C¨®mo puedo subastar un bien embargado sin acudir al juzgado

Durante un proceso judicial, los bienes embargados se pueden vender en p¨²blica subasta al que aparezca como mejor postor. Pero no siempre hay que acudir a un juez para vender un bien o un derecho determinado en subasta: tambi¨¦n el notario puede organizar una subasta, como ya suced¨ªa desde hace tiempo para casos particulares, y ahora se le permite con car¨¢cter general en los art¨ªculos 72 y siguientes de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 (LN), en la redacci¨®n dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicci¨®n Voluntaria (LJV). Esta situaci¨®n puede producirse bien porque as¨ª lo imponga una norma, una resoluci¨®n judicial o administrativa, bien porque lo establezca una cl¨¢usula contractual o testamentaria, lo indique un laudo arbitral, un acuerdo de mediaci¨®n o un pacto especial que conste en documento p¨²blico, o simplemente porque lo decidan as¨ª los interesados (¨¦sta es la propiamente denominada subasta voluntaria).

De todos estos casos el ¨²nico que puede resultar m¨¢s controvertido es aqu¨¦l donde la obligaci¨®n de enajenar nace de una cl¨¢usula contractual ¨Cseg¨²n permite el art. 129 de la Ley Hipotecaria (LH)¨C, porque podr¨ªa resultar impuesta al consumidor o usuario y vulnerar en tal sentido la Directiva europea 93/13, al procederse a una ejecuci¨®n de un bien sin que un tribunal se pronuncie sobre la posible abusividad de alguna de las cl¨¢usulas. Sin embargo, en relaci¨®n con esta cuesti¨®n, se ha pronunciado recientemente la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia n¨²m. 483/2016, de 14 de julio, ratificando la validez de las estipulaciones que establecen la venta extrajudicial del bien. En primer lugar, la sentencia aclara que a dicha cl¨¢usula no se le aplica el control de transparencia (esto es, si se ha dado al consumidor una informaci¨®n precisa y clara sobre la carga econ¨®mica y jur¨ªdica que supone el contrato), que es exclusivo de las que fundamentan el contrato, sino que el que hay que aplicar es el control de contenido (esto es, si desequilibra el contrato en perjuicio del consumidor). Y en relaci¨®n con este punto, concluye que no hay vicio alguno en dicha cl¨¢usula, porque, aunque en el momento de firma de los contratos no se preve¨ªa (como s¨ª sucede actualmente) que el notario analice el car¨¢cter abusivo de las cl¨¢usulas, el sistema permit¨ªa al consumidor acudir a la v¨ªa judicial desde que se le notificaba la ejecuci¨®n, y adem¨¢s, en el caso de autos, no se discut¨ªa la abusividad de ninguna otra cl¨¢usula, por lo que la de sometimiento a venta extrajudicial, por s¨ª misma, no puede entenderse como desequilibrante (como tambi¨¦n ha dicho el Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea en sentencia de 10 de septiembre de 2014).

La intervenci¨®n del notario en la subasta aporta la seguridad propia de la fe p¨²blica, en lo que respecta a la identidad y capacidad del promotor de la subasta, y de su legitimidad para instarla. Antes de instar su celebraci¨®n, el notario comunicar¨¢ al Registro P¨²blico Concursal la existencia de la subasta, para que ¨¦ste pueda notificarle cualquier asiento que se refiera a ese bien. Tambi¨¦n el notario se encargar¨¢ de solicitar por v¨ªa electr¨®nica la certificaci¨®n registral de dominio y cargas, para conocer la situaci¨®n exacta del bien inmueble que se va a subastar.

Como se?ala el art. 73.2 LN, hay que acreditar ¡°la propiedad del bien o derecho a subastar o su legitimaci¨®n para disponer de ¨¦l, la libertad o estado de cargas del bien o derecho, la situaci¨®n arrendaticia y posesoria, el estado f¨ªsico en que se encuentre, obligaciones pendientes, valoraci¨®n para la subasta y cuantas circunstancias tengan influencia en su valor, as¨ª como, en su caso, la representaci¨®n con que act¨²e¡±. Una vez realizadas esas actuaciones, se env¨ªa la informaci¨®n al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Bolet¨ªn Oficial del Estado, para que proceda a realizar la subasta electr¨®nicamente. En este punto conviene recordar que desde hace un a?o, todas las subastas judiciales, administrativas y notariales se realizan de forma centralizada y por v¨ªa telem¨¢tica a trav¨¦s del citado Portal.

Al titular del bien o derecho subastado, salvo que sea el propio solicitante, se le notificar¨¢ todo el procedimiento, por si quisiera personarse a defender sus intereses. E igualmente se har¨¢ con los titulares de derechos y cargas que consten en la certificaci¨®n emitida por el Registro, as¨ª como con los arrendatarios u ocupantes que pudiera haber (art. 74.2 LN). Si el titular del bien comparece ante el notario oponi¨¦ndose a la subasta, ¨¦ste lo har¨¢ constar en un acta, as¨ª como las razones que aduzca y documentos que acompa?e; pero s¨®lo se suspender¨¢ la subasta si se acredita la interposici¨®n de la correspondiente demanda (art. 74.4 LN). Otras causas de suspensi¨®n del expediente son la aportaci¨®n de resoluci¨®n judicial que tiene la deuda por inexistente o extinguida, la acreditaci¨®n de causa criminal abierta relativa a la falsedad del t¨ªtulo por el que se procede, la declaraci¨®n de concurso del deudor, la pendencia de una tercer¨ªa de dominio sobre el bien subastado, o la preexistencia de una subasta notarial o judicial sobre ese mismo bien o derecho (art. 76 LN).

Para fijar el valor de salida del bien o derecho subastados, por debajo del cual no se admitir¨¢n pujas, caben varias opciones: que est¨¦ fijado contractualmente, que pueda establecerlo por s¨ª mismo el propio solicitante, o que lo haga un perito designado por el notario (art. 74.3 LN).

Una vez fijado el valor de salida, la convocatoria de la subasta se anuncia con al menos 24 horas de antelaci¨®n al momento de inicio de las posibles pujas, y en ella se indicar¨¢n los datos esenciales del bien que se vende, especialmente la cantidad m¨ªnima admisible para la licitaci¨®n. Tambi¨¦n se indicar¨¢, en su caso, la posibilidad de visitar el objeto subastado (art. 74.1 LN). La subasta se celebrar¨¢, como se ha dicho, electr¨®nicamente, a trav¨¦s del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Bolet¨ªn Oficial del Estado (art. 75 LN). Se admitir¨¢n pujas ¨Csiempre superiores al valor de salida¨C, durante los veinte d¨ªas naturales siguientes a su apertura, previa consignaci¨®n del 5% del valor de salida (salvo que se trate del solicitante).

Finalizado el plazo previsto, el Portal notificar¨¢ al notario la puja que hubiera resultado vencedora. En el acta notarial subsiguiente se har¨¢n constar todos los datos relativos a la subasta, y ella servir¨¢ como t¨ªtulo de adquisici¨®n del bien para el rematante. Si se requiriera escritura p¨²blica de venta, deber¨¢ otorgarla el titular del bien y, si no lo hiciera, se podr¨¢ solicitar del tribunal competente que supla su voluntad a tenor de lo dispuesto en el art. 708 LEC.

En definitiva, se puede sostener que por esa v¨ªa notarial se puede conseguir la venta de un bien o derecho de una forma m¨¢s r¨¢pida que a trav¨¦s de los tr¨¢mites judiciales, y con la misma seguridad para el adjudicatario y garant¨ªas para los afectados que ofrece el proceso de ejecuci¨®n judicial.

La serie sobre Jurisdicci¨®n Voluntaria es fruto de la colaboraci¨®n entre el Ministerio de Justicia y la Fundaci¨®n Wolters Kluwer.

Julio Banacloche Palao Catedr¨¢tico Derecho Procesal UCM