La compra de una vivienda sobre plano tiene premio

Con el regreso de la construcci¨®n de viviendas nuevas, vuelve la compra sobre plano, una modalidad erradicada en los a?os de crisis que ahora es elegida de nuevo por los compradores de casa. Y lo es porque tiene algunas ventajas incontestables sobre la adquisici¨®n de las ¨²ltimas viviendas, ya terminadas o a punto de finalizar, de cualquier promoci¨®n.

La que m¨¢s interesa en este momento al comprador es el ahorro sobre el precio al que se venden las ¨²ltimas unidades de la promoci¨®n. "En momentos alcistas de precios como en el que estamos, con subidas de entre el 5% y el 7% anual, se puede comprar m¨¢s barato si se hace sobre plano y a precio cerrado", dice Daniel Cuervo, secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE). Teniendo en cuenta que el plazo de construcci¨®n de una promoci¨®n est¨¢ entre 18 y 24 meses, "el paso del tiempo va en perjuicio del que compra al final y en beneficio del que compra ahora", a?ade. "En un escenario como el actual, de tendencia de precios al alza, permite comprar sin posibles incrementos acumulados", coincide Manuel Balcells, director general de Inbisa Inmobiliaria.

De aqu¨ª a 2019, cuando acabe la obra, la vivienda se habr¨¢ revalorizado. ?Cu¨¢nto? "Aproximadamente compras un 15% m¨¢s caro con entrega inmediata que sobre plano, aunque depende de la historia del proyecto", dice ?lvaro Marcos, responsable de comercializaci¨®n de Aedas Homes. Ocurre justo lo contrario en ciclos bajistas en los que los precios hacen que la compra sobre plano no siempre sea la mejor decisi¨®n.

Adem¨¢s, es una pr¨¢ctica frecuente que las promotoras fijen una estrategia de tarificaci¨®n en la que se bonifique a los clientes que compran al comienzo y se penalice seg¨²n avanza la obra. "Se premia al cliente por su confianza y por ayudar con su decisi¨®n a hacer viable comercialmente el proyecto", explica Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. Estas bonificaciones se fijan en funci¨®n del importe de la vivienda, pero la horquilla va del 5% al 10% del precio. Esta promotora ha sido una de las primeras en premiar e incentivar de otra forma al comprador sobre plano con un seguro que cubre cualquier contingencia personal que pudiera sufrir durante la construcci¨®n de su piso (fallecimiento, incapacidad, desempleo...). Este seguro es gratuito.

Otra ventaja es la flexibilidad en el pago, esto es, hacer frente a la entrada durante los meses en los que dura la construcci¨®n mediante cuotas mensuales. "Si compras con entrega inmediata necesitas tener el 20% que no te financia el banco, el 10% de IVA y el 3% o 4% de gastos en el bolsillo; casi un 35% del valor total de la vivienda. Si compras sobre plano lo tienes algo mejor, ya que tienes el tiempo de la obra para conseguir este dinero", comenta Marcos.

Elegir altura y vistas

Al margen de cuestiones econ¨®micas, la compra sobre plano tambi¨¦n permite elegir las mejores viviendas, en cuanto a n¨²mero de dormitorios, alturas, vistas y orientaci¨®n. Los pisos m¨¢s singulares vuelan durante los primeros d¨ªas de comercializaci¨®n. "Muchas veces acabas comprando uno de dos dormitorios cuando lo que te interesaba era uno de tres", recuerda Cuervo. "Generalmente no sueles tener mucha elecci¨®n, los mejores pisos no suelen durar hasta el final, salvo que el promotor haya guardado unidades para maximizar ingresos", se?ala el responsable de comercializaci¨®n de Aedas Homes.

Los inmuebles m¨¢s solicitados son los ¨¢ticos, por las mejores vistas y los menores ruidos vecinales. Con respecto a una altura media, estos productos son entre un 15% y un 20% m¨¢s caros. Tambi¨¦n los bajos con jard¨ªn son muy codiciados por las familias. En este caso, el precio sube entre un 3% y un 5%. Las orientaciones que antes se agotan son las sur y sureste porque gozan de m¨¢s horas de luz natural, aunque en verano se convierte en un inconveniente por el calor y el mayor consumo de aire acondicionado.

Cierto es que el que adquiere un producto acabado tiene la ventaja de poder ver y tocar el piso. No hay sorpresas. Pero, por contra, "la vivienda acabada requiere, en muchos casos, de unas obras de adaptaci¨®n a las preferencias particulares del cliente, lo que le conlleva un mayor gasto", apunta Velayos. Adem¨¢s, las nuevas promociones cada vez son m¨¢s sofisticadas. "La innovaci¨®n, la sostenibilidad, el cuidado por el dise?o, las mayores dotaciones privadas y la opci¨®n de personalizar tu vivienda son los atributos que se est¨¢n imponiendo en las nuevas promociones y que son extremadamente limitados en viviendas ya construidas", recalca el directivo de Neinor Homes.

La personalizaci¨®n es el nuevo reto al que se enfrenta el promotor en este nuevo ciclo. "Ya no se trata solo de elegir entre cuatro acabados, ya no es sota, caballo o rey, sino que algunas ofrecen la opci¨®n de customizar. Por ejemplo, el cat¨¢logo de materiales es m¨¢s amplio, y se puede elegir entre cocina cerrada o americana", apunta Daniel Cuervo. Otra libertad que est¨¢ en la mano del comprador es la de integrar el recibidor en el sal¨®n y decidir suelos, pinturas, paredes o carpinter¨ªas. Los l¨ªmites los marca el proyecto. "El cliente tiene el derecho de pedir los planos del inmueble, los detalles de dimensiones, materiales a utilizar y distribuci¨®n de los espacios, posibilidad ideal para acordar con la promotora c¨®mo le gustar¨ªa recibir la vivienda", opina Jos¨¦ Mar¨ªa Gonz¨¢lez Romojaro, director t¨¦cnico de Aedas Homes.

Ahora bien, la compra sobre plano no est¨¢ libre de dar alg¨²n que otro problema. Adem¨¢s de retrasos o modificaciones de la obra, "se presta a mayor n¨²mero de sorpresas por diferencias entre lo que el cliente cree que adquiere y lo que finalmente se le entrega. Por eso, requiere un an¨¢lisis m¨¢s detallado de la documentaci¨®n comercial (planos, dimensiones, memorias de calidades) y es igualmente importante analizar la solvencia y seriedad del promotor, as¨ª como exigir garant¨ªas de devoluci¨®n sobre cantidades entregadas a cuenta, ya que se trata de una compra con entrega futura", advierte Balcells.

Adem¨¢s, est¨¢ el problema de d¨®nde vivir mientras se construye la vivienda y hacer frente al pago de dos casas. Aunque lo habitual es que los propietarios de viviendas de reposici¨®n (compran una mejor y m¨¢s grande) hayan pagado ya gran parte de la hipoteca. En estos casos, "la ponen en venta seis meses antes de que les entreguen la nueva y si hubiera un descuadre se marchan tres o cuatro meses de alquiler", apuntan en la APCE. O con la familia o a un hotel. Si se trata de j¨®venes que se emancipan de casa de sus padres o que viven de alquiler, suelen contar con la ayuda econ¨®mica de la familia, "que puede abonar hasta la mitad de la entrada", dice Cuervo. "Los clientes suelen mantener su situaci¨®n actual, sea la que sea, hasta que les entregan la vivienda", rematan en Aedas Homes.