La burbuja inmobiliaria acecha a Espa?a
La escasez de cr¨¦dito y los bajos salarios contienen las compraventas y un mayor auge del precio de la vivienda, pero son parches que pal¨ªan la falta de medidas contra los excesos
El mercado de la vivienda en Espa?a ha vuelto a crecer en 2016 a un ritmo que no se ve¨ªa desde hace una d¨¦cada. Acostumbrado a los n¨²meros rojos que lo han acompa?ado durante los ¨²ltimos a?os, el sector se sacude el polvo de la inactividad, dice adi¨®s al ajuste y enfila una nueva fase de alegr¨ªas: las propiedades se revalorizan, se vuelven a construir nuevas promociones y se venden m¨¢s pisos (y cada vez m¨¢s sobre plano).
?Significa esto que se est¨¢n sentando las bases para una nueva burbuja inmobiliaria? ?Afecta a los ciudadanos que vayan a comprar o vender una casa? ?Hay motivos para la preocupaci¨®n? La respuesta de los que d¨ªa a d¨ªa analizan y trabajan en este sector es un¨¢nime al afirmar que el pa¨ªs est¨¢ en una etapa de normalizaci¨®n y no en el camino del desenfreno. La precariedad laboral, los bajos salarios y las pol¨ªticas de contenci¨®n del cr¨¦dito, tanto a particulares como a promotoras, est¨¢n haciendo de muro de contenci¨®n. De momento, estas son las ¨²nicas salvaguardas pero, de desaparecer, el mercado podr¨ªa volver a calentarse demasiado, ya que la Administraci¨®n espa?ola no ha tomado medidas para evitar otra burbuja. El Banco Central Europeo (BCE) reconoce que muchos pa¨ªses han comenzado a fortalecer sus pol¨ªticas de prudencia macroecon¨®mica en este sector, pero considera que es necesario hacer m¨¢s.
De hecho, tanto el BCE como el Fondo Monetario Internacional (FMI) ya han alertado de que se est¨¢n creando burbujas en los mercados inmobiliarios de Austria, B¨¦lgica, Dinamarca, Finlandia, Holanda, Luxemburgo, Reino Unido y Suecia. Pero de momento han dejado fuera a Espa?a, a pesar de que la vivienda se encareci¨® una media del 4,7% en 2016, su tercer repunte anual consecutivo y el m¨¢s elevado desde el ejercicio de 2007, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Adem¨¢s, el a?o pasado se vendieron 457.689 casas. Esta cifra no solo supone un incremento del 13,9% interanual, sino que para encontrar un ejercicio con m¨¢s transacciones hay que remontarse a 2010, recoge el Ministerio de Fomento.
Precisamente han sido estos crecimientos registrados durante el pasado a?o los que han hecho saltar las alarmas y han despertado el fantasma de la temida burbuja. El semanario brit¨¢nico The Economist alert¨® hace un par de semanas de que los precios de la vivienda en Espa?a est¨¢n a¨²n sobrevalorados un 16% en funci¨®n de los ingresos netos de los ciudadanos, a pesar de que desde 2007, cuando se alcanzaron las cotas m¨¢ximas, las casas se han devaluado casi un 40%. "La lectura que hay que hacer de esos datos es que hay un problema de deflaci¨®n de salarios e ingresos familiares y no tanto del precio de la vivienda y, adem¨¢s, no tiene en cuenta la econom¨ªa informal", explica Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, la mayor Socimi (sociedad cotizada de inversi¨®n inmobiliaria) del mercado espa?ol. No es la primera vez que la revista pone la lupa sobre Espa?a. Ya en 2003 avis¨® de que hab¨ªa una burbuja y advirti¨® contra el elevado n¨²mero de hipotecas a inter¨¦s variable.
"Actualmente no vemos signos de que se est¨¦ gestando una burbuja generalizada, aunque s¨ª detectamos cierto calentamiento de precios en determinadas localizaciones motivado principalmente por la escasez de oferta, sobre todo en determinados barrios de Madrid y Barcelona, donde el mercado se est¨¢ sobrecalentando por la falta de suelo finalista", dice David Mart¨ªnez, director general de la promotora residencial Aedas Homes, creada por el fondo estadounidense Castlelake. Cierto es que esta escasez de oferta y la demanda de inversores ¡ªauspiciada por una rentabilidad bruta anual del 8,8% y los bajos tipos de inter¨¦s¡ª est¨¢n jugando un papel importante en el fuerte incremento de precios que se est¨¢n registrando en las principales ciudades, especialmente en zonas concretas del centro de Madrid. Pero "por s¨ª sola esta demanda [la de inversores] no podr¨¢ mantener la subida a medio y largo plazo", razona Beatriz Corredor, exministra de Vivienda y actual directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores.
Demanda insuficiente
Los analistas consideran que los crecimientos en Espa?a no son suficientes para poner sobre la mesa la posibilidad de una nueva burbuja. La demanda no est¨¢ preparada para asumir subidas de los precios. "La situaci¨®n del mercado laboral, con altas tasas de temporalidad y bajos salarios, hace que sea dif¨ªcil en este momento hablar de una burbuja generalizada en el precio de la vivienda y menos que sea sostenida en el tiempo porque la demanda de base, la de los j¨®venes que compran su primera vivienda, es la que se est¨¢ viendo m¨¢s afectada, y eso tambi¨¦n impide que se ponga en marcha la rotaci¨®n en la propiedad de las casas de mayor precio", piensa Corredor.
El alquiler de desboca
En un pa¨ªs de propietarios (el 78,2% de los espa?oles tiene una vivienda en propiedad, seg¨²n Eurostat), que el alquiler est¨¦ desorbitado tambi¨¦n ha hecho saltar las alarmas. En 2016 las rentas subieron un 16% de media, y en el centro de la capital madrile?a los alquileres se cierran en menos de 48 horas, motivo por el que algunos expertos han aconsejado vigilar de cerca el arrendamiento. Aun as¨ª, el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, tambi¨¦n descarta una burbuja, aunque cree que el precio seguir¨¢ al alza este a?o en grandes ciudades y que Madrid y Barcelona se est¨¢n acercando a los niveles de precios de otras grandes capitales europeas. ?Culpa de los pisos tur¨ªsticos? La escasez de oferta est¨¢ presionando las rentas al alza. Pero "no tiene nada que ver con la irrupci¨®n del alquiler vacacional, sino con el d¨¦ficit de vivienda nueva". Est¨¢ por verse si el alquiler en Espa?a seguir¨¢ creciendo en tama?o (ahora tiene un peso del 22%) y si la demanda es fruto de la necesidad o motivada por un cambio real de mentalidad. "Parte es estructural y se quedar¨¢; en los pr¨®ximos a?os continuar¨¢ creciendo la tasa de alquiler", cree Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin. "Para mis hijos ya no tiene ning¨²n simbolismo comprar una casa o tener un coche", remata. "Muchos j¨®venes y nuevas familias han elegido el alquiler en los ¨²ltimos a?os en vez de la propiedad, debido a los precios desorbitados y a la dificultad de obtener cr¨¦ditos. Pero hoy no hablamos de una opci¨®n elegida por necesidad, sino por voluntad del inquilino", opina la directora del departamento de alquileres de Gilmar, Beatriz Alberte. En cambio, hay quien piensa que el grueso de estos alquileres "es forzado" y, adem¨¢s, lo ser¨¢ durante bastante tiempo porque "no se esperan cambios importantes en las tasas de desempleo", dice Joan Carles Amaro, de ESADE.
Aunque el empleo crece ¡ªla econom¨ªa cerr¨® 2016 con 413.000 trabajadores m¨¢s¡ª, la recuperaci¨®n econ¨®mica a¨²n no ha llegado a todos los ciudadanos y "el esfuerzo anual que los hogares destinan a la compra de la vivienda sigue siendo del 33,5%, cuando en otros pa¨ªses europeos est¨¢ por debajo del 30%", se?ala Joan Carles Amaro, colaborador del Departamento de Econom¨ªa y Finanzas de ESADE.
En los a?os previos a la explosi¨®n de la burbuja, en el portal de Idealista alertaron de que el mercado se estaba sobrecalentando. Fueron tachados de agoreros. Hoy, Fernando Encinar, su jefe de estudios, defiende la tesis contraria: "No hay ni punto de comparaci¨®n con lo que vivimos desde finales de los a?os noventa hasta 2008. Y lo que algunos llaman burbuja, nosotros lo llamamos normalizaci¨®n. Tarde o temprano el sector inmobiliario espa?ol ten¨ªa que dar se?ales de vida, y esto no est¨¢ ocurriendo por igual en todo el Estado". Y prosigue su rotundo mensaje: "No s¨¦ c¨®mo podemos estar pensando en que hay riesgo de burbuja cuando en un pa¨ªs con 45 millones de habitantes se inician menos de 100.000 casas al a?o y el acceso al cr¨¦dito hipotecario todav¨ªa est¨¢ reservado a los que tienen ahorros. No me explico qu¨¦ datos barajan los que hablan de burbuja. ?Que los precios suben? Por supuesto, pero solo en algunos productos y zonas". Esto es as¨ª porque la acusada disparidad de precios entre diferentes ubicaciones sigue dibujando un mercado a distintas velocidades. Los inmuebles se encarecen por encima de la media nacional en Baleares, Barcelona, M¨¢laga, Madrid y Las Palmas, seg¨²n el Servicio de Estudios de BBVA. Pero, en el resto, el precio cambia a marchas m¨¢s bajas o, simplemente, no cambia.
"Los que estamos en Madrid s¨ª podemos tener la sensaci¨®n de que hay una burbuja, pero para una persona que vive en Toledo o Castell¨®n el mercado est¨¢ muerto", dice Jos¨¦ Luis Bartolom¨¦, consultor y asesor inmobiliario. "Todav¨ªa quedan regiones de Espa?a donde los precios contin¨²an cayendo a?o tras a?o y la falta de demanda no hace prever un cambio a medio plazo", seg¨²n Encinar.
Uno de los culpables de que se cuestione si se est¨¢ gestando una nueva etapa de descontroles es la escasez de suelo, que ya es un 13% m¨¢s caro de media que hace un a?o. La subida es tres veces mayor que el repunte experimentado por la vivienda. El suelo finalista, es decir, listo para construir, se agota. Por ejemplo, en Madrid se acabar¨ªa en poco m¨¢s de seis a?os, seg¨²n la tasadora Tinsa, que detecta fuertes subidas en determinadas ubicaciones. Subidas que en algunos desarrollos madrile?os han llegado al 50%, que pueden desembocar en especulaci¨®n y que s¨ª preocupan a una parte del sector.
Coste del suelo
Otros le restan importancia. "Los porcentajes de incremento de precios de la vivienda y del suelo van a ser muy llamativos, pero eso no significa que estemos entrando en una burbuja, sino que partimos de un mercado que se hundi¨® durante ocho a?os", opina Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea. Para explicar que el precio de los terrenos suba tres veces m¨¢s que el de las casas, este experto alega: "Los incrementos porcentuales del precio de la vivienda tienen una r¨¢pida transmisi¨®n al precio del suelo en porcentajes que se sit¨²an entre el doble y el triple que ¨¦stos".
Alguien podr¨ªa echar la vista atr¨¢s en este instante y recordar aquellas informaciones all¨¢ por 2007 cuando los promotores y servicios de estudios confirmaban un "aterrizaje suave" de la vivienda y ped¨ªan tranquilidad. ?Por qu¨¦ no pensar lo mismo en esta ocasi¨®n? Los expertos se?alan varios motivos. Por un lado, porque no hay exceso de financiaci¨®n ni pr¨¦stamos f¨¢ciles a gente que no tiene solvencia econ¨®mica suficiente para comprar casa. Las entidades financieras concedieron 281.328 hipotecas nuevas en 2016, un 14% m¨¢s que un a?o antes, pero la cifra a¨²n queda lejos de las 835.056 firmadas en 2008. "Los s¨ªntomas de una burbuja son una expansi¨®n del cr¨¦dito muy fuerte con precios de la vivienda inflados, y esto no est¨¢ ocurriendo porque solo se concede un 15% de lo que se lleg¨® a dar durante el auge", arguye Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE Espa?a. En la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca (AEB) recuerdan, adem¨¢s, que las familias siguen ajustando su deuda: el saldo vivo hipotecario baj¨® un 4,4% en 2016.
"Si no llegamos a una situaci¨®n de burbuja de cr¨¦dito, lo previsible es que el sector inmobiliario vaya sufriendo ajustes conforme a los ciclos econ¨®micos", argumenta Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Recuerda Ripoll que "en la etapa final del anterior ciclo se concedieron nuevas hipotecas como mero instrumento de refinanciaci¨®n o para financiar productos de consumo". Y muchas con plazos de amortizaci¨®n de hasta 40 a?os, cuando la media actual se sit¨²a en 23.
Ahora, "las hipotecas con LTV [financiaci¨®n m¨¢xima] superior al 80% apenas suponen el 8% del total. Los bancos financian a las familias en unas condiciones muy favorables en cuanto a tipos y plazos, pero tambi¨¦n de forma responsable", se?ala Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez Campuzano, portavoz de la AEB. Y adem¨¢s, los cr¨¦ditos hipotecarios a tipo fijo van ganando m¨¢s peso: en 2016 han supuesto el 31% del total, seg¨²n BBVA Research. Por su parte, el cr¨¦dito nuevo, sobre todo el concedido a las familias, registr¨® en enero un incremento del 22% en t¨¦rminos anuales. Buena parte de esa subida se debi¨® a un alza interanual extraordinaria del 28,4% de los pr¨¦stamos destinados a la adquisici¨®n de vivienda, seg¨²n el Ministerio de Fomento.
Ya no hay barra libre
Por otro lado, las promotoras ya no tienen barra libre de cr¨¦ditos para la compra de suelos, un lugar que han ocupado los fondos internacionales que se han convertido en los aut¨¦nticos financiadores de nuevos terrenos para levantar casas. Hace pocos d¨ªas, el ministro de Econom¨ªa, Luis de Guindos, ped¨ªa racionalidad para evitar nuevos pelotazos, a pesar de que el sector insiste en que hoy hay un mayor control de los riesgos: "B¨¢sicamente se financian los costes de construcci¨®n y no el suelo, y adicionalmente el grado de preventas exigido es lo suficientemente amplio como para garantizar la viabilidad del proyecto", explica el director general de Aedas Homes. La banca exige que entre el 60% y el 70% de la promoci¨®n tenga comprador. Y por si fuera poco, "existe la figura del project monitoring, una persona que est¨¢ en la obra y que vigila que se construya en plazo y no se vaya en n¨²meros, ya que antes se empleaba el dinero en comprar otros suelos y no en construir las casas", explica Bartolom¨¦.
A diferencia de los a?os del auge desenfrenado, cuando gracias a la financiaci¨®n f¨¢cil de los bancos los promotores asum¨ªan la construcci¨®n sin analizar a fondo la demanda de los compradores, "la promoci¨®n inmobiliaria actual se apoya en el equity", a?ade Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor de Direcci¨®n Financiera de IESE Business School, cree que "s¨ª se est¨¢ dando la racionalidad y que los bancos solo est¨¢n dispuestos a saltarse alguna barrera m¨ªnima de prudencia cuando se trata de dar salida a un adjudicado".
Tambi¨¦n hay otros argumentos que alejan viejos fantasmas. Los visados de obra nueva para uso residencial han tenido un importante crecimiento del 29% en 2016, pero esas 64.038 autorizaciones est¨¢n muy lejos del m¨¢ximo alcanzado en 2006 (con 865.561). "Aunque se prev¨¦ un aumento en el n¨²mero de casas anuales construidas, por suerte nunca se llegar¨¢ a la cifra de los a?os previos a la crisis. Este es un mercado que a¨²n puede multiplicarse por dos o por tres, alcanzando las 150.000 unidades anuales, una cifra que puede soportar de una manera sana", narra Velayos.
Fase alcista
As¨ª, con pulsaciones pero sin taquicardias, el sector residencial encara este a?o una fase de crecimiento que viene a consolidar la recuperaci¨®n que t¨ªmidamente inici¨® en 2014. El n¨²mero de compraventas se estabilizar¨¢ a corto plazo en 600.000 viviendas anuales, de las que unas 150.000 ser¨¢n nuevas ¡ªla proporci¨®n ser¨¢ 25% de nueva planta y 75% usadas¡ª, seg¨²n las estimaciones del IESE. "Y esperamos unos crecimientos de precios suaves en el medio plazo, puesto que la capacidad de compra del ciudadano medio no se est¨¢ recuperando a un ritmo que permita mayores aumentos", dice el profesor Jos¨¦ Luis Su¨¢rez.
Seg¨²n BBVA Research, las perspectivas indican una evoluci¨®n positiva: en 2017 la venta de viviendas aumentar¨¢ un 7%, una cifra m¨¢s moderada que la de 2016. La edificaci¨®n se disparar¨¢ un 24%, y la subida del precio de las viviendas ser¨¢ del 2,5%. Bankinter sit¨²a el encarecimiento entre el 3% y el 4% durante los pr¨®ximos dos a?os. Ahora bien, la entidad considera que "las oportunidades de compra se van agotando y el potencial alcista de los precios es ya m¨¢s limitado".
En cuanto a las hipotecas, la nueva ley hipotecaria que desarrolla el Gobierno y los distintos procesos judiciales, "pueden afectar tanto a la oferta crediticia como al precio de las hipotecas", avisa el presidente de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), Santos Gonz¨¢lez, que pronostica que a lo largo de este a?o es previsible que los tipos de inter¨¦s dejen de estar en terreno negativo. La devoluci¨®n de las cl¨¢usulas suelo y el reembolso de los gastos de formalizaci¨®n de la hipoteca marcar¨¢n el rumbo del mercado a lo largo del a?o, lo que implicar¨¢ hipotecas m¨¢s caras y exigentes.
Aunque no haya miedo a una burbuja a corto plazo, ?volveremos a cometer los mismos errores? Encinar, de Idealista, cree que estos a?os de crisis han cambiado muchas cosas en la mentalidad de los espa?oles y que los tres grandes mantras que hab¨ªa en el imaginario colectivo han demostrado ser falsos: "la vivienda nunca baja", "nunca vender¨¦ por debajo de lo que pagu¨¦" y "alquilar es tirar el dinero". No todos son tan optimistas. "No lo descartar¨ªa, la memoria a veces falla y de aqu¨ª a 10 a?os si se volviesen a conceder pr¨¦stamos a troche y moche se acabar¨¢ en el mismo sitio. Es m¨¢s, si ahora mismo nos dieran pr¨¦stamos sin mirar, la volver¨ªamos a liar", reflexiona Joan Carles Amaro, profesor de ESADE.
Los fondos marcan el rumbo
Los fondos de inversi¨®n oportunistas siguen liderando la recuperaci¨®n del sector inmobiliario espa?ol, ahora construyendo viviendas. "Van a liderar el proceso de consolidaci¨®n con una perspectiva de tres a cinco a?os y no esperamos que abandonen Espa?a en ese periodo", dice Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. ?Qui¨¦nes van a ser los grandes promotores residenciales? "Esas sociedades cotizadas y tres o cuatro promotores tradicionales gestionados por familias que ya disfrutan de financiaci¨®n alternativa a la hipotecaria. En total, esperamos que despunten una docena de sociedades promotoras que supongan en torno al 10% o 15% de la oferta anual de viviendas y el resto estar¨¢ muy ligado al promotor local dependiente de la financiaci¨®n hipotecaria", argumenta este experto. "La aparici¨®n de estos nuevos actores, que cuentan con un fuerte m¨²sculo financiero que los apoya, es la prueba de que nuestro modelo ha transformado el sector de la promoci¨®n residencial", considera Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, compa?¨ªa del fondo Lone Star que ha protagonizado la primera salida a Bolsa de una inmobiliaria en una d¨¦cada (efectiva el pr¨®ximo 29 de marzo). Y no ser¨¢ la ¨²ltima. "En torno a media docena estar¨¢n cotizando en los pr¨®ximos tres a?os", pronostica Echavarren. "Los mercados de capitales son la v¨ªa natural de financiaci¨®n de grandes promotoras inmobiliarias para adquisiciones de activos a largo plazo, en este caso de suelo".
Inversi¨®n r¨¦cord no residencial
Fuera del mercado de la vivienda, la inversi¨®n en activos no residenciales se sit¨²a en vol¨²menes incluso superiores a los mejores a?os del boom. 2016 cerr¨® con casi 14.000 millones invertidos, seg¨²n CBRE. Por tercer a?o consecutivo, vuelve a batir r¨¦cord y "somos el cuarto pa¨ªs en inversi¨®n inmobiliaria", apunta Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de la consultora en Espa?a. "Profesionalmente hac¨ªa mucho que no ve¨ªa y, sobre todo, no viv¨ªa un periodo de esta magnitud y es un lujo; se ha terminado la fase de contracci¨®n de yields y est¨¢n empezando los crecimientos de las rentas, as¨ª que tenemos por delante un ciclo positivo que durar¨¢ de tres a cinco a?os", cree Ismael Clemente. Para el consejero delegado de Merlin, "no es lo mismo trabajar con viento de cola que con viento de cara". Y el viento de cara da por igual a todos los sectores no residenciales (oficinas, inmuebles comerciales, log¨ªsticos y hoteles). En 2016 el sector m¨¢s activo fue el de oficinas, con algo m¨¢s de 4.800 millones de euros, seg¨²n CBRE. "Durante los ¨²ltimos trimestres, las rentas de las mejores oficinas en Madrid y Barcelona se incrementaron gradualmente, aunque todav¨ªa est¨¢n muy por debajo de las mayores ciudades europeas", se?ala Jos¨¦ Miguel Seti¨¦n, director del ¨¢rea de oficinas de JLL. En retail, "el volumen de inversi¨®n cerr¨® el a?o en los 3.000 millones de euros y de cara a 2017 el inter¨¦s de los inversores contin¨²a, pero tambi¨¦n es probable que suframos la falta de producto disponible para atender la demanda inversora", cuenta Sergio Fernandes, director del ¨¢rea de retail de JLL. Para terminar, inversores, socimis y grupos internacionales cerraron compras de hoteles en Espa?a por valor de 2.155 millones de euros. Esta cifra es la segunda mejor de la d¨¦cada. "El mercado hotelero nacional ha cerrado 2016 presumiendo de atravesar un gran momento. El inter¨¦s de los inversores por nuestro pa¨ªs sigue siendo muy elevado", indica Luis Arsuaga, director de JLL Hotels & Hospitality Group para Espa?a y Portugal.
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