El comprador extranjero impulsa el mercado de las segundas residencias
La demanda de viviendas vacacionales vuelve a crecer tras una d¨¦cada de crisis
El mercado de las segundas residencias vuelve a crecer. Una d¨¦cada despu¨¦s de su desplome, las ventas en la costa se incrementan a un ritmo de dos d¨ªgitos impulsadas sobre todo por los extranjeros, que en 2016 realizaron el 13,7% de todas las compras. En provincias como Alicante llegaron a suponer incluso la mitad. Y ello a pesar de que las compras de los brit¨¢nicos, los principales clientes, perdieron fuelle a lo largo del a?o por la devaluaci¨®n de la libra. Pero la recuperaci¨®n va por barrios. Las provincias con m¨¢s stock de la ¨¦poca de la burbuja y que dependen del turismo nacional siguen rezagadas. En cambio, en otras ya vuelve a haber gr¨²as para acoger a m¨¢s extranjeros que quieren tener su segunda vivienda en Espa?a.
El 'Brexit' pasa factura
Los brit¨¢nicos son los primeros compradores extranjeros de vivienda en Espa?a. El a?o pasado adquirieron 10.552 viviendas, el 13,74% de las compras de clientes for¨¢neos, seg¨²n el Colegio de Registradores. Eso supone un 6% m¨¢s que el a?o pasado, pero los registradores advierten de que las compras de brit¨¢nicos llevan cuatro trimestres¡± bajando y perdiendo peso. ¡°Las consecuencias del ¡®Brexit¡¯ y, especialmente, por lo que respecta al comportamiento de su moneda, se est¨¢n haciendo notar¡±, apuntan en su ¨²ltimo informe trimestral.
Mark Stuckin, del observatorio de vivienda vacacional Shario.org, explica que la decisi¨®n de salir de la UE s¨ª ¡°se ha notado mucho¡±. ¡°La demanda brit¨¢nica ha ca¨ªdo alrededor del 28%, sobre todo por la devaluaci¨®n de la libra¡±, asegura Stuckin, quien afirma que a lo largo del tiempo se ha constatado la correlaci¨®n entre el tipo de cambio y las ventas. Fuentes del sector lo corroboran y aseguran que ha implicado ajustar precios. Algunas franquicias de Engel & Volkers vieron c¨®mo tras el refer¨¦ndum se paralizaron e incluso cancelaron compraventas, aunque luego volvieron a remontar.
Espa?a vivi¨® durante la ¨¦poca de la burbuja inmobiliaria un particular boom de las segundas residencias, en especial en el litoral mediterr¨¢neo. La llegada de la recesi¨®n y la destrucci¨®n de empleo borraron de un plumazo la demanda nacional, mientras que la extranjera se alejaba tras ver el desplome de precios y la inseguridad jur¨ªdica causada por varios casos de corrupci¨®n. Hoy ese comprador ha vuelto. Seg¨²n el Colegio de Registradores, el a?o pasado los extranjeros compraron 55.512 viviendas en Espa?a. Eso supone un incremento del 18,8% respecto al a?o anterior y el 13,74% de todas las ventas que se realizaron, una de las mayores proporciones de la serie hist¨®rica.
¡°Despu¨¦s de una primera fase en la que se recuper¨® la primera vivienda en Madrid y Barcelona, y luego otras capitales, vemos una clara recuperaci¨®n del turismo residencial. El a?o pasado la demanda subi¨® un 20% y este a?o prevemos que siga haci¨¦ndolo alrededor de un 13%¡±, explica Jos¨¦ Peral, director de Comercializaci¨®n y Marketing de Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell.
Sin despegar en el norte
En algunas provincias, el inversor extranjero est¨¢ dejando m¨¢s huella que el comprador nacional. Es el caso, seg¨²n Solvia, de Alicante (50%), Tarragona (30%) o Murcia (27%). ¡°Hay zonas que se empezaron a recuperar m¨¢s pronto y en las que ya es tarde para invertir, como Mallorca o algunas localidades de la Costa del Sol¡±, asegura Constanza Maya, directora general de franquicias de Espa?a y Portugal de la multinacional Engel & V?lkers.
El mercado, sin embargo, se recupera a varias velocidades. ¡°Se puede hablar incluso de microzonas¡±, matiza Peral. Para empezar, la vivienda vacacional en el norte de Espa?a sigue sin despegar. ¡°Hay un cierto aumento de la actividad, pero cuesta mucho m¨¢s que despegue porque depende de la demanda nacional¡±, asegura Maya. Pero esas diferencias tambi¨¦n se dan dentro de la costa mediterr¨¢nea. En informe publicado el a?o pasado, la firma de tasaci¨®n Tinsa constat¨® una ¡°recuperaci¨®n progresiva, aunque selectiva¡±, del mercado. Si bien en el primer trimestre los precios crecieron el 6,4% en la costa mediterr¨¢nea, para este a?o sigue observando esa tendencia.
En un informe preliminar, Tinsa sostiene que ¡°incluso en localizaciones pr¨®ximas puede haber grandes diferencias dependendiendo de la existencia o no de sobreoferta pendiente de venta, que, por lo general, se comercializa con importantes descuentos y presiona a la baja el mercado¡±. Por ejemplo, Tinsa destaca que mientras que Mallorca ¡°sigue siendo muy atractiva para invertir¡±, lo cual est¨¢ provocando un crecimiento de precios en compraventas y alquileres, en Menorca ¡°el mercado est¨¢ pr¨¢cticamente parado¡± y, al margen de los chalets y casas de lujo, las viviendas de los bancos a¨²n se est¨¢n vendiendo con ¡°bastante descuento¡±, lo cual afecta al resto del parque de pisos.
El tir¨®n de la segunda residencia ha supuesto que en algunas zonas se hayan puesto en marcha nuevas promociones. Tinsa apunta el caso de Alicante, donde hay varios edificios en marcha con precios un 5% m¨¢s altos o Estepona (M¨¢laga) tiene otras ocho o nueve tambi¨¦n m¨¢s caras. De ese aumento por el inter¨¦s por construir segundas residencias dan fe los tasadores.Lee Mays, secretario de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor ¡ªque agrupa a 23 sociedades de tasaci¨®n¡ª el a?o pasado se constat¨® un ¡°repunte significativo¡± de las valoraciones de edificios y viviendas de segunda residencia en construcci¨®n o rehabilitaci¨®n. En concreto, el volumen de tasaciones creci¨® el 105% y el valor medio de las casas creci¨® el 23%. ¡°Estos datos confirman que la inversi¨®n en inmuebles comienza a repuntar¡±, asegura Mays.
La evoluci¨®n de la costa mediterr¨¢nea
Costa del Sol. Seg¨²n Tinsa, en la zona entre Torremolinos y Mijas la "t¨®nica general" es la estabilizaci¨®n de precios. Entre M¨¢laga y Axarqu¨ªa y Estepona los precios est¨¢n subiendo. Marbella, seg¨²n Engel & Volkers, est¨¢ quedando "estancada" para los inversores tras los esc¨¢ndalos urban¨ªsticos que ha vivido la ciudad.
Murcia. Seg¨²n Mark Stuckin, de Shario.org, el mercado vuelve a crecer, de modo que el pasado mes de febrero lo hizo un 5%. De acuerdo con los datos de Solvia, en la regi¨®n hab¨ªa mucho 'stock' que se ha ido liquidando. La demanda, dicen, se concentra en la zona de Los Alc¨¢ceres.
Alicante. Es una de las provincias con m¨¢s demanda extranjera, que compran alrededor de la mitad de las casas. La inversi¨®n es fuerte sobre todo, seg¨²n Tinsa, en la zona que va de Orihuela a Torre de la Horadada.
Castell¨®n. Es una de las zonas que ha quedado m¨¢s rezagadas en la recuperaci¨®n a causa del gran 'stock' de viviendas que a¨²n arrastra de la burbuja inmobiliaria.
Costa Brava. Seg¨²n Engel & Volkers, el litoral gerundense responde bien y crece de forma "moderada". El sector apunta que la costa catalana, en general, se est¨¢ viendo favorecida por la atracci¨®n que tiene para los extranjeros Barcelona.
Baleares. El mercado va a varias velocidades. En Mallorca los precios y la demanda sube, mientras que Menorca sigue paralizada, seg¨²n Tinsa.
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