes
El mercado inmobiliario de la capital portuguesa atrae a los inversores y preocupa al Gobierno
Lisboa vive su particular despertar inmobiliario. El pasado a?o se vendieron un 28% m¨¢s de viviendas en la ciudad (en torno a 40.000) y los precios subieron un 14%, en una tendencia que no parece acabar, pues en los tres ¨²ltimos hay ya un acumulado del 37%. "Edificio pombalino...", "vistas sobre el Tajo...", "en el coraz¨®n de Chiado", tales descripciones de apartamentos de 50 metros en el centro de Lisboa anuncian que el precio no bajar¨¢ de los 5.000 euros por metro cuadrado. Si a?aden la palabra charmoso ["con encanto", en portugu¨¦s] el precio se saldr¨¢ de las estad¨ªsticas. Lisboa est¨¢ de moda y comprarse una vivienda en la capital portuguesa, tambi¨¦n. Se vende todo y r¨¢pido, porque no hay tanto donde elegir.
"Por tercer a?o consecutivo, en 2017 la inversi¨®n inmobiliaria en Portugal va a rebasar los 1.000 millones de euros, una cifra que solo se logr¨® una vez en la d¨¦cada, en 2007", explica Pedro Lancastre, director de la consultora inmobiliaria JLL. Pese al aumento a escala nacional, con un crecimiento del turismo por encima del 15% anual, el auge inmobiliario se concentra en Lisboa. Para lo bueno y para lo malo. Los precios suben, las empresas no encuentran oficinas, y los vecinos del barrio tienen que abandonar su vivienda de toda la vida por la subida de precios.
El pasado ejercicio la inversi¨®n inmobiliaria super¨® los 1.250 millones de euros, la m¨¢s alta desde 2006, con la ¨²nica excepci¨®n en 2015. "Ese a?o se juntaron todos los elementos favorables", explica Lancastre. "Los intereses bajos, la gran liquidez del mercado y mucha oferta. El pasado a?o no hubo tanta oferta de calidad, pues ya se hab¨ªa vendido. Es una ca¨ªda por falta de producto, no de inter¨¦s".
El alza de los precios y una peor oferta hizo dudar a m¨¢s de uno. La consultora de Remax Collection Catarina Garc¨ªa advierte a los inversores que quieran subirse a la ola que los precios en el centro de Lisboa ya est¨¢n muy altos como para obtener rendimientos inmediatos. "Un piso en el centro no se va a desvalorizar. Si compra para residencia, perfecto; si compra para inversi¨®n, no espere rendimientos del 6%, para eso hay cosas muy interesantes al otro lado del r¨ªo".
Cascais, m¨¢s caro que Serrano
El aumento de los precios est¨¢ acercando el valor medio del metro cuadrado de Lisboa a los de algunas capitales europeas, como es el caso de Madrid. Los 8.000 euros por metro cuadrado en la capital portuguesa a¨²n est¨¢n por debajo de los 10.000 de Madrid, pero van menguando las diferencias, hace una d¨¦cada abismales (de los 3.500 lisboetas a los 8.000 en Madrid).
Un apartamento en las principales arterias comerciales de Lisboa cuesta unos 9.000 euros el metro cuadrado, mientras que en la madrile?a calle de Serrano, la m¨¢s cara de la capital espa?ola, est¨¢ en torno a los 10.246 euros, seg¨²n los c¨¢lcu?los de Tecnicasa del pasado noviembre.
Sin embargo, ni la avenida Liberdade ni el barrio del Chiado son las zonas m¨¢s caras de lo que, a efectos de oferta inmobiliaria, se entiende por la gran Lisboa. Para encontrar la zona residencial m¨¢s cara hay que desplazarse 30 kil¨®metros, hasta Cascais. Comprar en la aristocr¨¢tica ciudad costera sale ahora hasta por 12.000 euros el metro cuadrado. La inversi¨®n inmobiliaria y la falta de vivienda atractivas para los extranjeros en Lisboa est¨¢ haciendo que aumente la demanda en la zona de la l¨ªnea costera que va de la capital a Estoril, pasando por Oeiras, Pa?o de Arcos, S?o Jo?o y S?o Pedro.
Atracci¨®n for¨¢nea
El boom inmobiliario se debe a que desde hace tres a?os la llegada de turistas aumenta por encima de los dos d¨ªgitos. Las compras son cosa de particulares extranjeros (sobre todo ingleses y franceses) y de fondos de inversi¨®n, seg¨²n JLL. Hay un 3% de compradores chinos que ya son un remanente del programa de visados dorados implementado en 2013 para estimular el mercado y captar dinero fresco en plena crisis. Estos visados de residencia se otorgan a cualquier extracomunitario que compra una vivienda de m¨¢s de 500.000 euros. "No ha disminuido el inter¨¦s chino", explica Patr¨ªcia Bar?o, responsable del ¨¢rea residencial en JLL, "sino que ha aumentado el inter¨¦s del resto del mundo. En 2015 compraron viviendas gente de 25 pa¨ªses y en 2016 ya eran personas con 43 nacionalidades diferentes. Hemos entrado en una din¨¢mica en que ya no es solo atractivo Portugal por los visados o por sus ventajas fiscales para jubilados, sino por su atractivo tur¨ªstico. Hay pa¨ªses que nos han descubierto ahora. Por esa raz¨®n el sector va a seguir creciendo", a?ade la ejecutiva.
De estos compradores extracomunitarios tambi¨¦n destacan los procedentes de Brasil. "El brasile?o es un cliente que busca vivienda grande, c¨®moda y junto al mar", explica Gustavo Soares, de Sotheby's. "Es el que m¨¢s se gasta, en torno a los 800.000 euros. No quiere saber nada del Lisboa hist¨®rico", a?ade.
La presi¨®n compradora se ha ido extendiendo por la ciudad. Si al inicio de la d¨¦cada comenz¨® por la deshabitada Baixa y sigui¨® por el barrio de Chiado, ahora los precios han aumentado en lugares fuera de la zona hist¨®rica como Campo de Ourique, Bel¨¦m o Pr¨ªncipe Real. Barrios humildes como Alfama y Mouraria comienzan a ser invivibles para los vecinos de toda la vida. Un apartamento de 37 metros cuadrados en la cresta de la Mouraria sale a 5.500 euros el metro, sin ascensor, sin garaje y con un acceso muy dif¨ªcil para personas con problemas de movilidad.
El Ayuntamiento de Lisboa, que ha visto lo ocurrido en el centro de Londres o en el centro de Barcelona, no quiere que pase lo mismo en su ciudad, por lo que ha puesto en marcha planes para aplicar alquileres sociales y preservar tiendas hist¨®ricas.
La consultora PriceWaterhouse (PwC) coloca un a?o m¨¢s a Lisboa como una de las mejores ciudades europeas para invertir en ladrillo. En el Emerging Trends in Real Estate de 2017, es la s¨¦ptima mejor opci¨®n en un total de 30 ciudades analizadas. Aunque en t¨¦rminos cuantitativos, las cifras que se mueven no son muy altas (unas 20 veces menores que las del l¨ªder, Londres), PwC asegura que el mercado est¨¢ lejos de haber tocado techo. Y, en el apartado hotelero, Lisboa ocupa el segundo lugar. En este momento hay en construcci¨®n 23 nuevos hoteles.
Lancastre no cree que la tendencia vaya a parar. "Si hay estabilidad fiscal y estabilidad pol¨ªtica, el auge inmobiliario de Lisboa va a continuar en los pr¨®ximos a?os".
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