Los propietarios de 550.000 viviendas podr¨ªan recuperar el pago de la plusval¨ªa municipal

Unas 550.000 viviendas en Espa?a podr¨ªan reclamar la devoluci¨®n del pago de la plusval¨ªa a los ayuntamientos por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisici¨®n si finalmente la sentencia del pasado mes de febrero del Tribunal Constitucional -que declaraba nulo el impuesto de plusval¨ªas del Ayuntamiento de Ir¨²n-, se traslada al ¨¢mbito estatal. El TC tiene otras cuestiones similares pendientes en otros ayuntamientos espa?oles y se espera que se pronuncie en el mismo sentido. Ese m¨¢s de medio mill¨®n de viviendas es el c¨¢lculo realizado por Tinsa a partir de sus estad¨ªsticas de evoluci¨®n del precio de la vivienda y de datos del Ministerio de Fomento y del Colegio de Registradores de la Propiedad. En esta bolsa de viviendas se incluyen tanto operaciones de compraventa, como donaciones, permutas y herencias, que tambi¨¦n est¨¢n gravadas con el pago de este impuesto.

La estimaci¨®n tiene en cuenta el n¨²mero de transmisiones de viviendas realizadas en Espa?a entre 2013 y 2016 (ya que pueden recurrirse las operaciones de los ¨²ltimos cuatro a?os), as¨ª como el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios.

La plusval¨ªa es uno de los impuestos, junto con el IBI, m¨¢s importantes para los municipios. Grava el incremento del valor del terreno generado en el momento de la transmisi¨®n de un inmueble, hasta un periodo m¨¢ximo de tenencia de 20 a?os. Sin embargo, para calcular el importe a liquidar por este impuesto se tiene en cuenta ¨²nicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los a?os que haya estado en manos del propietario. Una metodolog¨ªa que acaba mostrando que siempre existen plusval¨ªas, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado.

Marta Garc¨ªa, directora de consultor¨ªa t¨¦cnica de Tinsa, pone el ejemplo de una vivienda situada en el distrito de Carabanchel (Madrid) con un valor de mercado de 180.000 euros y cuyo valor catastral del suelo es de aproximadamente 52.000 euros. ¡°Seg¨²n los c¨¢lculos de la Administraci¨®n, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia en Espa?a (12 a?os), la plusval¨ªa municipal a liquidar ser¨ªan 5.000 euros. La realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa p¨¦rdida respecto a los 245.000 euros de valor de mercado que ten¨ªa en la fecha de su adquisici¨®n, en el a?o 2005¡±, explica Garc¨ªa.

El importe de la plusval¨ªa aumenta a medida que se incrementa el valor de mercado de la vivienda transmitida. Es el acso de un piso en el distrito de Tetu¨¢n (Madrid), que se adquiri¨® en 2005 por 420.000 euros y que actualmente tiene un valor de mercado de 350.000. Si se vendiera ahora este inmueble, el impuesto se elevar¨ªa a 9.890 euros, pese a que el propietario ha sufrido una p¨¦rdida patrimonial de 70.000 euros.

Para demostrar que no hay ganacias, ¡°las escrituras de la ¨²ltima y pen¨²ltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisi¨®n, no ser¨ªan referencias suficientes. Tampoco lo ser¨ªa una estad¨ªstica de variaci¨®n media del valor de la zona o c¨®digo postal donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evoluci¨®n al inmueble en concreto¡±, se?ala Garc¨ªa. El Tribunal Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe t¨¦cnico acreditativo y ¡°menciona de forma literal la valoraci¨®n pericial contradictoria como ejemplo de prueba v¨¢lida para demostrar la p¨¦rdida patrimonial¡±.

La sentencia del Tribunal Constitucional allana el camino para las reclamaciones en los casos de venta, herencia o donaci¨®n de inmuebles que han visto reducido su valor entre el momento de la adquisici¨®n y el de la transmisi¨®n. Hasta ahora, las impugnaciones de plusval¨ªas se han tramitado con una perspectiva de ¨¦xito muy incierta, ya que la interpretaci¨®n de si procede o no el cobro del impuesto correspond¨ªa al juez competente en cada caso y a la pericia de los letrados para demostrar la inexistencia de incremento de valor durante el periodo de tenencia del activo.