Si est¨¢s negociando una hipoteca ?mejor el tipo fijo o el variable?

¡°Me sorprende que la opini¨®n p¨²blica luche tanto (y tan l¨®gicamente) en contra de las cl¨¢usulas suelo y a la vez defienda las hipotecas a tipos de inter¨¦s fijos¡±. As¨ª responde el director de la empresa de intermediaci¨®n financiera RN Tu soluci¨®n hipotecaria, Ricardo Gulias, a la pregunta sobre c¨®mo se puede explicar, desde el punto de vista del cliente, el ¨¦xito que est¨¢ teniendo las hipotecas con intereses fijos. ¡°Est¨¢ claro que la banca est¨¢ marcando un techo ¨Co un suelo, seg¨²n se mire¨C a los tipos de inter¨¦s en los pr¨®ximos a?os¡±. Seg¨²n advierte este asesor, ¡°en las ¨²ltimas fechas los tipos fijos han ido subiendo¡±. Sin embargo, otros expertos defienden que los cr¨¦ditos con intereses fijos tienen un atractivo imbatible para muchas familias que pueden compensar el mayor coste: seguridad y estabilidad. ?Qu¨¦ ventajas e inconvenientes tiene cada modalidad para los clientes?

Las hipotecas, por regla general, pueden tener un tipo de inter¨¦s variable o fijo.

En el variable, en su inmensa mayor¨ªa, se vinculan al eur¨ªbor. Este indicador fluct¨²a. Y los clientes pagar¨¢n el inter¨¦s que marque sumado a un diferencial que les imponga el banco. Es decir: quien contrata una hipoteca a eur¨ªbor +1, pagar¨¢ de intereses el 1% m¨¢s lo que indique el eur¨ªbor. Normalmente, (esto se fija por contrato) la entidad revisa cada a?o los intereses del pr¨¦stamo, y usar¨¢ como referencia el nivel al que el eur¨ªbor est¨¦ en el mes de la revisi¨®n. As¨ª, el cliente solo sabe cu¨¢nto pagar¨¢ con exactitud cada mes en el horizonte de un a?o y a lo largo de la vida de la hipoteca, los intereses van cambiando.

¡°El proceso de reducci¨®n de los costes de financiaci¨®n se puede dar por concluido¡±

En las hipotecas fijas, el cliente y el banco acuerdan un inter¨¦s estable para toda la vida del cr¨¦dito. A cambio de esa seguridad en las cuotas, en general los intereses aplicados son superiores a los que en ese momento indica el eur¨ªbor.

Auge de las hipotecas fijas

Los bancos se mueven en un entorno de pr¨¦stamos con intereses muy bajos, debido a que el tipo de inter¨¦s europeo, el eur¨ªbor cerr¨® en enero su duod¨¦cimo mes en negativo. Es decir, sobre el diferencial establecido por cada banco, el eur¨ªbor no suma nada. As¨ª, la necesidad de las entidades financieras de proteger sus m¨¢rgenes las empuja a apostar por las hipotecas a tipos fijos, que no se ven afectadas por lo que haga el ¨ªndice europeo.

La oferta encontr¨® la demanda y las cifras en este sentido son meridianas: si el 76,6% de las hipotecas que se constituyeron en junio del a?o pasado utilizaban un tipo de inter¨¦s variable, frente al 23,4% de tipo fijo, apenas cinco meses despu¨¦s, en noviembre, esta segunda modalidad ya caracterizaba el 31,8%, seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles del INE.

¡°Mi hipoteca la har¨ªa a tipo variable, buscando el mejor diferencial y las m¨ªnimas vinculaciones¡±

La Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) maneja estad¨ªsticas muy parecidas: ¡°En noviembre de 2016, las hipotecas concedidas sobre tipo fijo situaron su tasa en el 30,2%, lo que contrasta significativamente con el 5,7% de 2015¡±, reza su ¨²ltimo informe. ¡°La mayor contrataci¨®n de tipo fijo hace disminuir la cuota de las variables, pero aun as¨ª estas ¨²ltimas siguen siendo las hipotecas m¨¢s contratadas, contando con un 42,8% de cuota¡±. El 27% del cr¨¦dito restante corresponde a hipotecas mixtas, con un tipo fijo inicial durante un plazo de entre 1 y 10 a?os y un tipo variable el resto del tiempo.

El tipo fijo, m¨¢s caro pero estable

¡°Aunque los n¨²meros digan que es posible que con una hipoteca a tipo variable al final de los 30 a?os el cliente acabe pagando menos que con un tipo fijo, realmente, el que se endeude hoy a tipos fijos del 2% o 3% sabe que esa cuota va a ser estable¡±, subraya el economista de iAhorro Pau A. Montserrat, quien aconseja esta modalidad de pr¨¦stamo hipotecario sobre todo a las familias cuyas expectativas de ingresos no son muy altas y que no est¨¢n acostumbradas a ahorrar. ¡°Son una gran mayor¨ªa¡±, asegura. Cuando firman el cr¨¦dito, saben cu¨¢l ser¨¢ la cuota mensual que pagr¨¢n por su casa dentro de 10 o 15 a?os.

El experto afirma que no solo el tipo de inter¨¦s hace que una hipoteca sea buena o mala, sino que esta valoraci¨®n depende de las caracter¨ªsticas del deudor. ¡°El tipo variable convendr¨¢ m¨¢s a una familia que est¨¢ acostumbrada a ahorrar, porque ahora paga menos que con una hipoteca a tipo fijo y, cuando los tipos suban, podr¨¢ utilizar el colch¨®n que habr¨¢ constituido¡±, explica. Eso s¨ª, la forma m¨¢s prudente de contraer una hipoteca tipo variable es hacer que sea baja negociando a conciencia, para poder hacer frente al pago de las cuotas tambi¨¦n en el peor de los escenarios. El eur¨ªbor ahora est¨¢ en terreno negativo, pero en plena burbuja inmobiliaria lleg¨® a superar el 5%.

Intereses en ascenso

¡°Los tipos de inter¨¦s hipotecarios contin¨²an siendo muy reducidos y los costes de financiaci¨®n son un incentivo para la adquisici¨®n de vivienda¡±, se lee en el ¨²ltimo informe semestral del mercado inmobiliario de Bankinter, publicado este mes. Los analistas de la entidad, sin embargo, consideran que ¡°el proceso de reducci¨®n de los costes de financiaci¨®n se puede dar por concluido¡±. Parece que la carrera de los bancos a quien ofrece el tipo fijo m¨¢s bajo ya toca a su fin y que empieza la marcha atr¨¢s.

As¨ª lo atestiguan los niveles alcanzados en algunos bancos por el Tipo Anual Equivalente (TAE) de las hipotecas fijas, es decir, el tipo efectivamente comparable, puesto que toma en cuenta tanto el tipo nominal como los gastos y las comisiones, que pueden variar mucho de un banco a otro.

Al cotejar los datos recopilados este mi¨¦rcoles por iAhorro ¨Cun comparador de productos financieros¨C con los que public¨® el diario Cinco D¨ªas en noviembre, se encuentra que, por ejemplo, en estos cuatro meses el TAE de la Hipoteca Ahora Tipo Fijo de Liberbank para un pr¨¦stamo de 10 a?os ha subido 4,1 d¨¦cimas de punto, pasando del 2,76% al 3,17%. La Hipoteca Fija Expansi¨®n de Sabadell a 30 a?os, cuyo TAE se situaba en el 3,85% en noviembre, est¨¢ ahora en el 4,2%, con un incremento de 3,5 d¨¦cimas. La Hipoteca Mari Carmen, de Abanca, a 15 a?os registra un incremento de 2,9 d¨¦cimas, desde el 3,65% hasta el 3,94%.

Una variaci¨®n parecida a la que se registraba ayer en la hipoteca fija de BBVA a 15 a?os, cuyo TAE estaba ayer al 2,76%, 2,6 d¨¦cimas m¨¢s alto que en noviembre. Si el tipo de Bankinter para hipotecas a 10 a?os, que era del 2,82%, est¨¢ ahora en el 2,96%, ninguna variaci¨®n se se?ala el tipo de Kutxabank a 30 a?os que sigue al 3,05%. Bajan Ibercaja a 15 a?os, del 3,49% al 3,31%; y Santander, del 3,12% de noviembre al 3,07% actual.

El factor psicol¨®gico

Se trata de un?¡°endurecimiento¡± de la financiaci¨®n a las familias para adquisici¨®n de vivienda que ya constat¨® para el cuarto trimestre de 2016 el Banco de Espa?a, en una encuesta publicada el mes pasado. La banca achaca los encarecimientos, entre otras razones, a las previsiones que hace sobre las devoluciones de los montos cobrados por las cl¨¢usulas suelo abusivas, y de los gastos pagados por los clientes en notarios y registros y en concepto de impuesto de actos jur¨ªdicos documentados en el momento de constituir una hipoteca. El Banco de Espa?a para el trimestre en curso augura otra subida.

¡°Mi hipoteca, si puedo, la har¨ªa a tipo variable, buscando el mejor diferencial y las m¨ªnimas vinculaciones¡±, es decir, entre otros, los productos asociados como el seguro de vida, de hogar, la domiciliaci¨®n de ingresos, los planes de pensiones, afirma Gulias. ¡°Pero en la cuota hipotecaria entran otros factores, como el psicol¨®gico, la seguridad, la certeza de poder pagarla, o el miedo¡±, matiza.